昨天在知識(shí)星球收到一個(gè)提問(wèn)，說(shuō)現(xiàn)在的一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了十年前，難道現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)基本面還不如10年前嗎？是不是房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底了？

　　我理解提問(wèn)者的本意是現(xiàn)在的居民收入應(yīng)該比10年前高，因此樓市購(gòu)買力應(yīng)該更強(qiáng)，但這個(gè)結(jié)論卻存在明顯的謬誤。

　　而 謬誤 產(chǎn)生的原因，我認(rèn)為是一種被“打工人思維”禁錮的思維慣性。

　　這句話怎么理解？

　　我們這代人，可能在初中時(shí)，都學(xué)過(guò)“剩余價(jià)值”理論，意思是勞動(dòng)者工作8小時(shí)，但老板只支付6小時(shí)的工資，剩下2小時(shí)就作為剩余價(jià)值變?yōu)榱死习宓睦麧?rùn)。

　　這個(gè)在19世紀(jì)，可能是成立的吧，但在當(dāng)下社會(huì)，卻完全不是這樣。

　　這里最根本的問(wèn)題，在于價(jià)值，或者說(shuō)商品價(jià)格，到底是誰(shuí)說(shuō)了算，到底是生產(chǎn)者，還是消費(fèi)者？

　　如果是生產(chǎn)者，那么這世上就不會(huì)有虧本破產(chǎn)的企業(yè)，所以這個(gè)邏輯是說(shuō)不通的。

　　而真相則是，當(dāng)我組織生產(chǎn)了一件成本為80元的商品，如果消費(fèi)者愿意支付100元購(gòu)買，那么我就獲得了20元的剩余價(jià)值。所以說(shuō)，利潤(rùn)，實(shí)際上是提前對(duì)消費(fèi)者的喜好做預(yù)判，從而獲得的消費(fèi)者剩余。

　　反過(guò)來(lái)，如果我的判斷錯(cuò)誤，80元成本的商品，保本都賣不出去，消費(fèi)者只肯出到50元，那么我就要蒙受30元的虧損。

　　由于每個(gè)企業(yè)主雇傭勞動(dòng)者，需要依照市場(chǎng)價(jià)格，采購(gòu)原材料，也需要依照市場(chǎng)價(jià)格，所以成本上大家都是差不多的，最后就看誰(shuí)能更精準(zhǔn)的預(yù)判消費(fèi)者喜好，誰(shuí)能效率更高的組織生產(chǎn)，誰(shuí)就可以在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。

　　換句話說(shuō)，勞動(dòng)者按照勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格獲得勞動(dòng)收入，而老板則根據(jù)預(yù)判消費(fèi)者剩余而獲得利潤(rùn)。

　　對(duì)于老板，你判斷正確，你就賺錢，你判斷錯(cuò)誤，你就破產(chǎn)。

　　所以我們可以看到賺錢思維上的兩種依賴路徑：

　　1 打工人路徑依賴

　　相信勞動(dòng)價(jià)值論，所以志在職級(jí)晉升，比如，p9的勞動(dòng)比p8值錢，p8比p7值錢。這個(gè)在勞動(dòng)力市場(chǎng)，成立。所以打工人要把自己鍛煉成更好的專才（或者說(shuō)零部件）。

　　2 老板路徑依賴

　　相信消費(fèi)者剩余論，同樣一份勞動(dòng)，做出A商品，可能賺不到錢，而做出B商品，可以賺大錢，所以，老板最重要的，是戰(zhàn)略方向，是要精準(zhǔn)預(yù)判消費(fèi)者的偏好，甚至操控消費(fèi)者的偏好。

　　而一旦當(dāng)你把目光聚焦在順應(yīng)或操控消費(fèi)者偏好之上，你看待世界的角度和方式，就完全不同。

　　比如網(wǎng)紅直播帶貨，之所以賺錢，是因?yàn)榫W(wǎng)紅可以聚焦消費(fèi)者的注意力，從而提升消費(fèi)者偏好。網(wǎng)紅賺的，是消費(fèi)者剩余的錢。

　　所以大網(wǎng)紅和小網(wǎng)紅，在直播時(shí)雖然付出一樣的勞動(dòng)，但由于粉絲數(shù)差異，導(dǎo)致獲得的消費(fèi)者剩余（利潤(rùn)），就完全不同。

　　再比如，很多奢侈品牌，希望擴(kuò)大銷量，就要營(yíng)造“輕奢”概念洗腦中產(chǎn)，讓中產(chǎn)消費(fèi)者愿意高價(jià)買（操控消費(fèi)者偏好），以便獲得消費(fèi)者剩余。

