作者 |林黛曦

編輯 | Sette

1

整個(gè)2025年，酒店與房東之間的矛盾空前激烈。

新聞也很多。

廣州天河華威達(dá)酒店，因?yàn)榍妨?60萬(wàn)房租，被法院強(qiáng)制清場(chǎng)。

西安天驪君廷酒店，拖欠租金五年，房東忍無(wú)可忍，斷水?dāng)嚯姟?/p>

珠海柏睿酒店，因?yàn)橥锨?.56萬(wàn)租金，以及違約金、運(yùn)營(yíng)軟裝配置費(fèi)3.8888萬(wàn)，就被房東給告了。

還有很多沒(méi)有公布的案例。

據(jù)酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量已達(dá)2024年同期的3倍，但成交量持續(xù)低迷。

市場(chǎng)上至少30%的酒店因租金過(guò)高永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)不出去，最終只能走回收設(shè)備、棄店這條路。

這些故事，往往都被歸結(jié)為“房東太狠”“租戶(hù)太慘”。

看起來(lái)，房東們又是起訴，又是斷水?dāng)嚯?，兇得不行。但?shí)際上，面對(duì)一家家已經(jīng)徹底宣告經(jīng)營(yíng)失敗的酒店，房東即便勝訴，也執(zhí)行不到財(cái)產(chǎn)。

說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)，房東最終得到了一張判決書(shū)，在法理上贏了。表面看，是一場(chǎng)酒店與房東之間的“零和博弈”。

但說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)，其實(shí)就是房東與酒店“魚(yú)死網(wǎng)破”。

而且如果我們站在更高的視角，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)更荒誕的真相：

在這場(chǎng)博弈中，真正致命的，不是房東有多“狠”，也不是酒店有多“慘”。

而是一群最懂資產(chǎn)的人，正在用最不懂經(jīng)營(yíng)的方式，把自己手里的房子徹底“玩死”。

他們?yōu)榱怂朗胤慨a(chǎn)“賬面價(jià)值”，卻親手掐斷了房產(chǎn)最后那點(diǎn)活命的現(xiàn)金流。

物業(yè)租賃市場(chǎng)的矛盾，表面上是租金之爭(zhēng)，本質(zhì)上則是兩套完全不同的“專(zhuān)業(yè)”在打架：

一套是資產(chǎn)思維，關(guān)心賬面、歷史、預(yù)期。

一套是經(jīng)營(yíng)思維，關(guān)心現(xiàn)金流、坪效、承受力。

并且，這樣的問(wèn)題不僅僅局限在酒店行業(yè)，放眼整個(gè)大租賃市場(chǎng)，類(lèi)似的情況同樣比比皆是。

不過(guò)，馬上會(huì)出現(xiàn)根本性的變化和調(diào)整。

2

先講個(gè)真事兒。

新疆某城市，有個(gè)800平米的物業(yè)。

這地方以前是個(gè)餐廳。原業(yè)主破產(chǎn)了，銀行把房子收回去，弄了幾年還是處理不掉。最后一家大型資產(chǎn)處置公司接手了，尋思自己好歹是專(zhuān)業(yè)的，總能盤(pán)活吧？結(jié)果掛拍賣(mài)，還是沒(méi)人要。

沒(méi)辦法，只能往外租。

負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的，是這家公司的區(qū)域老總。他向意向承租方報(bào)出的租金是：每平米每月近60元。

這個(gè)價(jià)格是什么概念？

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金，不過(guò)每平米每月20多元。他的報(bào)價(jià)，是市場(chǎng)價(jià)的2.5倍。

承租方問(wèn)他：為什么這么貴？

他回答得特自信：“因?yàn)槲业奈飿I(yè)面積大！”

在商業(yè)地產(chǎn)租賃這個(gè)圈子里，有一條鐵律：面積越大，單價(jià)越便宜。

你租個(gè)10平米、20平米的格子鋪，單價(jià)貴點(diǎn)正常；你租800平米的大場(chǎng)子，單價(jià)必須打折。因?yàn)榭們r(jià)已經(jīng)夠高了，會(huì)篩掉大部分業(yè)態(tài)的租客，空置風(fēng)險(xiǎn)由房東承擔(dān)，再不打折，誰(shuí)來(lái)租？

這是市場(chǎng)規(guī)律，叫但凡干過(guò)三天租賃的人都知道的基本常識(shí)。

但這位老總不知道嗎？他不可能不知道。他的工作就是專(zhuān)門(mén)跟物業(yè)打交道，吃這碗飯吃了多少年。

那他為什么還能理直氣壯地說(shuō)出這種話？

邏輯很簡(jiǎn)單，因?yàn)樵谒膶?zhuān)業(yè)體系里，租金不是由市場(chǎng)定的，而是由成本倒推的。

他接手這個(gè)物業(yè)，銀行給他的定價(jià)、他接盤(pán)的代價(jià)、他每年的資金成本、他想要的利潤(rùn)，全部加起來(lái)，一算賬：嗯，每平米60塊，合理。

