2月21日，財聯(lián)社發(fā)了一條不太起眼的電報，其中引用了中指研究院的一份數(shù)據(jù)：

銷售額TOP 50的房企中，有30家已經(jīng)規(guī)模化開展代建業(yè)務(wù)，占比六成；

16家央企中，12家已開展代建業(yè)務(wù)，當(dāng)中更是有4家成立了獨立代建公司；

中鐵置業(yè)代建新簽約面積增長51%，五礦地產(chǎn)和中鐵建地產(chǎn)更是實現(xiàn)了翻倍。

好家伙！您這是成建制地切換賽道啊！

以前央國企在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)都是怎么玩的？

拿地、開發(fā)、銷售，一條龍自己干，后來各方面水漲船高，就算是跟同行合作也始終沒有脫離這條主線。

現(xiàn)在呢？人家開始批量當(dāng)包工頭——

幫中小房企及民營房企蓋樓、幫政府蓋保障房、幫金融機構(gòu)盤活爛尾樓…而且這個趨勢還有風(fēng)頭日盛的苗頭。

來看幾組數(shù)據(jù)，你就明白了！

2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，政府代建、商業(yè)代建和資本代建的占比分別為21.6%、74.0%和4.4%。

商業(yè)代建是絕對大頭兒，而資本代建占比微增1.1個百分點。

典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，商品住宅、商辦類和保障性住房占比86.8%。

值得注意的是，商品住宅占比66.7%，較2024年同期大幅增長11.4個百分點，而商辦和保障性住房占比分別為13.5%和6.7%，較前值均有所下降。

從城市能級來看，2025年新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市占比8.1%、二線城市占比46.3%、三四線城市占比45.6%。

國央企在代建賽道上妥妥玩出了“四不兩直”的畫風(fēng)，讓人的確萬萬沒想到！

為什么偏偏是這個時候？

在筆者看來，這就要從政策、市場以及特定階段去理解了。

第一推手，肯定是政策端。

保障性住房、城中村改造、“平急兩用”設(shè)施是這兩年的硬任務(wù)。

你注意，這些項目有一個共同特點：利潤相對薄、周期相對長、時間相對緊、任務(wù)相對重。

民營企業(yè)不是不想干，它是真沒余力干，這事兒非得國央企挑大梁——

它們的資金成本低，融資渠道多，更重要的是，人家有政府信用背書。

再一個，從需求端視角看，保障房要按期交付，舊改要順利推進，誰干最省心？那必須是國家隊！

第二推手，是市場倒逼。

土拍市場降溫這個事兒好幾年了，2025年在縮量提質(zhì)供應(yīng)思路下，雖然有所回暖，但跟2019或者2021年的高峰期仍然沒法比。

這意味著，純開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤越來越薄，而代建的本質(zhì)是輕資產(chǎn)模式，不占用大量資金，還能養(yǎng)活龐大的工程隊伍。

對央國企來說，這是保住規(guī)模、穩(wěn)住基本盤、兌現(xiàn)社會責(zé)任的現(xiàn)實選擇。

第三推手，是存量時代的特定發(fā)展階段。

怎么理解？當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)進入存量時代，這個事兒大家都熟悉吧？

城市更新、舊改、不良資產(chǎn)處置成了主戰(zhàn)場，這個事兒大家也熟悉吧？

報告顯示，2025年代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市占比8.1%，同比增長3.1個百分點；二線城市和三四線城市占比大致相當(dāng)…

