今年3月份，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”行情，從北上廣深的成交量、成交價(jià)來(lái)看，有持續(xù)回暖的跡象。

例如，今年3月份，上海的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的運(yùn)行格局。其中，3月份上海二手房成交了31215套，同比上升了6.39%，較1月份上漲了37%。二手房均價(jià)也出現(xiàn)了止跌回升的走勢(shì)，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)多月的下跌趨勢(shì)。

以廣州為例，今年3月份，廣州二手住宅的網(wǎng)簽套數(shù)與面積分別為10785套和105.33萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了141.38%和129.52%。廣州新房市場(chǎng)方面，3月份廣州一手住宅網(wǎng)簽數(shù)量超過(guò)了7000套，無(wú)論是一手住宅還是二手住宅市場(chǎng)，都呈現(xiàn)出持續(xù)回暖的跡象。

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖，成為了觀察國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖的重要風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)明確性的成交拐點(diǎn)與價(jià)格拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸擺脫下行趨勢(shì)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)延伸至新一線城市、二線城市等區(qū)域，那么將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的重要信號(hào)。

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)是否具有投資價(jià)值，可以從幾個(gè)角度進(jìn)行分析。

從庫(kù)存周期分析，從公開數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市的庫(kù)存周期集中在12個(gè)月至18個(gè)月。在全球成熟市場(chǎng)中，12個(gè)月至18個(gè)月的庫(kù)存周期屬于健康的庫(kù)存周期，或預(yù)示著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有率先止跌企穩(wěn)的跡象。

值得一提的是，從今年3月份上海的二手房成交周期分析，從49天縮短至39天，成交周期的縮短，反映出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求旺盛，進(jìn)一步提升了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資吸引力。

與一線城市相比，二線城市的庫(kù)存周期略長(zhǎng)，平均庫(kù)存周期在18個(gè)月至24個(gè)月。如果處于偏遠(yuǎn)的地區(qū)，那么相應(yīng)的庫(kù)存周期可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)24個(gè)月以上。即使二線城市的庫(kù)存周期較一線城市長(zhǎng)，但依然處于可控的范圍之內(nèi)。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力最大的城市，集中在三四線以及更偏遠(yuǎn)的城市。以三四線城市為例，平均庫(kù)存周期達(dá)到36個(gè)月以上，更有甚者超過(guò)了48個(gè)月，庫(kù)存壓力依然很大。

從投資的角度考慮，如果投資者有充裕的資金，庫(kù)存周期較短、去庫(kù)存壓力較小的城市，確實(shí)是首選的對(duì)象。

從租金回報(bào)率分析，從公開數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)觀察的50個(gè)城市，近期它們的租金回報(bào)率約為2.08%，部分城市的平均租金回報(bào)率甚至超過(guò)了2.5%。租金回報(bào)率相當(dāng)于股票市場(chǎng)中的股息率，租金回報(bào)率越高，意味著購(gòu)房者收回本金的時(shí)間越短。

截至目前，首套5年期以上的公積金貸款利率只有2.6%，二套公積金貸款利率約為3.075%。同期的商貸利率略高于公積金利率。

從上述數(shù)據(jù)分析，重點(diǎn)城市的租金回報(bào)率與首套5年期以上的公積金貸款利率之間的利差空間已經(jīng)縮小至不足0.6%的水平。如果這一個(gè)利差空間縮小至0.5%以內(nèi)，那么將會(huì)推動(dòng)一批投資客的入場(chǎng)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。

此外，購(gòu)房者還可以根據(jù)人口凈流向、產(chǎn)業(yè)配套等因素判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值。

今年3月份，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”行情，但只觀察一個(gè)月的數(shù)據(jù)，還不能夠確認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)全面回暖，也談不上重回牛市。接下來(lái)，我們需要觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)在銷售淡季的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，觀察在淡季期間是否呈現(xiàn)出數(shù)據(jù)持續(xù)回暖的跡象，這也是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖程度的參考指標(biāo)。

除此以外，除了一線城市之外，包括新一線城市以及二線城市等區(qū)域，它們的二手房成交數(shù)據(jù)是否保持連續(xù)六個(gè)月處于榮枯線之上，如果有越來(lái)越多的城市滿足這個(gè)條件，那么房地產(chǎn)企穩(wěn)的信號(hào)將會(huì)愈發(fā)清晰，

從總體上分析，經(jīng)歷了幾年時(shí)間的深度調(diào)整之后，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的特征越來(lái)越清晰，但目前仍然以局部城市回暖為主，回暖現(xiàn)象還沒有延伸至更多的城市。除了一線城市之外，我們需要持續(xù)觀察其他城市的庫(kù)存周期變化，當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存節(jié)奏持續(xù)加快，或意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)將逐漸確立。