一線城市房價階段性止跌：以前你上不了桌，現(xiàn)在機會來了

一線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)階段性止跌，過去普通人擠不進的買房“牌桌”，正在慢慢重新開放。本文分三部分：一是當(dāng)下市場數(shù)據(jù)與買賣雙方真實狀態(tài)；二是怎么區(qū)分是階段性止跌還是真正長期止跌；三是為什么說普通人的上車機會來了。

先說第一部分：市場數(shù)據(jù)跟蹤，以及買賣雙方當(dāng)下的真實狀態(tài)。

看房價，網(wǎng)上中介、金融機構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑不透明，信息未必準確。一個更靠譜的方法是：選定幾個典型小區(qū)，長期跟蹤APP上的評估價、掛牌量、掛牌價。評估價基本緊跟最新成交價，而掛牌量和掛牌價，能直接反映市場預(yù)期和真實成交情況。

我長期跟蹤的一個小區(qū)很有代表性：以40多平小戶型為主，總高15層，近地鐵，戶型類似商住公寓，但產(chǎn)權(quán)是住宅。這類房子在行情差時跌得最快，也最能反映市場真實溫度。

這個小區(qū)的價格走過完整一輪周期：2021年高點，41平左右戶型成交價在220萬上下，掛牌價和成交價差距很小。隨后房價開始下跌，先是掛牌價跌到180萬左右，此時掛牌量變化不大；跌到160萬左右時，掛牌量直接翻倍，市場出現(xiàn)踩踏，業(yè)主對未來預(yù)期極差，急于變現(xiàn)。

160萬左右橫盤較久，2025年價格繼續(xù)下探，從150萬、140萬迅速跌到120萬左右，最低掛牌價甚至到109萬。140萬、130萬的價位停留時間很短，價格快速從160萬區(qū)間砸到110萬左右，隨后基本止跌，110萬成了市場心理底價，再跌業(yè)主干脆就不賣了。

到2025年底，政策預(yù)期拉高，疊加年底需求集中釋放，這個小區(qū)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯變化：一是掛牌量銳減一半，從十幾套降到五六套；二是掛牌價抬升，此前110萬左右的掛牌有四五套，現(xiàn)在110萬的房源完全消失，最低掛牌120萬且只有一套，其余全部掛到160萬以上，最高達180萬。

這和機構(gòu)發(fā)布的宏觀數(shù)據(jù)完全對應(yīng)：掛牌量下降、掛牌價回升、成交價小幅上漲。階段性止跌已經(jīng)明確，核心動力是市場預(yù)期轉(zhuǎn)好。預(yù)期一變，上海這類城市的房價，幾十萬的差價很常見。行情極差時，急售業(yè)主會砸出低價撿漏盤；預(yù)期一轉(zhuǎn)，撿漏機會立刻變少。

第二部分：怎么判斷這一輪是階段性止跌，還是長期止跌？

房價漲跌，大邏輯只看兩個東西：預(yù)期和現(xiàn)實收入。

預(yù)期好，大家就不低價賣房，反而愿意現(xiàn)在買入；但買房子需要錢，收入和購買力跟不上，預(yù)期再強也撐不住長期上漲。

預(yù)期可以靠政策制造，比如連續(xù)出臺刺激政策、釋放利好信號，都是在拉預(yù)期。預(yù)期拉起來后只有兩條路：要么經(jīng)濟跟上，預(yù)期落地；要么經(jīng)濟沒跟上，預(yù)期落空，需要再出政策。

現(xiàn)在的路線很清晰：政策小步快跑、留有余地，沒有一次性出盡，目的是爭取時間，等待經(jīng)濟回暖。

有一個關(guān)鍵指標可以判斷：成交量上漲，有沒有帶來新增貸款。

貨幣和債務(wù)是同生同滅的：買房貸款增加，社會上的錢變多，經(jīng)濟被拉動，房價也有持續(xù)支撐；如果成交量看著不錯，但貸款沒增加，說明只是剛需在花存款，社會上的錢反而變少，經(jīng)濟會更難，房價也撐不住。

普通人大致可以這么判斷：

長期跟蹤幾個典型小區(qū)的成交價、掛牌量，再配合看所在城市個人住房貸款數(shù)據(jù)和全社會名義GDP。只要名義GDP超過實際GDP、經(jīng)濟走出通縮，核心城市房價就可能重新進入上行通道。

至于“房價漲帶動經(jīng)濟，還是經(jīng)濟好帶動房價”，其實是互為因果：經(jīng)濟差→不敢買房→房價跌；房價有上漲預(yù)期→消費信心提升→經(jīng)濟回暖。

第三部分：普通人的牌桌慢慢來了，以前你上不了桌，現(xiàn)在可以了。

以上海為例，這一輪政策的核心是：上車門檻不斷降低，拖而不舉。

把時間拉長看，前幾年是政策不斷收緊：限購升級、首付提高、房價走高，本質(zhì)是城市在篩選人才，只有收入高、競爭力強的人才能買進來，形成“高房價吸引強人才”的循環(huán)。

但房價收入比突破臨界點后，過高的房價會反向阻礙人才流入，疊加經(jīng)濟下行，政策開始持續(xù)放松。回顧歷史，上海大幅放松限購、降低首付的次數(shù)并不多，2002年甚至出現(xiàn)過“買房送戶口”，那一批上車的人，后來都享受到了巨大的資產(chǎn)增值。

政策一次次放松，本質(zhì)是降低門檻，讓更多人有機會分享城市發(fā)展紅利。

很多人糾結(jié)未來房價，其實邏輯很簡單：

如果你相信中國的未來，核心城市的資產(chǎn)就有底。GDP增長中，大部分人的工資跑不贏GDP，跑贏的是資本。AI時代，勞動回報和資本回報的差距只會更大。

想分享一線城市的增長紅利，打工很難做到，而核心城市的房產(chǎn)，長期至少能跟上名義GDP。

現(xiàn)在的局面很明確：

上海外環(huán)外，200多萬就能買到不錯的房子，而前幾年門檻普遍在400萬以上。對很多條件尚可的家庭來說，壓力已經(jīng)大幅下降。

當(dāng)然，前提是現(xiàn)金流要穩(wěn)，不能過度加杠桿，同時要學(xué)會用前面說的指標判斷拐點。

最后分享一個詞：非共識性決策。

大眾共識的想法，只能讓你停留在大眾水平。很多真正的機會，都出現(xiàn)在共識還沒形成、大多數(shù)人猶豫、懷疑、不敢出手的時候。不一定要認同，但一定要多看、多思考，才能抓住別人看不見的窗口。