　　好了，分析到這里，我們用投資界的一句名言來(lái)總結(jié)，那就是共識(shí)決定價(jià)值。

　　站在一個(gè)創(chuàng)業(yè)者，或者一個(gè)小企業(yè)主的視角，你根本無(wú)法獲得勞動(dòng)者的剩余價(jià)值，當(dāng)勞動(dòng)者的市場(chǎng)價(jià)為月薪1萬(wàn)8小時(shí)工作制，你是不可能用8000月薪8小時(shí)工作制，或1萬(wàn)月薪10小時(shí)工作制去招聘到這個(gè)人的，不僅如此，你還要支付相對(duì)于大企業(yè)更高的工資溢價(jià)，以彌補(bǔ)小企業(yè)在穩(wěn)定性上不如大企業(yè)的缺點(diǎn)。

　　也就是你根本無(wú)法獲得“ 勞動(dòng)剩余價(jià)值 ”，你唯一的出路，在于精準(zhǔn)預(yù)判消費(fèi)者偏好，決策員工的勞動(dòng)方向，從而相比大企業(yè)獲得更多的消費(fèi)者剩余。

　　一切戰(zhàn)略圍繞消費(fèi)者剩余展開，仔細(xì)分析消費(fèi)者的收入，偏好，行為，這個(gè)是你企業(yè)做大，以及盈利擴(kuò)大的根本方式。

　　切換到投資領(lǐng)域，切換到股市樓市領(lǐng)域，底層邏輯也是相同的，也就是共識(shí)決定價(jià)格。

　　當(dāng)你理解了分析樓市購(gòu)買力，需要圍繞買家的預(yù)期，偏好，行為，焦慮等全方位的屬性，你 就有了分析當(dāng)下樓市的標(biāo)尺。

　　比如，因?yàn)榇蠹叶贾赖脑颍F(xiàn)在看空的聲音幾乎消失，這個(gè)確實(shí)有利于營(yíng)造共識(shí)，那么在這種情況下，我們要怎么分析樓市。

　　現(xiàn)在我們可以回到文章開頭的問(wèn)題， 現(xiàn)在的一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了十年前，而現(xiàn)在居民總體收入會(huì)高于10年前，那么樓市的合理估值是否要高于10年前？

　　答案是，不一定。

　　如果我換一個(gè)問(wèn)法，你就很快能明白癥結(jié)所在：

　　如果A公司的年度利潤(rùn)為1億，B公司的年度利潤(rùn)為2億。那么B公司的合理市值，是否應(yīng)該比A公司高？

　　炒股的讀者，一下子就會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，因?yàn)樗^的公司基本面，最為關(guān)鍵的不只在于當(dāng)下的利潤(rùn)，而在于利潤(rùn)增長(zhǎng)預(yù)期（對(duì)未來(lái)利潤(rùn)的猜測(cè)）。

　　我們以PEG估值法為例，假設(shè)A公司預(yù)期利潤(rùn)增速為50%，

　　則A市值 = 1億利潤(rùn)*50 = 50億

　　假設(shè)B公司的預(yù)期利潤(rùn)增速為20%，

　　則B市值 = 2億利潤(rùn)*20 = 40億

　　結(jié)論是，當(dāng)下利潤(rùn)更低的A公司，當(dāng)擁有更高的預(yù)期利潤(rùn)增速，合理市值反而更高。

　　切換到樓市的視角，決定樓市的價(jià)格，在于買家愿意支付的購(gòu)買力。而這又取決于兩個(gè)方面。

　　第一，賣家和買家對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期是怎樣的？

　　這個(gè)我們?cè)谶^(guò)去的文章里說(shuō)過(guò)，看一個(gè)指標(biāo)，就是跌漲比的變化。

　　跌漲比 = 當(dāng)天房東下調(diào)掛牌價(jià)格套數(shù) / 當(dāng)天房東上調(diào)掛牌價(jià)格套數(shù)

　　該數(shù)據(jù)越低，代表降價(jià)房源越少，漲價(jià)房源越多，也就是房東（賣家）越是看好市場(chǎng)。

　　由于賣家和買家都是普通人，共同受到主流唱多輿論的影響，所以賣家跌漲比的變化，實(shí)際代表了整個(gè)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)預(yù)期的共識(shí)。

　　上一篇文章我們提到過(guò)（點(diǎn)擊：），市場(chǎng)的預(yù)期是逐周走高的（跌漲比逐周下行）。

　　第二，在房?jī)r(jià)預(yù)期上升的情況下，買家是否對(duì)當(dāng)下房?jī)r(jià)，有足夠的支付能力。這個(gè)就需要像分析消費(fèi)者剩余一樣，全方位分析樓市買家的預(yù)期，收入，擔(dān)心和行為。

　　對(duì)此，并不是說(shuō)居民收入高于10年前，就擁有更高的支付力。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)10年前京滬中產(chǎn)年收入中位數(shù)為20萬(wàn)，現(xiàn)在為30萬(wàn)。那么由于10年前居民對(duì)未來(lái)預(yù)期良好，所以賺20萬(wàn)，敢貸款支付15萬(wàn)的月供。因?yàn)樗麄兿嘈牛m然當(dāng)下要咬牙才能上車，但由于“通脹”，所以預(yù)期20萬(wàn)的收入會(huì)逐步變?yōu)?0萬(wàn)，40萬(wàn)。。。

