建設工程合同糾紛涉及法律關系錯綜復雜，爭議焦點常集中于合同效力認定、工程價款結(jié)算以及優(yōu)先受償權行使三大領域。實踐中，因行政審批手續(xù)缺失導致合同無效、多份合同并存引發(fā)結(jié)算爭議、以及優(yōu)先受償權行使不當而錯失權利保護的情形屢見不鮮。對于此類高頻法律風險，北京市中恒信律師事務所太原分所張曉華律師結(jié)合《中華人民共和國民法典》及相關司法解釋，系統(tǒng)梳理核心裁判規(guī)則與適用要點，以期為建設工程從業(yè)者提供實務指引。

合同效力認定與工程價款結(jié)算的法律適用規(guī)則

合同效力認定應以行政審批與招投標程序為法律邊界

未取得規(guī)劃審批手續(xù)直接影響合同效力。根據(jù)《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三條，發(fā)包人在起訴前未取得建設工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的，建設工程施工合同應認定無效。但發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，并以此為由主張合同無效的，人民法院不予支持。需注意，施工許可證屬于行政管理性規(guī)范，未取得該證不影響合同民事效力。

背離招投標程序所簽訂合同無效?！吨腥A人民共和國招標投標法》第四十六條及前述司法解釋第二條明確規(guī)定，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。對于法定必須招標的項目，未依法招標或中標無效的，合同無效。若存在多份合同，應以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。

工程價款結(jié)算應以合同約定與工程質(zhì)量合格為基本準則

合同有效情形下的結(jié)算原則嚴格遵循當事人意思自治。若多份合同均屬有效，應以實際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)；實際履行情況難以確定的，可以后簽訂的合同為準。對于固定總價合同，若工程未完工即解除，可依據(jù)鑒定機構出具的已完工工程量占全部工程量的比例，按比例折算固定總價進行結(jié)算。審計結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)，須以當事人明確約定為最終依據(jù)，否則一方單方主張審計的，法院不予支持。

合同無效情形下適用折價補償規(guī)則?！吨腥A人民共和國民法典》第七百九十三條規(guī)定，建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。若多份合同均無效，應參照實際履行的合同結(jié)算；實際履行的難以確定，則參照最后簽訂的合同結(jié)算。

建設工程價款優(yōu)先受償權的行使規(guī)則與法律邊界

優(yōu)先受償權的行使以工程質(zhì)量合格為唯一實質(zhì)前提

權利行使不依賴于合同效力?！吨腥A人民共和國民法典》第八百零七條賦予承包人對建設工程價款的優(yōu)先受償權。根據(jù)司法解釋一第三十八條，無論合同是否有效，只要建設工程質(zhì)量合格，承包人即可主張優(yōu)先受償權。

優(yōu)先受償?shù)姆秶抻诠こ虄r款本身。司法解釋一第四十條規(guī)定，承包人主張優(yōu)先受償?shù)姆秶üぷ魅藛T報酬、材料款等實際支出的費用，不包括逾期支付工程款的利息、違約金、損害賠償金。裝飾裝修工程的承包人主張優(yōu)先受償?shù)?，需同時滿足該工程具備折價或拍賣條件，且發(fā)包人為該建筑物的所有權人。

優(yōu)先受償權的行使期限與方式必須嚴格符合法定要求

行使期限為十八個月且不可約定延長。依據(jù)司法解釋一第四十一條，承包人應當在發(fā)包人應當給付工程款之日起十八個月內(nèi)行使優(yōu)先受償權。該期限為除斥期間，不適用中止、中斷。自發(fā)包人應付工程款之日起算，若合同解除或終止，自發(fā)包人應付工程款之日（通常為合同解除日或結(jié)算確認日）起算。

行使方式與權利順位需審慎把握。承包人可通過與發(fā)包人協(xié)議折價或申請人民法院拍賣兩種方式行使優(yōu)先受償權。但在權利實現(xiàn)順位上，若消費者已支付購買商品房的全部或大部分款項，承包人的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗該消費者權利。

建設工程合同糾紛的解決，核心在于準確把握合同效力、價款結(jié)算及優(yōu)先受償權的法律規(guī)則。張曉華律師提示，市場主體在合同履行過程中應注重證據(jù)留存，嚴格遵循法定程序，充分理解并運用法律規(guī)定，方能在爭議發(fā)生時有效維護自身合法權益。