至于這個(gè)價(jià)格市場(chǎng)接不接受？租戶(hù)能不能活下去？那不重要，也不是他的專(zhuān)業(yè)應(yīng)該關(guān)心的范疇。

他的專(zhuān)業(yè)是“把資產(chǎn)處置掉”，不是“讓租戶(hù)活下去”。

你跟他講市場(chǎng)價(jià)，他跟你講賬面價(jià)值。

你跟他講經(jīng)營(yíng)壓力，他跟你講資產(chǎn)保值。

你跟他講空置風(fēng)險(xiǎn)，他跟你講“我可以等”。

結(jié)果呢？他的房子空了一年、兩年、三年，一毛錢(qián)租金沒(méi)收著。但他不覺(jué)得虧，因?yàn)樗刈×恕百~面估值”。在他的賬本上，這房子還值那么多錢(qián)。

這就是典型的賬面估值狂魔，用資產(chǎn)的賬面價(jià)值，替代市場(chǎng)的供需價(jià)格。

用大白話說(shuō)就是：雖然房子空著，但他覺(jué)得自己贏了。

3

再說(shuō)個(gè)事。

西南某地，一個(gè)酒店老板實(shí)在扛不住了，去找房東還價(jià)。

“哥，我真撐不下去了。上半年虧了130萬(wàn)，開(kāi)業(yè)三年累計(jì)虧了550萬(wàn)。能不能稍微降點(diǎn)租金？讓我緩口氣?！?/p>

房東瞟了他一眼，吐出一句經(jīng)典臺(tái)詞：

“那你搬走唄，我租給別人?！?/strong>

說(shuō)話不僅直給，而且還挺沖。因?yàn)榉繓|的內(nèi)心OS特簡(jiǎn)單：

“我這物業(yè)，當(dāng)年可是租過(guò)XX錢(qián)的。你能租是你的福氣，你租不起，自然有別人租得起?！?/p>

在他的認(rèn)知里，自己這套物業(yè)的價(jià)格，已經(jīng)被釘死在了“歷史最高點(diǎn)”。曾經(jīng)有人出過(guò)這個(gè)價(jià)，那就說(shuō)明它值這個(gè)價(jià)。

你跟他說(shuō)市場(chǎng)變了，他說(shuō)：“我的房子不一樣?！?/p>

你跟他說(shuō)隔壁都空三年了，他說(shuō)：“那是他們不行?！?/p>

你跟他說(shuō)租給別人也不好租，他說(shuō)：“我不信沒(méi)人出得起這個(gè)價(jià)?！?/p>

結(jié)果呢？

那個(gè)酒店老板，搬走之后換了個(gè)地方，租金便宜了三分之一，生意反而慢慢緩過(guò)來(lái)了。空著的那個(gè)鋪?zhàn)?，到現(xiàn)在還貼著“旺鋪招租”。

你說(shuō)是因?yàn)檫@個(gè)房東“壞”嗎，也未必，這房東大概率是還活在上一個(gè)版本里，沒(méi)更新。

他們用過(guò)去最成功的經(jīng)驗(yàn)——“只要我有房，就有人搶著租”，來(lái)判斷當(dāng)下已經(jīng)徹底變天的市場(chǎng)。結(jié)果就是：房子空著，現(xiàn)金流斷了，資產(chǎn)價(jià)值也跟著塌了。

4

為什么說(shuō)這兩件事？

這其實(shí)就是，最懂房子的人，正在用最不懂做生意的方式，把自己手里的房子搞黃了。

你可能會(huì)說(shuō)：這不就是兩個(gè)奇葩房東嗎？哪兒都有。

但問(wèn)題在于，這種人，現(xiàn)在越來(lái)越多。

成都某社區(qū)底商，房東報(bào)價(jià)比周邊高出40%，理由是“我這棟樓風(fēng)水好，之前開(kāi)什么火什么”。結(jié)果空了兩年，最后以市場(chǎng)價(jià)的60%租給了一家串串香。

西安一位房東，2019年有酒店出價(jià)150萬(wàn)/年，他覺(jué)得還能漲，沒(méi)簽。2023年，同地段租金跌了30%，他主動(dòng)降到120萬(wàn)，但酒店方只愿意出90萬(wàn)，至今空置。