　　這時(shí)15萬(wàn)的月供就變得越來(lái)越少了，壓力也越來(lái)越小。

　　所以敢于貸款。

　　但現(xiàn)在，即使是30萬(wàn)收入，但如果居民擔(dān)心有裁員或中年危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，那么就不但不敢貸款，還要預(yù)留現(xiàn)金作為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)之用。怎么衡量居民的收入預(yù)期是樂(lè)觀還是悲觀呢，這個(gè)我們?cè)谥暗奈恼轮性岢鲞^(guò)居民悲觀預(yù)期指數(shù)。

　　其邏輯為，在同樣的收入下，如果居民越樂(lè)觀，就越傾向于消費(fèi)，存款就會(huì)越少，反之，則更傾向于存款而非消費(fèi)。

　　除了收入預(yù)期的影響，另一個(gè)影響在于居民已有的存量債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　因?yàn)?，只有增量債?wù)才會(huì)變?yōu)闃鞘匈?gòu)買力，才決定房?jī)r(jià)走向。如下圖：

　　而增量債務(wù)又取決于存量債務(wù)，也就是，居民存量債務(wù)負(fù)擔(dān)越大，敢新增的貸款就越少。那么，當(dāng)下的居民杠桿率，是60%左右，而10年前，是30%+。

　　由于居民杠桿率指標(biāo)的分母是GDP，也就是當(dāng)下60%的杠桿率，已經(jīng)是計(jì)入了更高的居民收入之后的結(jié)果。也就是由于更多的存量債務(wù)，現(xiàn)在相比10年前的加杠桿能力是降低的。

　　總結(jié)：由于居民對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期和10年前不同，債務(wù)負(fù)擔(dān)和10年前不同，所以我們無(wú)法得出當(dāng)下的樓市購(gòu)買力，就一定比10年前更強(qiáng)。

　　以上屆是基于“消費(fèi)者剩余”的分析，那么，從真實(shí)的數(shù)據(jù)上，有什么數(shù)據(jù)反饋，可以直接反映 買家是否跟進(jìn)當(dāng)前情緒，是否用真金白銀來(lái)支撐樓市購(gòu)買力呢？

　　看三個(gè)指標(biāo)，最領(lǐng)先的指標(biāo)是居民活期存款增速。次級(jí)領(lǐng)先指標(biāo)是看房量，第三是成交量。

　　下圖是歷年年底北京的活期存款增速，和小陽(yáng)春成交量的關(guān)系對(duì)照?qǐng)D?？梢钥吹矫磕昴甑椎幕钇诖婵钤鏊伲痛文甑男￡?yáng)春成交量，呈現(xiàn)完全的正相關(guān)關(guān)系。

　　對(duì)于今年，由于拉動(dòng)預(yù)期的求是雜事發(fā)文是1月，所以我也在等1月的數(shù)據(jù)公布。

　　而看房量和成交量，對(duì)于京滬等大城市，都能從貝殼獲得公開數(shù)據(jù)，大家可自行獲取數(shù)據(jù)，并和去年同期做完對(duì)比分析后，房?jī)r(jià)趨勢(shì)就自然清晰了。

　　我這邊當(dāng)然也有數(shù)據(jù)，但基于大家都懂的原因，不好在公開場(chǎng)合繼續(xù)展開分析，并得出結(jié)論了。

　　后記：

　　商品價(jià)格和盈利來(lái)自消費(fèi)者的共識(shí)，資產(chǎn)價(jià)格同樣來(lái)自交易者的共識(shí)，但對(duì)于樓市這個(gè)需要貸款的特殊品種，既取決于交易者對(duì)樓市漲跌的預(yù)期，又取決于買家對(duì)于自己收入的預(yù)期。

　　前者可通過(guò)唱多輿論來(lái)拉動(dòng)，但自己收入預(yù)期會(huì)怎樣，只有自己最清楚。而最終這種買家行為預(yù)期的反映，會(huì)落地在居民的活期存款增速，居民的看房量，以及成交量上。

　　對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，我在春節(jié)前會(huì)在知識(shí)星球再發(fā)一篇預(yù)測(cè)，由于私域不具備傳播性，我會(huì)詳細(xì)列明京滬的看房量和成交數(shù)據(jù)，以及和去年春節(jié)前后的對(duì)比，并給出分析和結(jié)論。供小陽(yáng)春要買賣房產(chǎn)的同學(xué)參考。

　　對(duì)于公眾號(hào)的讀者，本文詳細(xì)列明了邏輯和框架，而數(shù)據(jù)可以從貝殼處獲得，拿到數(shù)據(jù)對(duì)比，結(jié)論也就清晰了。

　　全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。