長春作為中國東北地區(qū)的重要省會(huì)城市，其房地產(chǎn)市場在過去十年經(jīng)歷了深刻而復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性變化。土地市場作為房地產(chǎn)開發(fā)的源頭和主要要素，不僅直接決定了住房供給的規(guī)模與結(jié)構(gòu)，也深刻影響著市場價(jià)格走勢(shì)、企業(yè)投資行為以及城市空間發(fā)展格局。自2016年以來，伴隨全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整以及“房住不炒”政策基調(diào)的確立，長春土地市場呈現(xiàn)出由活躍擴(kuò)張向深度調(diào)整再逐步企穩(wěn)的演變軌跡。

本文基于克而瑞提供的權(quán)威年度與月度土地?cái)?shù)據(jù)，結(jié)合相關(guān)政策內(nèi)容，系統(tǒng)梳理2016至2025年長春土地市場的供應(yīng)、需求及供需平衡狀況，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)2026年土地市場的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。報(bào)告將嚴(yán)格遵循數(shù)據(jù)優(yōu)先級(jí)規(guī)則，以克而瑞數(shù)據(jù)為主要依據(jù)，確保所有分析結(jié)論均建立在客觀、一致的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，從而為政府決策、企業(yè)投資及市場研究提供可靠參考。

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1

2016-2025年

長春土地市場供求分析

1.1

土地供應(yīng)情況

Changchun land market

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2016年至2025年，長春土地供應(yīng)總量經(jīng)歷了顯著的波動(dòng)，整體呈現(xiàn)出“先升后降、低位企穩(wěn)”的階段性特征。這一變化軌跡與全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化及地方財(cái)政對(duì)土地依賴度的調(diào)整高度同步。

1.2

土地供應(yīng)總量

Changchun land market

從年度數(shù)據(jù)看，2016年至2020年是長春土地供應(yīng)的上升期。2016年，全市供應(yīng)總建面達(dá)1773.6萬平方米；2017年小幅增長至1969.9萬平方米；2018年略有回落至1892.8萬平方米；而2019年則出現(xiàn)大幅躍升，供應(yīng)總建面達(dá)到2831.5萬平方米，同比增長49.59%。這一輪供應(yīng)高點(diǎn)出現(xiàn)在2020年，當(dāng)年供應(yīng)總建面高達(dá)5083.7萬平方米，同比激增79.54%，反映出在房地產(chǎn)市場尚處上行周期尾聲時(shí)，地方政府通過加大土地供應(yīng)以獲取財(cái)政收入的策略。

然而，自2021年起，隨著全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，長春土地供應(yīng)量開始急劇收縮。2021年，供應(yīng)總建面回落至3990.4萬平方米，同比下降21.50%。此后，供應(yīng)量持續(xù)走低，2022年更是斷崖式下滑至922.4萬平方米，同比降幅高達(dá)76.88%。盡管2023年供應(yīng)量有所反彈，達(dá)到1263.0萬平方米，但2024年再度回落至869.0萬平方米，創(chuàng)下了近十年除2022年外的次低水平。

值得注意的是，2025年土地供應(yīng)出現(xiàn)顯著回升，供應(yīng)總建面達(dá)到1245.0萬平方米，同比增長43.27%，這表明在政策托底和市場預(yù)期改善的背景下，地方政府開始有節(jié)奏地釋放優(yōu)質(zhì)地塊，以穩(wěn)定市場信心。

1.3

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

Changchun land market

在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，住宅用地始終占據(jù)主導(dǎo)地位，但其內(nèi)部構(gòu)成和區(qū)域分布隨市場周期動(dòng)態(tài)調(diào)整。2016-2019年，在市場需求旺盛的背景下，供應(yīng)以滿足剛需的普通住宅用地為主，大量地塊位于城市外圍新區(qū)，旨在快速擴(kuò)大城市框架和住房供給。進(jìn)入2020年后，雖然供應(yīng)總量達(dá)到高點(diǎn)，但商業(yè)用地的占比也有所提升，尤其是在核心商圈周邊，反映了當(dāng)時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的樂觀預(yù)期。

2021年之后，隨著市場轉(zhuǎn)向，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。一方面，供應(yīng)總量銳減，另一方面，政府更加注重優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，傾向于推出區(qū)位優(yōu)越、配套成熟的優(yōu)質(zhì)住宅地塊，以吸引實(shí)力房企參與，降低流拍風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，為了響應(yīng)國家關(guān)于“城市更新”和“存量提質(zhì)”的號(hào)召，舊城改造、保障性住房等政策性用地的供應(yīng)比例有所增加。2025年12月29日的集中土拍便是這一趨勢(shì)的集中體現(xiàn)，當(dāng)日出讓的25宗地塊中，既有位于北湖、凈月等新興板塊的住宅用地，也有位于朝陽、寬城等成熟區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，總建面約239萬㎡，總價(jià)約69億元，顯示出政府在供應(yīng)端精準(zhǔn)施策、引導(dǎo)市場健康發(fā)展的意圖。