杭州一位房東，要求租他房子開(kāi)酒店的人必須保留他原來(lái)的中式庭院設(shè)計(jì)，不能動(dòng)一草一木。結(jié)果酒店方無(wú)法按消防和經(jīng)營(yíng)需求改造，談判破裂。

海南某房東，給一家連鎖酒店報(bào)價(jià)時(shí)，堅(jiān)持單價(jià)不能低于旁邊商鋪。他忽略了酒店需要大堂、走廊、消防通道等大量公攤面積，實(shí)際可利用面積遠(yuǎn)小于建筑面積。

酒店方給他算了一筆賬后，他才發(fā)現(xiàn)自己按商鋪邏輯定的價(jià)，會(huì)讓酒店開(kāi)業(yè)即虧損。

你能說(shuō)這些奇葩房東，都是智商不在線，或是單純的人壞心黑嗎？

如果你把視野拉高一點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這根本不是個(gè)別人心黑不黑的問(wèn)題，而是整個(gè)物業(yè)租賃市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)大型結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位：

原本那些最懂資產(chǎn)的人，資產(chǎn)管理公司的老總、銀行不良資產(chǎn)部門(mén)的主管、開(kāi)發(fā)商手里握著大把物業(yè)的高管，正在被迫轉(zhuǎn)型當(dāng)房東。

但他們賴(lài)以成名的專(zhuān)業(yè)思維，偏偏讓他們?cè)谧龇繓|這件事上，表現(xiàn)得最不專(zhuān)業(yè)。

這幫人，以前是干嘛的？

玩資產(chǎn)證券化的，搞不良資產(chǎn)處置的，跟銀行、政府、投資機(jī)構(gòu)談大交易的，一出手就是幾個(gè)億的大宗買(mǎi)賣(mài)。

過(guò)去二十年，房地產(chǎn)是什么？是印鈔機(jī)。

那會(huì)兒的“專(zhuān)業(yè)”，核心就一句話：怎么讓房子更值錢(qián)。

他們做的是，拿地、融資、開(kāi)發(fā)、包裝、溢價(jià)出售。怎么讓一塊地、一棟樓，變成一個(gè)金融產(chǎn)品，怎么讓它增值、變現(xiàn)、打包賣(mài)掉。

這套體系培養(yǎng)出來(lái)的人，其實(shí)很牛。他們懂金融、懂政策、懂資本運(yùn)作。

但他們不懂什么？不懂經(jīng)營(yíng)。

他們不知道一個(gè)餐廳的翻臺(tái)率是多少，不知道健身房的坪效怎么算，不知道教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為什么對(duì)消防要求那么嚴(yán)，不知道一個(gè)臺(tái)球廳要攢多久才能回本。

在他們的世界里，租客就是“現(xiàn)金流來(lái)源”，至于這現(xiàn)金流是怎么來(lái)的、能不能持續(xù)、需不需要配合，那不是他們操心的事。

但現(xiàn)在，資產(chǎn)價(jià)格不漲了，甚至跌了。賣(mài)不動(dòng)了。沒(méi)辦法，只能租。

于是，這幫曾經(jīng)在談判桌上跟大佬們談笑風(fēng)生的人，現(xiàn)在要跟開(kāi)酒店的、開(kāi)餐館的、開(kāi)健身房的、開(kāi)小超市的，坐下來(lái)談租金。

他們的腦子，還沒(méi)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

因?yàn)樵谒麄冞^(guò)往經(jīng)歷中，房子就是一個(gè)“標(biāo)的物”，不是“經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所”。

所以，他們的思考方式是：

租給誰(shuí)不重要，租金多少才重要。

做什么業(yè)態(tài)不重要，能不能簽長(zhǎng)租約才重要。

結(jié)果呢？能簽下來(lái)的租客，要么是同樣不專(zhuān)業(yè)的“接盤(pán)俠”，要么是打著“長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”旗號(hào)、實(shí)則隨時(shí)準(zhǔn)備跑路的投機(jī)者。

等到租客跑路了，房東才發(fā)現(xiàn)：自己手里只剩一個(gè)被改得面目全非的毛坯房，和一個(gè)漫長(zhǎng)的空置期。

這就是典型的用資產(chǎn)處置的邏輯，做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的事。

用大白話說(shuō)就是：只會(huì)賣(mài)房子，不會(huì)養(yǎng)房子。

5

還有一個(gè)更深層的問(wèn)題：做生意，本來(lái)就不穩(wěn)定。

一個(gè)餐廳可能火三年，也可能半年就黃了。一個(gè)健身房前期投入幾百萬(wàn)，回本周期三五年。一個(gè)教培機(jī)構(gòu)可能因?yàn)檎咦儎?dòng)，一夜之間關(guān)門(mén)。

