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悉尼租金回報(bào)率最高城區(qū)出爐！每周成本低至$19，華人區(qū)上榜

最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼部分區(qū)的房產(chǎn)持有成本在扣除租金后，甚至比普通的手機(jī)套餐還要便宜。這為那些因高昂成本而對悉尼房市望而卻步的投資者，提供了新的轉(zhuǎn)機(jī)。

在這些經(jīng)常被忽視的區(qū)域，購買接近“以房養(yǎng)房”的房產(chǎn)已成為可能。

最新分析顯示，這些地區(qū)的市場租金幾乎能覆蓋按當(dāng)前房價(jià)計(jì)算的房貸還款額，其實(shí)際持有成本遠(yuǎn)低于城市其他地區(qū)。

悉尼收益率全澳墊底，部分地區(qū)成“壓力閥”

根據(jù)PropTrack的租金收益率數(shù)據(jù)分析，大悉尼地區(qū)整體仍是房東面臨的最艱難市場之一。

目前，悉尼房屋的典型年回報(bào)率僅為2.57%，在全澳主要城市中排名墊底。

以悉尼162萬澳元的中位房價(jià)為例，若支付10%首付并按5.75%的平均利率貸款，即使收取每周800澳元的中位租金，房東每年的持有成本仍至少高達(dá)6萬澳元，且這尚未計(jì)入物業(yè)費(fèi)和維修費(fèi)用。

相比之下，公寓的平均租金回報(bào)率較高，達(dá)到 4.45%，平均年持有成本約為1.6萬澳元。

值得注意的是，悉尼仍有一些關(guān)鍵地區(qū)充當(dāng)了投資者的“壓力閥”。

數(shù)據(jù)顯示，有十多個城區(qū)的房產(chǎn)年持有成本（不含物業(yè)費(fèi)、市政費(fèi)和保險(xiǎn)）平均低于2000澳元，即每周不足38澳元。

這些高回報(bào)地區(qū)主要集中在大Parramatta地區(qū)，如Granville、Harris Park、Guildford、Merrylands和Merrylands West；內(nèi)南區(qū)的Haymarket、Zetland、Mascot和Chippendale也榜上有名。

此外，Liverpool和附近的Warwick Farm同樣表現(xiàn)出色，每周持有成本約為44澳元。

而在西區(qū)Pendle Hill，公寓的年均持有成本僅為1000澳元，折合每周僅需19澳元。

針對這一趨勢，澳洲房地產(chǎn)買家代理協(xié)會主席Melinda Jennison指出，較新、戶型較大且配套設(shè)施更全的房產(chǎn)通?；貓?bào)更高。

雖然公寓的毛利率普遍高于房屋，但投資者絕不能只看總回報(bào)。

她強(qiáng)調(diào)，物業(yè)費(fèi)等額外開支有時(shí)會嚴(yán)重侵蝕利潤，導(dǎo)致公寓的凈回報(bào)最終反而不如房屋。

住宅房地產(chǎn)買家機(jī)構(gòu)Cohen Handler首席執(zhí)行官Simon Cohen表示，回報(bào)率的高低取決于房產(chǎn)狀況、修繕需求以及地稅與物業(yè)費(fèi)的對比。

他特別提醒投資者，在當(dāng)前加息周期下，必須將利率變動因素考慮在內(nèi)，重點(diǎn)關(guān)注每個月底的實(shí)際凈收益。

InvestorKit首席執(zhí)行官Arjun Paliwal則提醒，租金與還款額的對比并非全貌。許多投資者在追求高收益購買公寓時(shí)，往往會被突如其來的物業(yè)費(fèi)等開支打得措手不及。

他指出，在悉尼購買此類公寓的預(yù)算，在其他市場可能已經(jīng)足夠購買一套完整的房屋。

02

年薪$15.6萬年輕人都在買哪？房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)大揭秘

年薪超過156,000澳元的“富有千禧一代”正在不經(jīng)意間重塑澳洲房產(chǎn)版圖。專家指出，想要識別全澳真正的投資熱點(diǎn)，只需觀察這些高薪年輕人的居住偏好。

來自Stop Renting Australia的獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示了全澳35歲以下高收入群體（周薪超3000澳元）的首選居住地。