這個結(jié)構(gòu)本身就很說明問題——

頭部市場顯著增長保份額、樹品質(zhì)、拉溢價，下沉市場潛藏著巨大的需求，直接閉環(huán)了…

此情此景，是不是有點似曾相識？

那么，央國企做代建，和以前那些民營代建巨頭有什么區(qū)別？

簡單來說，民營代建長項主要就是商業(yè)代建——產(chǎn)品力強、營銷能力強、成本控制精。

它們的客戶大多是中小開發(fā)商，需要的是品牌溢價和銷售能力。

報告特別提到，2025年代建代銷類項目占比高達49%，純代建類只占28%，而且很多項目的管理費支付節(jié)點和去化率直接掛鉤。

這意味著，誰能賣房子，誰才能拿到錢。

商業(yè)代建體量大、變現(xiàn)路徑清晰，也是企業(yè)市場化端口的主戰(zhàn)場，足夠容得下民企和國央企良性博弈。

而兩者之間的良性博弈，最終又會惠及整個行業(yè)的正向生態(tài)。

央國企代建的長項是啥？信用、資金、政府背書。

它們接的項目，政府代建與資本代建占比更高，分別為21.6%和4.4%。

像政府保障房、城市更新、不良資產(chǎn)盤活…這類項目對追求高利潤看得不那么重，但格外要求穩(wěn)、要求快，國央企最擅長的恰恰就是這個。

咱打個比方，民營代建和國央企代建就跟兩口子似的，神互補！

其實房地產(chǎn)增量時代，民營房企和國央企的雙向互補就一直存在，現(xiàn)在到了存量時代，一切照舊。

用本山大叔的話說：“湊合過唄，還能離咋地！”

這種“神互補”一旦形成規(guī)模，房地產(chǎn)這門生意的底層邏輯就開始悄然重構(gòu)了。

首先，最直接的變化就是利潤分配的鏈條被重構(gòu)。

過去開發(fā)商拿地開發(fā)，賺的是從土地紅利到銷售溢價的全流程利潤，大包大攬，盈虧自負。

但是現(xiàn)在代建模式下，規(guī)則變了，利潤被涇渭分明地切割成了三塊：

資金成本歸資金方、品牌溢價和管理費歸代建方、操盤團隊的激勵則與去化率掛鉤。

央國企在這個鏈條里占據(jù)的是最穩(wěn)的一環(huán)和最實的一環(huán)——

前者是資金成本，而且是有政府信用背書的資金成本，在整個開發(fā)代建環(huán)節(jié)中堪稱壓艙石；

后者便是可以靠接單賺工錢，勝在規(guī)模大、風(fēng)險低、可持續(xù)，總體而言，老百姓也愿意認(rèn)國央企品質(zhì)和交付力。

坦白講這是符合時代大勢所趨的！

招拍掛高周轉(zhuǎn)本身就是房地產(chǎn)增量時期的慣常打法，到了存量時期隨著去化流速放緩，現(xiàn)金流收益與資金成本兩頭擠壓在所難免。

多說一句，其實制造業(yè)的代工模式走的也是相似的路子：

品牌方出牌子出地，代建方（代工廠）出技術(shù)、出管理、出人力，各賺各的環(huán)節(jié)利潤。

第二，利潤分配的變化，大概率會逐漸引發(fā)市場主體的再次深度分化與專業(yè)化分工。

過去房地產(chǎn)講究全產(chǎn)業(yè)鏈通吃，融不到資的投拓不是好銷售，操不了盤的物業(yè)不是好策劃…玩的就是一個多才多藝。

在閉眼都賺錢的環(huán)境下，一個大而全的龐然大物要想立于不敗之地，只能以快打快…

但在代建模式崛起后，這種藝多不壓身的玩法越來越吃力，取而代之的是生態(tài)位劃分——

您是資金方，那就穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)通過風(fēng)險定價賺取對應(yīng)的收益； 您是代建方，那就賺取品牌溢價和管理溢價； 您是運營商，那就負責(zé)資產(chǎn)長期運營，賺取穩(wěn)定現(xiàn)金流…

但是，在存量博弈背景下，這套分工有個最基本的前提：

每個環(huán)節(jié)必須足夠?qū)I(yè)，才能拿到入場券！

咱們今天說的國央企在代建這條賽道上之所以能殺瘋了——

本質(zhì)上是因為它們精準(zhǔn)地錨定了“工程可靠有保障，政府背書有信譽”這個獨特生態(tài)位。

尤其在新模式重構(gòu)、市場主體模式深刻變化的節(jié)骨眼上，搶先一步挑頭兒的只能是國央企：

中海管理接手停工近10年的上海楊浦區(qū)“八埭頭”項目； 中冶置業(yè)拿下北京豐臺區(qū)32億元的城中村改造代建項目； 華潤置地（潤地管理）在廣州承接了7個保障性住房項目…