但房東想要的是什么？是穩(wěn)定的租金收入，是長(zhǎng)期租約，是“啥都不用管、每月錢(qián)到賬”的省心模式。

這兩種需求，天生犯沖。

以前市場(chǎng)好，租客利潤(rùn)厚，高租金也能扛得住，矛盾被掩蓋了?，F(xiàn)在利潤(rùn)薄了，風(fēng)險(xiǎn)大了，沖突就炸了。

而房東們的“資產(chǎn)思維”，偏偏讓他們更不愿意接受這種不確定性。

他們恨不得用合同把所有風(fēng)險(xiǎn)都甩給租客，卻忘了最樸素的道理，租客扛不住的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)最后還是回到自己頭上。

但這種情況接下來(lái)一定會(huì)出現(xiàn)改變。

事實(shí)上，市場(chǎng)已經(jīng)在逼著所有人改答案了。

第一個(gè)變化，也是最直接的，房東要接受一個(gè)新邏輯：租金的上限，是租客能承受的極限。

不同生意，能承受的租金完全不一樣：

便利店：房租不能超過(guò)營(yíng)收的20%，超了就危險(xiǎn)。

餐廳：15%-20%是安全線，25%以上容易黃。

健身房：坪效本來(lái)就低，房租超過(guò)15%就懸。

當(dāng)越來(lái)越多的租客學(xué)會(huì)算這筆賬，那些堅(jiān)持按自己成本定價(jià)的房東，只會(huì)面對(duì)兩個(gè)結(jié)局：要么降價(jià)，要么空著。沒(méi)有第三條路。

第二個(gè)變化，房東和租客，可能得從“收租的”變成“合伙人”。

四川有個(gè)村，和租客合作開(kāi)酒店，采取“保底+分紅”模式，每年能給村里多掙10多萬(wàn)。

這種模式說(shuō)白了就是：房東不再是只管收錢(qián)的甩手掌柜，而是和租客風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的合伙人。租客生意好，房東多分點(diǎn)；租客生意差，房東少拿點(diǎn)。

對(duì)租客來(lái)說(shuō)，壓力小了，敢投入了。

對(duì)房東來(lái)說(shuō)，雖然可能少收點(diǎn)，但至少有人一直租著，房子不會(huì)空。

怎么算，都比空著強(qiáng)。

第三個(gè)變化，房子的價(jià)值，不看“賬面”看“現(xiàn)金流”了。

這是最根本的變化。

以前評(píng)估一套房子值多少錢(qián)，看什么？看周邊成交價(jià)，看歷史租金，看未來(lái)預(yù)期。說(shuō)白了，是看“賬面上的數(shù)字”。

以后呢？市場(chǎng)會(huì)教他們一個(gè)道理，一個(gè)租不出去的房子，賬面估值再高也是廢紙。真正決定房子價(jià)值的，是它每個(gè)月能產(chǎn)生多少真金白銀的現(xiàn)金流。

當(dāng)這個(gè)道理被越來(lái)越多的人接受，那些還在死守賬面估值的房東，會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的房子正在被市場(chǎng)悄悄拋棄。

第四個(gè)變化，房子的“可塑性”，會(huì)越來(lái)越值錢(qián)。

層高夠不夠？承重行不行？水電能不能改？消防過(guò)不過(guò)？這些都是決定一個(gè)房子“能做什么”的關(guān)鍵。

以后的市場(chǎng)，會(huì)越來(lái)越看重一個(gè)指標(biāo)：業(yè)態(tài)適應(yīng)性。這個(gè)房子，適合干啥？

而那些啥都不適合的房子，最后只能靠低價(jià)吸引“不怕折騰”的租客，或者繼續(xù)空著。

這四個(gè)變化加在一起，其實(shí)指向同一個(gè)方向：

以前是“我有房，你求我”；以后是“你有生意，我配合你”。

那些還活在上一個(gè)版本里的房東，會(huì)發(fā)現(xiàn)自己越來(lái)越難，房子空著，現(xiàn)金流斷了，賬面價(jià)值再高也變不成錢(qián)。

而那些愿意放下身段、學(xué)會(huì)算經(jīng)營(yíng)賬的房東，反而能在這輪洗牌里活下來(lái)。

說(shuō)到底，房子不會(huì)自己生錢(qián)，生意才會(huì)。

沒(méi)有生意，就沒(méi)有房租；沒(méi)有現(xiàn)金流，就沒(méi)有資產(chǎn)。

這話聽(tīng)起來(lái)簡(jiǎn)單，但對(duì)有些人來(lái)說(shuō)，可能需要虧掉一套房才能明白。

圖片來(lái)源于攝圖網(wǎng)