該機(jī)構(gòu)市場與品牌經(jīng)理Tabitha Greaves表示，想要尋找投資熱點(diǎn)的人只需“追逐金錢”。

Greaves認(rèn)為，高收入年輕人有能力選擇理想的居所，這種選擇會吸引他人效仿，進(jìn)而引發(fā)連鎖反應(yīng)。

通過研究這一群體的流向，可以預(yù)見未來十年全澳住房需求最強(qiáng)勁的地區(qū)，他們實(shí)際上決定了未來房市的走向。

在新州，報(bào)告重點(diǎn)列出10個高薪青年聚集區(qū)，其中包括Bondi Beach-North Bondi、Surry Hills、Erskineville-Alexandria、Manly-Fairlight以及Potts Point-Woolloomooloo。

昆州同樣確定了10個地區(qū)，排名前五的分別是Newstead-Bowen Hills、Moranbah、South Brisbane、New Farm和Brisbane city。

維州高薪青年首選地前五名依次為Richmond (South)-Cremorne、Prahran-Windsor、South Yarra-North、Richmond-North和Docklands。

在西澳，珀斯前五名是Karratha、Scarborough、Perth (West)-Northbridge、Innaloo-Doubleview和Subiaco-Shenton Park。

塔州前五名則包括Sandy Bay、Hobart、West Hobart、Kingston Beach-Blackmans Bay以及Howrah-Tranmere。

南澳共有五個地區(qū)入選。其中阿德萊德City是高薪青年比例最高的地方，擁有330名富有居民，占該州35歲以下富人份額的27.39%。

緊隨其后的是Unley-Parkside（244人，占比 20.25%和Hindmarsh-Brompton（222人，占比 18.42%）。Goodwood-Millswood和Roxby Downs分列第四、五位。

Greaves指出，生活方式并非唯一驅(qū)動力，特別是受采礦和資源產(chǎn)業(yè)推動的地區(qū)。高薪青年往往聚集在靠近就業(yè)中心、交通樞紐并擁有完善社交基礎(chǔ)設(shè)施的郊區(qū)，他們選擇這些地方是基于長期的職業(yè)布局和未來增值收益。

經(jīng)紀(jì)人Thomas Crawford表示，在他從業(yè)的11年里，Brompton等區(qū)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。

過去買家多為尋求市中心投資房的“嬰兒潮一代”，而如今，該地區(qū)的房屋開放活動已由35歲以下群體主導(dǎo)。

他觀察到，年輕買家正在尋找可負(fù)擔(dān)性與便利性之間的平衡。所謂的便利性，不僅意味著低維護(hù)成本的生活和靠近市中心，還包括步行可達(dá)的公共交通、健身房、咖啡館以及餐廳等社交設(shè)施。

Sarah Allen最近與伴侶Kija Smith在Brompton置業(yè)。她表示，這里擁有阿德萊德工作者所追求的一切，盡管房價(jià)相對較高，但為了理想的生活方式和縮短通勤時(shí)間，她們愿意支付溢價(jià)。

Allen認(rèn)為這是一項(xiàng)明智的長期投資，這里不僅有豐富的餐飲休閑活動，每天還能為她節(jié)省約40分鐘的通勤時(shí)間。

03

悉尼富人區(qū)將建1萬套新房，周邊豪宅恐面臨貶值

當(dāng)列車疾馳在悉尼東區(qū)兩個最繁忙的車站之間時(shí)，原本昏暗的車廂會瞬間灑滿陽光，列車在短暫暴露于露天路塹后，又隨即鉆入地底。

對于驚訝的乘客而言，這一幕轉(zhuǎn)瞬即逝，眼前很快便重新回歸黑暗。

這處位于Edgecliff和Bondi Junction之間的露天路段，正是“幽靈車站”Woollahra的所在地。該站始建于1972年，后因當(dāng)?shù)鼐用駨?qiáng)烈反對，于1976年被迫停工廢棄。

如今，這片隱匿在綠蔭與草坡之間、極易被錯過的車站主體結(jié)構(gòu)再次成為焦點(diǎn)。急需解決住房危機(jī)的新州政府與極力阻止開發(fā)的鄰近居民之間，一場關(guān)于土地用途的“拉鋸戰(zhàn)”正拉開序幕。