1.4

土地需求情況

Changchun land market

與供應(yīng)端的波動(dòng)相呼應(yīng)，長春土地市場需求在2016-2025年間同樣經(jīng)歷了從高漲到低迷再到局部回暖的完整周期。需求的變化不僅體現(xiàn)在總量上，更深刻地反映在房企拿地策略、競爭熱度和價(jià)格預(yù)期上。

1.5

土地需求總量

Changchun land market

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2016-2020年是長春土地市場需求的黃金時(shí)期。2016年，成交總建面為1761.3萬平方米；2017年雖有小幅回落，但仍維持在1582.4萬平方米的高位；2018年繼續(xù)穩(wěn)定在1549.3萬平方米；2019年，隨著市場情緒高漲，成交總建面躍升至2037.7萬平方米，同比增長31.52%；2020年，需求達(dá)到歷史高點(diǎn)，成交總建面高達(dá)4341.4萬平方米，同比激增113.05%，溢價(jià)率也維持在4.78%的相對(duì)高位。

然而，自2021年起，需求端開始急劇萎縮。2021年，成交總建面驟降至2714.0萬平方米，同比下降37.49%。2022年，市場陷入冰點(diǎn)，全年成交總建面僅為811.2萬平方米，同比再降70.11%，溢價(jià)率更是跌至0.54%，幾乎全部為底價(jià)成交。2023年，需求出現(xiàn)初步修復(fù)跡象，成交總建面回升至972.1萬平方米，同比增長19.83%。2024年，市場再次承壓，成交總建面回落至654.2萬平方米，同比下降32.71%。

進(jìn)入2025年，受益于一系列強(qiáng)力政策支持，土地需求顯著回暖，全年成交總建面達(dá)到956.9萬平方米，同比大幅增長46.26%，成交總價(jià)更是同比增長66.68%，顯示出市場信心的實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。

1.6

土地需求結(jié)構(gòu)

Changchun land market

需求結(jié)構(gòu)的分化是這一時(shí)期較為突出的特征。在2016-2020年的普漲行情中，房企拿地范圍廣泛，對(duì)各區(qū)域地塊均有較高熱情。但自2021年市場下行以來，房企投資策略變得更為謹(jǐn)慎和聚焦，形成了“強(qiáng)者更強(qiáng)、優(yōu)者更優(yōu)”的馬太效應(yīng)。

中心區(qū)域的土地需求始終保持強(qiáng)勁。位于南關(guān)、朝陽、高新等成熟板塊，或北湖、凈月等規(guī)劃能見度高的新興核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，即便在市場低谷期，依然能吸引頭部房企競相爭奪。例如，2025年12月出讓的高新區(qū)地塊，樓板價(jià)高達(dá)3920元/㎡，反映出市場對(duì)產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入能力強(qiáng)的區(qū)域的高度認(rèn)可。

相反，非中心區(qū)域的土地需求則持續(xù)疲軟。位于城市遠(yuǎn)郊或缺乏明確產(chǎn)業(yè)和人口支撐的板塊，土地流拍、撤牌現(xiàn)象頻發(fā)，即使成交也多為底價(jià)。這種分化格局在2022-2024年間尤為明顯，導(dǎo)致了土地市場的“冰火兩重天”。

1.7

土地供需平衡分析

Changchun land market

綜合供應(yīng)與需求數(shù)據(jù)，長春土地市場的供需關(guān)系在2016-2025年間清晰地劃分為三個(gè)階段。

第一階段

2016-2019

供需基本平衡，市場活躍。 這一時(shí)期，供應(yīng)與需求同步增長，市場處于健康擴(kuò)張狀態(tài)。雖然2018年供應(yīng)略大于需求，但整體供求比保持在合理區(qū)間，市場熱度較高，溢價(jià)率維持在兩位數(shù)水平（2016年11.47%，2017年25.26%，2018年21.00%），反映出開發(fā)商對(duì)未來市場的樂觀預(yù)期。

第二階段

2020-2023

供過于求，庫存壓力加大。 2020年，在疫情初期寬松政策刺激下，供應(yīng)和需求雙雙沖高，為后續(xù)庫存積壓埋下伏筆。進(jìn)入2021年后，需求端率先掉頭向下，而供應(yīng)端調(diào)整相對(duì)滯后，導(dǎo)致市場迅速轉(zhuǎn)為明顯的供過于求。2022年，盡管供應(yīng)量已大幅縮減，但需求萎縮更為劇烈，供求失衡達(dá)到頂峰，新房庫存面積攀升至1542.8萬平方米（2022年3月），去化周期（12個(gè)月口徑）拉長至32.5個(gè)月，市場面臨巨大的去庫存壓力。