就這還只算了國內(nèi)的部分，如果把“一帶一路”沿線國家的境外項目也算進來，那國央企的存在感更是碾壓級別的存在。

站在我們普通人的視角上來看待房地產(chǎn)行業(yè)如今的新常態(tài)，有必要明確一個問題——

國央企如今扎堆代建，不能理解為可與過去20多年那樣的行業(yè)“第二春”，其本質(zhì)依舊是“存量時代的再分工”。

利潤攤薄、風(fēng)險下沉、專業(yè)細化…似乎更符合行業(yè)真相。

那么，既然咱們討論了大半天，說國央企在代建賽道上“殺瘋了”，我們普通人能從中分到一杯羹嗎？

能！因為每一次行業(yè)分工的重構(gòu)，都意味著利益格局的重新分配，都意味著有人被大潮拍下去，也有人能借勢上了岸。

在我看來，我們普通人有這么四件事兒可以好好琢磨琢磨——

首先，就業(yè)崗位方面不妨順勢而為。

過去這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的狀態(tài)大伙兒都懂吧？但當(dāng)說不說，代建模式崛起，確實正在創(chuàng)造一批新的崗位。

你琢磨，國央企拿了代建項目，誰來干？還是得有人去搞設(shè)計、干預(yù)算、盯工地、搞營銷…

對于個人而言，好處是國央企可能會釋放一批崗位需求。

無論是企業(yè)性質(zhì)還是運營模式都決定了大概率比之前更穩(wěn)，但與此同時，咱實話實說，崗位供給量很可能比不了增量爬坡時期。

再加上代建模式下，利潤可能被攤薄，對崗位的專業(yè)化要求可能會高一些。

甭管是您本人還是家里孩子，有志扎根兒于此的，必須得有更加過硬的教育背景和專業(yè)背景。

第二，是配套服務(wù)維度的順勢而為。

國央企做代建，不可能啥都自己干，隨著國央企入局代建的廣度和深度再上一個臺階——

設(shè)計院、監(jiān)理公司、建材供應(yīng)商、營銷策劃機構(gòu)…

這些配套服務(wù)如果需要外包呢？機會不就來了嗎？

過去你要拿國央企的訂單，那真恨不得五關(guān)斬六將，門檻高得嚇人；

現(xiàn)在呢？一旦代建項目遍地開花，國央企也需要快速組建地方班子。

尤其是那些下沉到三四線城市的代建項目，更離不開熟悉本地市場的配套服務(wù)商。

當(dāng)然，對于需求中小民營企業(yè)來講，前提是你真得有兩把刷子，能把活干得漂亮。

畢竟，存量時代、國央企，這倆關(guān)鍵詞疊甲在一起決定了“靠譜”這件事的含金量。

第三，是微觀置業(yè)層面上的順勢而為。

你琢磨這個事兒，代建項目扎堆的地方，是不是往往也是政府重點投入的區(qū)域？

保障房聚集區(qū)、舊改核心區(qū)、城市更新示范區(qū)…這些片區(qū)要么本就是中心城區(qū)，要么充分考慮職住平衡——

隨著舊改、盤活等一系列動作下去，基礎(chǔ)設(shè)施也好、公共服務(wù)配套也好，通常會有明顯改善。

無論是剛需家庭還是普通改善家庭，其實這樣的地方總體而言是個相對穩(wěn)妥的選項；

當(dāng)然，如果您是純投資心態(tài)去的，那我想說這樣的地段本身沒毛病，但必須得放在房地產(chǎn)大勢中綜合考量問題。

第四，是專業(yè)與擇業(yè)緯度的順勢而為。

這個問題尤其應(yīng)該一分為二看待——

如果您本就是建筑類、房地產(chǎn)類行業(yè)相關(guān)，那么存量時代下，代建行業(yè)可能確實是個不錯的突破口；

但如果說你正在考慮職業(yè)轉(zhuǎn)型或者想讓孩子選擇工程、建筑、物管、城市規(guī)劃等專業(yè)，有必要認(rèn)清兩個事：

代建風(fēng)潮本身是城市化進程的一部分，如今城市化進程走到哪一步了？

房地產(chǎn)行業(yè)過去的高收入是與金融高度捆綁的產(chǎn)業(yè)，以后的捆綁情況如何？

還是那句老話：

時代的一粒塵，落在個人頭上就是一座山；

但時代的一束光，打在找準(zhǔn)位置的人身上，也能照亮一條路。

代建模式的大幕剛剛拉開，國央企的批量入局也剛剛步入起步階段。

對普通人來說，能在存量博弈的時代——

有事兒干、找準(zhǔn)定位、跟上節(jié)奏…

已經(jīng)是莫大的幸福！

最后，祝福大家2026開工大吉，馬到成功！