根據(jù)政府初步構(gòu)想，該地塊具備支持建造10,000套新住宅的潛力，屆時(shí)居民通勤至CBD僅需8分鐘。

盡管詳細(xì)規(guī)劃尚未發(fā)布，但相關(guān)調(diào)查工作已于去年底啟動，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2029年竣工。這一消息引發(fā)了當(dāng)?shù)孛癖娕c房產(chǎn)中介的高度關(guān)注，大家都在揣測這項(xiàng)宏大計(jì)劃將如何改寫Woollahra的未來。

中介Aaron Del Monte表達(dá)了復(fù)雜的心情。他認(rèn)為，雖然開發(fā)可能帶來長遠(yuǎn)的人口紅利，但也可能徹底改變Woollahra的景觀，甚至將其變成“縮影版”的Bondi Junction，從而導(dǎo)致周邊豪宅貶值。

他指出，由于未來充滿不確定性，部分購房者已產(chǎn)生猶豫情緒，甚至有業(yè)主開始考慮將房產(chǎn)賣給開發(fā)商。

與之形成鮮明對比的是，Urban Taskforce首席執(zhí)行官Tom Forrest對該計(jì)劃表示堅(jiān)定支持。他認(rèn)為，Woollahra擁有頂級的便利性、開闊的視野且臨近購物中心，是緩解悉尼住房壓力的理想之地。

通過建設(shè)新車站來支持城市更新并增加人口密度，對這片靠近市區(qū)的黃金地段而言是絕佳選擇。

新州州長Chris Minns也極力推動該區(qū)域的住房建設(shè)。他直言，作為全澳最富有的地方政府轄區(qū)之一，Woollahra的人口卻在持續(xù)下降，這無異于剝奪了普通民眾入住該優(yōu)質(zhì)社區(qū)的機(jī)會，因此開發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

然而，反對的聲音同樣強(qiáng)烈。Vaucluse議員Kellie Sloane公開質(zhì)疑，州長無法解釋如何在該區(qū)域安置相當(dāng)于95座21層高樓的1萬套住宅。

她強(qiáng)調(diào)，Woollahra的人口密度已位居新州第七，約八成居民居住在中高密度住宅中，進(jìn)一步開發(fā)的承載力令人擔(dān)憂。

目前，Woollahra以綠樹成蔭的街道、精致的精品店及頂級餐廳聞名，其房價(jià)更是穩(wěn)居悉尼第一梯隊(duì)。

Domain最新數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)房屋中位價(jià)高達(dá)491萬澳元，遠(yuǎn)超悉尼176萬澳元的整體水平；單元房中位價(jià)也高達(dá)146.25萬澳元。

針對市場前景，中介Ben Collier認(rèn)為，在開發(fā)細(xì)節(jié)明確前，社區(qū)的焦慮情緒難以平復(fù)。他建議業(yè)主加強(qiáng)房屋維護(hù)以保持競爭力，因?yàn)槭袌隹赡茈y以在短時(shí)間內(nèi)消化如此大規(guī)模的供應(yīng)，周邊公寓樓的價(jià)格或?qū)⒊袎骸?/p>

中介Sean Poche則指出，這場開發(fā)變革中將出現(xiàn)“贏家”與“輸家”。能夠成套賣給開發(fā)商的舊房業(yè)主有望獲得豐厚回報(bào)，但隨之而來的大量供應(yīng)可能導(dǎo)致整體房價(jià)走軟。尤其是處于開發(fā)核心區(qū)的住宅，由于景觀和居住環(huán)境受限，其市場表現(xiàn)可能受到?jīng)_擊。

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墨爾本入室盜竊案熱點(diǎn)區(qū)，房價(jià)不降反升？！專家揭秘原因

墨爾本部分地區(qū)的入室盜竊案近期激增超過一倍，但房產(chǎn)市場的反應(yīng)卻出人意料。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，犯罪率的上升并未阻礙這些地區(qū)的房產(chǎn)溢價(jià)。

維州警方的數(shù)據(jù)顯示，Mornington Peninsula以及部分新興住宅樞紐在過去一年內(nèi)經(jīng)歷了全市最顯著的入室盜竊增長。

與此同時(shí)，PropTrack的另一份數(shù)據(jù)披露，在這些犯罪率攀升的地區(qū)中，除了一個行政區(qū)外，其余所有地區(qū)的房價(jià)中位數(shù)均有所上漲，其中11個地區(qū)的表現(xiàn)甚至優(yōu)于墨爾本全市平均水平。

盡管數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逆勢上漲，但專家警告稱，安全隱患仍是許多購房者的考量因素，他們往往會避開認(rèn)為不安全的區(qū)域。

