當(dāng)中指研究院發(fā)布2025年下半年商鋪?zhàn)饨饠?shù)據(jù)時(shí)，一組數(shù)字格外刺眼：全國(guó)重點(diǎn)城市百條商業(yè)街平均租金同比下跌0.81%，全年累計(jì)跌幅較2024年擴(kuò)大0.39個(gè)百分點(diǎn)。24.05元/平方米/天的價(jià)格背后，是傳統(tǒng)商業(yè)街正在經(jīng)歷的陣痛——餐飲增速放緩、購(gòu)物中心分流、消費(fèi)習(xí)慣變革，三重壓力讓實(shí)體商鋪的房東和租戶同時(shí)陷入焦慮。

這場(chǎng)衰退早有預(yù)兆。2025年社會(huì)消費(fèi)品零售總額雖同比增長(zhǎng)3.7%，但服務(wù)消費(fèi)增速（5.5%）遠(yuǎn)超商品零售（3.8%），文旅業(yè)態(tài)的火爆與餐飲業(yè)的低迷形成鮮明對(duì)比。更關(guān)鍵的是，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心像磁鐵般吸走了年輕消費(fèi)者，留給傳統(tǒng)商業(yè)街的只剩同質(zhì)化的服裝店和空置的檔口。上海淮海中路、北京王府井等老牌商圈，甚至出現(xiàn)了“黃金鋪位半年換三任租戶”的窘境。

但總有人能在寒冬里找到暖陽(yáng)。同樣是面對(duì)租金下跌，上海南京路步行街卻逆勢(shì)交出了客流增長(zhǎng)12%的成績(jī)單。其秘密在于將“逛街”變成“沉浸式體驗(yàn)”——AR導(dǎo)航讓百年老店變身數(shù)字展館，周末的復(fù)古市集吸引網(wǎng)紅打卡，就連路燈桿都加載了智能購(gòu)物屏。這種“文旅+商業(yè)”的改造，恰好印證了中指研究院的判斷：具備地標(biāo)屬性或文旅特色的商業(yè)街，租金依然堅(jiān)挺。

對(duì)于掙扎中的商戶而言，轉(zhuǎn)型已不是選擇題而是生存題。杭州湖濱銀泰的奶茶店主王磊算過(guò)一筆賬：線上小程序貢獻(xiàn)了35%的訂單，抖音團(tuán)購(gòu)券帶動(dòng)周末客流翻倍，這讓他有底氣在和房東談判時(shí)壓價(jià)10%。而在成都寬窄巷子，賣(mài)蜀繡的周阿姨把攤位改造成體驗(yàn)工坊，游客親手繡一朵芙蓉花的價(jià)格，抵得上過(guò)去賣(mài)三件成品。

商業(yè)地產(chǎn)專家指出，未來(lái)商鋪價(jià)值將呈現(xiàn)兩極分化：純零售型鋪面可能繼續(xù)貶值，但能提供烹飪課、手作體驗(yàn)等服務(wù)的空間反而可能溢價(jià)。中指研究院數(shù)據(jù)也揭示了一個(gè)微妙趨勢(shì)——雖然整體租金下跌，但核心商圈文旅項(xiàng)目的租金跌幅（0.2%）遠(yuǎn)低于普通街區(qū)（0.6%）。這或許暗示著，實(shí)體商業(yè)的出路不在對(duì)抗電商，而是成為線上無(wú)法復(fù)制的“社交目的地”。

站在2025年的拐點(diǎn)上，商鋪?zhàn)饨鸬南碌仁蔷娨彩菣C(jī)遇。就像二十年前沒(méi)人能預(yù)料購(gòu)物中心會(huì)淘汰百貨大樓，今天我們也難以想象未來(lái)商業(yè)街的模樣。但可以肯定的是，能活下來(lái)的商鋪，一定是那些把“賣(mài)東西”變成“賣(mài)時(shí)光”的聰明玩家。