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這年還沒(méi)過(guò)出，就接連發(fā)生了好多事。

第一件大事是美伊干起來(lái)了，本來(lái)離的也挺遠(yuǎn)可以不管，但這兩天霍爾穆斯海峽被伊朗封鎖了，中東的石油運(yùn)不出來(lái)，有專(zhuān)家說(shuō)中國(guó)的石油70%靠進(jìn)口，進(jìn)口石油中又有70%經(jīng)過(guò)霍爾穆斯海峽，所以他們一干仗，中國(guó)50%的石油被卡住了。

這事短期沒(méi)啥影響，因?yàn)橛袃?chǔ)備油，據(jù)說(shuō)儲(chǔ)備油夠用3-4個(gè)月，但如果干得久了，或者今后這個(gè)海峽變得危險(xiǎn)了，那油價(jià)無(wú)疑是會(huì)保持高位的。

這對(duì)一個(gè)高度依賴進(jìn)口的工業(yè)國(guó)來(lái)說(shuō)肯定不少好事，成本上升意味著出口競(jìng)爭(zhēng)力減弱，去年經(jīng)濟(jì)主要靠出口在拉動(dòng)。

第二件大事是寧波啟動(dòng)了第三批以舊換新，當(dāng)然這只是寧波樓市的大事，但這事足以影響很多家庭很多年。

從新政出臺(tái)以后，老司機(jī)這幾天都在跟不同的業(yè)主打交道，有置換的，有遲疑的，也有堅(jiān)決不換的，接觸多了我發(fā)現(xiàn)，許多業(yè)主對(duì)這個(gè)置換政策有一些誤解，并且影響到了他們的決策。

最大的誤解是有些業(yè)主認(rèn)為：這種置換是想低價(jià)把我的老房子收走，然后再讓我去買(mǎi)高價(jià)的新房，一來(lái)一去我反而吃虧了。

有這種想法的業(yè)主往往是因?yàn)閷?duì)樓市不太了解，他們認(rèn)為既然老房子跌了這么多，新房也應(yīng)該同步跌這么多才對(duì)，怎么新房比我的老房子貴這么多呢？

這里面是不是有坑？

新房比老房貴，這在寧波是一個(gè)客觀事實(shí)，同地段的新老房子，有的甚至能差到近一倍，老破小單價(jià)可能1萬(wàn)，但新房就要2萬(wàn)甚至更高，很多人不理解。

價(jià)格的形成，一定是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，老房子便宜，是因?yàn)槔戏孔淤u(mài)的人多、買(mǎi)的人少，是供求失衡的表現(xiàn)；同樣，新房貴很多，也是因?yàn)樾路康墓┣蠛屠戏客耆皇且粋€(gè)量級(jí)。

老司機(jī)給大家舉兩個(gè)數(shù)據(jù)，寧波二手房掛牌量目前是8.9萬(wàn)套，而新房的庫(kù)存大約是2.6萬(wàn)套，除掉奉化后大概是1.6萬(wàn)套，單就供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，老房子是新房的5倍。

這1.6萬(wàn)套新房中，有相當(dāng)一部分在郊區(qū)，比如九龍湖、慈城、姜山、五鄉(xiāng)、集士港等，還有一部分是豪宅、大平層和別墅，剩下的在市區(qū)，同時(shí)又是普通人買(mǎi)得起的樓盤(pán)，每個(gè)區(qū)就也就那么兩三個(gè)了。

在這種情況下，這些樓盤(pán)怎么會(huì)特別便宜呢，大家如果關(guān)注一下數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤(pán)每個(gè)月都能有少則十幾套，多則幾十套的銷(xiāo)量，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)壓力并不太大。

老司機(jī)想表達(dá)的意思是，新房和老房是完全割裂的兩個(gè)市場(chǎng)，新房因?yàn)闃潜P(pán)少可以守價(jià)，老房子則因?yàn)閽炫屏刻蠖ハ鄽r(jià)，所以他們并不在同一個(gè)定價(jià)體系之內(nèi)。

如果沒(méi)有以舊換新這樣的政策，大概率新老房子的價(jià)差比現(xiàn)在還要大，所以房東們應(yīng)該給這個(gè)政策點(diǎn)贊。

如果房東不愿意接受新房的定價(jià)邏輯，當(dāng)然是可以不換，甚至有房東問(wèn)我他的老房子會(huì)不會(huì)補(bǔ)漲，我只能說(shuō)：