此外，安裝安保設(shè)施和支付高昂的保險(xiǎn)費(fèi)，也為購房者增加了數(shù)千澳元的額外成本。

Titan Shutters對維州犯罪統(tǒng)計(jì)局（Crime Statistics Agency）的數(shù)據(jù)分析顯示，包Mornington Peninsul的Blairgowrie和Safety Beach，西區(qū)的Aintree與Deanside，以及北區(qū)的Hadfield等地區(qū)，住宅及商業(yè)入室盜竊案件均增長了一倍以上。

值得注意的是，部分如Blairgowrie地區(qū)的劇增是基于較低的基數(shù)。在截至2025年9月30日的一年內(nèi)，該沿海小鎮(zhèn)錄得40起案件，而此前12個月僅為13起。

購房代理人Frank Valentic表示，如果入室盜竊的總數(shù)并不顯著，多數(shù)買家并不會被嚇跑。

他指出，這些地區(qū)通常是年輕首次置業(yè)者進(jìn)入市場的“墊腳石”，他們在此落腳后，未來往往會再搬向生活方式更好且更富裕的社區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，在截至今年1月的一年里，墨爾本15個入室盜竊熱點(diǎn)地區(qū)中，有11個地區(qū)的房價(jià)中位數(shù)漲幅超過了大墨爾本地區(qū)3.8%的平均水平。

不過，Valentic也坦言，不少買家（尤其是女性）在購房前會仔細(xì)核查犯罪率。她們會關(guān)注該地區(qū)犯罪率的演變趨勢，并經(jīng)常聯(lián)系警方或當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)守望（Neighbourhood Watch）組織以評估安全性。

此外，犯罪率上升直接導(dǎo)致了保險(xiǎn)和安保費(fèi)用的飆升。目前，安保攝像頭的安裝費(fèi)用在50至1475澳元不等，安保滾閘門的成本則在300至1000澳元之間。

金融比較網(wǎng)站Finder去年發(fā)現(xiàn)，維州住宅保險(xiǎn)費(fèi)平均值在12個月內(nèi)已從425澳元暴漲至2442澳元，高犯罪率地區(qū)的保費(fèi)壓力顯然更大。

Titan Shutters主管David Spottiswood指出，在維州過去一年報(bào)告的48,386起入室盜竊案中，針對住宅的比例高達(dá)61%。

他分析認(rèn)為，住宅之所以被視為容易下手的目標(biāo)，是因?yàn)槠浒脖Ｋ酵ǔ２患吧痰昊蚱髽I(yè)。他建議居民應(yīng)盡可能提高闖入難度，以起到震懾作用。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家Dr Diaswati Mardiasmo表示，在利率上升的大環(huán)境下，房屋價(jià)格、建筑質(zhì)量以及學(xué)校、交通等配套設(shè)施的重要性往往壓倒了對犯罪率的擔(dān)憂。

Mardiasmo補(bǔ)充道，由于預(yù)算有限，一些渴望購買獨(dú)立屋的買家會選擇價(jià)格實(shí)惠但犯罪率偏高的地區(qū)，并計(jì)劃自行安裝安保系統(tǒng)。

她強(qiáng)調(diào)，雖然人口增長和失業(yè)率可能推高犯罪率，但新的基建項(xiàng)目和商業(yè)投資帶來的就業(yè)機(jī)會，從長期來看有助于降低犯罪水平。

她呼吁民眾不要對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)過度恐慌，因?yàn)槟承┨囟ㄒ蛩乜赡軐?dǎo)致案件數(shù)量短期內(nèi)出現(xiàn)波動。

Belle Property Blairgowrie主管Tim Bradler則表示，雖然盛夏游客涌入時(shí)偶爾會有年輕人滋事，但極少涉及入室盜竊。

他認(rèn)為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)感極強(qiáng)，鄰里之間會互相照看，即使度假屋長期空置，在完善的安保措施下也依然非常安全。

根據(jù)最新的犯罪統(tǒng)計(jì)分析，2025年墨爾本共有10個地區(qū)的入室盜竊案超過400起。墨爾本CBD以1319起位列榜首，Preston、Dandenong、Reservoir和Frankston緊隨其后。

盡管墨爾本CBD獨(dú)立屋稀少，但其他四個熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)中位數(shù)自2025年1月以來，漲幅最高已達(dá)13%。

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