從拓荒到兌現(xiàn)，一個板塊的發(fā)展5-10年算打底，一方面表現(xiàn)在定位、規(guī)劃的整體性；另一方面則在招掛拍、項目落地的速率。

在西安樓市的巔峰期，東北板塊的港務(wù)區(qū)、西南板塊的高新CID無疑開發(fā)效率最高的兩個板塊，隨著購買力回歸主城，板塊核心地塊在加速釋放。

近日，高新CID瞳北板塊一宗（GX-21-24-02)約80.94畝住宅用地規(guī)劃的公示引起關(guān)注，一些開發(fā)商已經(jīng)蠢蠢欲動做調(diào)研。

那么，該宗地都有哪些優(yōu)勢呢？一起來看一看。

首先，教育資源。

地塊東北側(cè)高新第三十一小學(xué)、高新第十一初級中學(xué)，曾讓西安購房者為之瘋狂，也造就是區(qū)域內(nèi)中建悅廬學(xué)府、中海學(xué)仕里等項目的“千人搖號”搶房的盛況；地塊西南側(cè)約500米有高新第五十小學(xué)。

按2025年高新學(xué)區(qū)劃分，以振業(yè)路為南北分界，宗地范圍就在高新第三十一小學(xué)范圍之內(nèi)；對于購房者，周邊豐富的“高新系”教育資源具有強大吸引力。

其次，2.5容積率。

此次地塊容積率為1.2-2.5，也就是未來產(chǎn)品容積率最高不能超過2.5，開發(fā)商在利益最大化的考慮下通常也是滿格設(shè)計，主動降容的極少。

在西安近1年土拍，2.5容積率的土地已經(jīng)成為常態(tài)；不過在仁村板塊之內(nèi)，這宗地卻是最低，此前的中建悅廬學(xué)府、中海學(xué)仕里、碧桂園云墅、越秀鐵建樽樾、招商云墨、中天新希望未來印的容積率均為2.8，密度優(yōu)勢非常明顯。

在住宅產(chǎn)品品質(zhì)極其內(nèi)卷的當(dāng)下，產(chǎn)品差異化才是市場的制勝法寶，宗地2.5容積率是開發(fā)商產(chǎn)品輸出的先決條件。

當(dāng)然對于區(qū)域更難的是定價，低了背刺區(qū)域，高了去化艱難，最終還需要通過產(chǎn)品去平衡之間的沖突。

其三，地鐵、公園、商業(yè)等配套。

宗地距地鐵6號線仁村站約500米、距高新云巴終點站恒業(yè)大道約700米，附近高科未來廣場、高新新羅酒店以及未來之瞳大劇院等核心商業(yè)區(qū)；還有永安渠海綿公園、大仁遺址公園；有西安國際醫(yī)學(xué)中心醫(yī)院，整個區(qū)域的調(diào)性被拉滿。

這些配套資源都是摸得著、看得見的，不存在未來兌現(xiàn)風(fēng)險，也能避免踩空。結(jié)合西安樓市現(xiàn)狀，盡管一些人對高新CID充滿質(zhì)疑，但站在自住需求角度，宗地價值依然在線，當(dāng)然更重要的還是未來土拍成交價，面粉和面包的關(guān)系還需要繼續(xù)考量。

高新CID板塊從2017年高新三期構(gòu)想提出，高新CID板塊啟動至今尚不足10年；如果我們錨定下一個10年，未來又會是什么景象呢？值得期待！