我也希望會(huì)補(bǔ)漲啊！

房東的第二個(gè)誤解是老司機(jī)之前沒(méi)想到的，他們問(wèn)我，老房子換成新房子，難道新房就不跌了嗎？

言下之意，反正都是要跌的，我換它干嘛？

沒(méi)人可以保證新房就不跌，如果新房可以做到不跌，早就被搶光了，輪不到你我。以舊換新的根本邏輯是：把一個(gè)嚴(yán)重過(guò)時(shí)的、快速下跌且流動(dòng)性極差的房產(chǎn)，置換成一個(gè)產(chǎn)品相對(duì)比較新、貶值風(fēng)險(xiǎn)更小、流動(dòng)性更好的房子。

僅此而已。

老房子為什么貶值那么快？供應(yīng)量大是重要原因，產(chǎn)品嚴(yán)重過(guò)時(shí)也是重要原因。老房子是短缺時(shí)代的應(yīng)急產(chǎn)品，解決的是有無(wú)問(wèn)題；新樓盤(pán)是過(guò)剩時(shí)代的產(chǎn)品，滿足的是住的更好的問(wèn)題，兩者的產(chǎn)品思維就不是一回事。

去年二手成交前十的樓盤(pán)，全部是安置房，沒(méi)有一個(gè)老破社區(qū)。購(gòu)房者已經(jīng)用腳投票了，他們寧愿選擇新一點(diǎn)的郊區(qū)安置房，也不買(mǎi)市區(qū)老破二手房。

短缺時(shí)代早就過(guò)了，如果死守那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，能有什么好結(jié)果。

很多事情并不復(fù)雜，它就是屬于常識(shí)的范疇。上一篇文章老司機(jī)說(shuō)以舊換新是一把梯子，老業(yè)主可以爬出來(lái)，最主要表達(dá)的意思就是：

老房子正在被二手市場(chǎng)拋棄，它們正在日益邊緣化，現(xiàn)在有個(gè)大買(mǎi)家愿意收走，為什么不去抓這個(gè)機(jī)會(huì)呢？

有些房東很理想：舊房我是愿意他們收的，但新房我不想買(mǎi)。老司機(jī)認(rèn)為這很難，畢竟大家都是成年人，都知道利益交換。

這世上會(huì)有那種只讓你得好處，而不用付成本的交易嗎？

這也是常識(shí)吧。

有些房東見(jiàn)老司機(jī)建議他換，總是充滿警惕：是不是想賺他的錢(qián)，故意在引導(dǎo)他這樣做呢？

通過(guò)老司機(jī)買(mǎi)新房，我確實(shí)能賺到一點(diǎn)錢(qián)，但以舊換新的傭金非常之低，還不如一套二手房的中介費(fèi)。況且很多開(kāi)發(fā)商還很賴皮，拖一兩年不付都是常見(jiàn)的事。

通過(guò)我們?nèi)ベI(mǎi)新還能得到很多好處，最大的好處是不會(huì)踩坑，老司機(jī)給出的建議不敢說(shuō)最佳，但肯定比小白自己去抉擇要更加合理；其次可以通過(guò)我們拿到當(dāng)時(shí)最大的優(yōu)惠，過(guò)去有人不信，自己跑去買(mǎi)，回頭又來(lái)問(wèn)我優(yōu)惠，一比較才發(fā)覺(jué)自己吃虧了。

如果傭金比較高的，還可以得到一部分回饋，加起來(lái)就更實(shí)惠了。

做生意靠的是互惠，老司機(jī)這么多粉絲，每年這么多成交，如果靠欺騙早就翻船了。

不過(guò)，我個(gè)人非常反感不信任我的客戶，我寧愿不合作也懶得搭理，有些客戶防賊一樣的防著我，甚至謊話連篇，既然你那么不相信我，干嘛來(lái)找我，我是不是可以理解為你就想白嫖我呢？

老司機(jī)以前沒(méi)賺你的錢(qián)，也活到現(xiàn)在了嘛，沒(méi)必要這樣。一個(gè)人是不是誠(chéng)心，別人是能感覺(jué)到的。

這可能是近期有關(guān)以舊換新的最后一篇了，原計(jì)劃的好多內(nèi)容都被推遲了。最后要強(qiáng)調(diào)的是，老司機(jī)絕不是在勸各位換房，自己拿主意。有什么疑惑歡迎私信來(lái)咨詢我，咨詢掃文末二維碼。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。了解老司機(jī)的咨詢服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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