開年肯定要說點吉利話，對于深跌5年的寧波樓市來說尤其需要，今天老司機真有一個樂觀數(shù)據(jù)，值得和大家分享。

這個數(shù)據(jù)就是二手房成交量，自去年5月開始，它就再也沒有跌下去過，在年底還出現(xiàn)了翹尾行情。我們先來看看這個數(shù)據(jù)圖：

寧波市六區(qū)二手房月成交走勢

量在價先。天天盼著房價企穩(wěn)回升的人們，應該首先留意這個數(shù)據(jù)的企穩(wěn)。沒有成交量的企穩(wěn)，房價企穩(wěn)就是無源之水，就像老司機沒賺到錢，卻天天想著大長腿一樣。

對比2021-2024年的走勢，2025年5月之后的二手成交量要穩(wěn)定很多，最低也在3000套附近，這在過去3年是未曾見過的。今晚老司機直播還會細講這個話題，預約直播請拉到文末。

簡單來說，二手房成交量的重心在穩(wěn)步抬高，除了春節(jié)這等特殊月份之外，寧波市六區(qū)3000套的成交量，基本已經(jīng)確保。

別看不起3000套的量，這可能是寧波樓市真正的底線，如果3000套保不住，房價企穩(wěn)就不敢想；如果3000套保住了，快則一年，慢則2-3年，房價的整體企穩(wěn)就能實現(xiàn)。

我們都知道日本的房價跌了30年，但真實的情況并非如此，從最高峰算起，日本的房價下跌，只有12-13年。

在日本房價見底之前，成交量首先出現(xiàn)了企穩(wěn)，這個指標大概領先了2-3年，也就是說，成交量在下跌10年之后就穩(wěn)住了，又過了2-3年，房價穩(wěn)住了。

其他國家的情況也很類似，美國在2008年次貸危機后，房價下跌了5年，但成交量在第4年就企穩(wěn)了，房價企穩(wěn)落后成交量大概1年。

香港的房價去年出現(xiàn)了上漲，但成交量在2024年就出現(xiàn)了上漲，二者同樣相差約1年時間（下表是香港二手房成交量統(tǒng)計）。

年份

住宅買賣登記宗數(shù)

同比變化

房價趨勢

2021年

約6.5萬宗

高位見頂

2022年

約4.3萬宗

↓約34%

開始下跌

2023年

約4.2萬宗

↓約2%

持續(xù)下跌

2024年

約5.0萬宗

↑約19%

連續(xù)第三年下跌

2025年

6.28萬宗

↑17%

3.25%上漲

我們顯然還處在成交量企穩(wěn)階段，這個階段是否已經(jīng)確立，目前還不敢保證，尤其是反彈是否會持續(xù)，還需要觀察至少一兩個季度。

此外，成交量的企穩(wěn)并不是房價企穩(wěn)的絕對保證，還需要一系列強有力措施出臺。

日本的周期之所以和美國、香港有差異，一個最主要原因是二者的政策取向不一致。日本在泡沫破滅之初，不但沒有救市，反而還出現(xiàn)了加息等加劇危機的措施，后面的政策也像擠牙膏一樣，直到安倍大規(guī)模實施量化寬松，才真正的走出泥潭。

美國沒有重蹈日本覆轍，在雷曼兄弟倒閉之后，美國立即宣布為兩房的債務無限兜底，阻斷了危機蔓延的通路，同時宣布無限量化寬松，迅速降低利率，用4-5年的時間把美國樓市救了回來。

香港的大招則在于“撤辣”，即大規(guī)模降低內地購房者的稅費，稅費大降再加上房價大跌，配合英才計劃等，讓內地的高端購房客蜂擁而至，占據(jù)了香港樓市約1/4的份額。

一個城市的客戶暴增1/4，樓市一定可以企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)反彈。

對比之下再看看我們的政策，真正有力的恐怕只有兩點：第一點是把首付從30%降到15%，降低了購房門檻；第二點是把房貸利率從5%降到3%，利息降低了約40%。

但這個力度相比美國和香港，顯然是偏小的，甚至國內還有一些地方在限購，如上海、北京和深圳。對于大力救市的態(tài)度，無論是官方還是民間，都充滿了爭議。所以年初《求是》雜志的文章才會說：

政策要一次性給足，不要搞添油戰(zhàn)術。

或許我們的樓市企穩(wěn)不會向美國、香港那么快，但大概也不會向日本那么慢，房價企穩(wěn)落后成交量企穩(wěn)的時間，可能是1-2年。

當然，這中間還有些不確定性，比如宏觀經(jīng)濟、就業(yè)情況和收入增長等。宏觀病因可能在10年前就已經(jīng)埋下了，如G進M退、加強管制、去市場化等等，這個話題就不宜展開了。

另一個重大問題則是利率，從去年下半年開始，大家就像盼星星盼月亮一樣盼著降息，但到現(xiàn)在也沒有一絲松動。與在0附近波動的CPI相比，3%以上的房貸利率，顯得非常抽象。

好在我們的購房者都非常善良，哪怕房價跌了40%-50%，哪怕錢越來越難賺，大家還是在節(jié)衣縮食還房貸，給銀行供3%以上的利息。

房貸利率的大幅下降，也是房價企穩(wěn)的必要條件。

無論遠近，行必將至。樓市已經(jīng)走在了見底企穩(wěn)的路上，成交量就是一個重要的領先指標。不要聽空頭說什么房價遠未見底，以后沒人買房的鬼話，無論是日本還是美國，在見底之后，都走上了十多年的長牛。連香港的施永青也預測：

香港房價今后將連漲6年，漲幅達85%。

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