第三階段

2024-2025

供給減少，需求結(jié)構(gòu)性回暖，市場逐步趨于平穩(wěn)。 面對(duì)嚴(yán)峻的庫存壓力，長春市政府自2024年起顯著收緊土地供應(yīng)閘門，全年供應(yīng)總建面降至869.0萬平方米的歷史低位。與此同時(shí)，中央和地方密集出臺(tái)“降首付、降利率、取消限制性措施”等強(qiáng)力救市政策，有效提振了市場信心。2025年，雖然供應(yīng)量有所增加，但需求端的修復(fù)更為顯著，供求關(guān)系得到明顯改善。新房庫存面積從2024年初的1062.9萬平方米持續(xù)下降至2025年末的784.7萬平方米，去化周期（12個(gè)月口徑）也從34.7個(gè)月縮短至34.2個(gè)月，并在2026年初進(jìn)一步降至31.6個(gè)月，市場正朝著新的平衡點(diǎn)穩(wěn)步邁進(jìn)。

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2026年

長春土地市場趨勢(shì)預(yù)測

展望2026年，長春土地市場將在“去庫存、穩(wěn)市場、促發(fā)展”的主線下運(yùn)行。政策環(huán)境、市場供需和價(jià)格走勢(shì)都將圍繞這一主要目標(biāo)展開。

2.1

政策導(dǎo)向?qū)ν恋厥袌龅挠绊?/strong>

Changchun land market

2026年，房地產(chǎn)政策定調(diào)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。正如《求是》雜志所強(qiáng)調(diào)的，“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，這預(yù)示著未來將有更多、更有力的政策組合拳出臺(tái)。這些政策將從供給側(cè)和需求側(cè)雙向發(fā)力，深刻影響土地市場。

2.2

政府調(diào)控政策

Changchun land market

控制土地增量，盤活存量資源，將是2026年土地供應(yīng)的主要策略。政府將延續(xù)2024-2025年的審慎態(tài)度，嚴(yán)格控制新增商品住宅用地的供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，避免重蹈供過于求的覆轍。同時(shí)，政策重心將向盤活存量傾斜。如長春法院系統(tǒng)正通過“執(zhí)破銜接”模式，加速出清“僵尸企業(yè)”，釋放其沉淀的低效工業(yè)和商業(yè)用地。這些被盤活的優(yōu)質(zhì)存量土地，將成為2026年土地市場的重要補(bǔ)充，有助于優(yōu)化土地資源配置，支持城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

優(yōu)化土地用途，引導(dǎo)高品質(zhì)發(fā)展。未來的土地供應(yīng)將更加注重與城市發(fā)展戰(zhàn)略相匹配。一方面，會(huì)增加對(duì)綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化住宅等高品質(zhì)項(xiàng)目的用地支持；另一方面，將結(jié)合長春的產(chǎn)業(yè)特色，如汽車制造、商業(yè)航天等，傾斜供應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.3

財(cái)稅與金融政策

Changchun land market

財(cái)稅政策方面，2025年已啟動(dòng)的住房增值稅政策調(diào)整有望在2026年進(jìn)一步優(yōu)化，以切實(shí)減輕開發(fā)商和購房者的交易成本。更重要的是，金融支持將成為關(guān)鍵。例如，長春金融法庭正著力保護(hù)融資租賃、保理等新型融資模式，這將為房企，特別是參與城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的中小企業(yè)，提供更為多元化的融資渠道，有效緩解其拿地資金壓力，從而激活土地市場需求。

2.4

土地供應(yīng)趨勢(shì)

Changchun land market

2026年，長春土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)將保持低位運(yùn)行，但結(jié)構(gòu)將更加優(yōu)化。供應(yīng)將主要集中在兩個(gè)方向：一是中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，這類地塊具有強(qiáng)大的去化保障，能夠有效提振市場信心；二是城市更新和舊城改造項(xiàng)目，這類項(xiàng)目符合國家“存量提質(zhì)”的大方向，既能改善城市面貌，又能創(chuàng)造新的住房需求。

克而瑞月度數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，長春土地市場成交規(guī)模處于典型的季節(jié)性低位，成交建面僅為60.5萬平方米，成交金額8.7億元。這符合歷年年初市場的淡季規(guī)律。但隨著農(nóng)歷新年過后，各地供地計(jì)劃陸續(xù)落地，預(yù)計(jì)2026年上半年土地市場熱度將逐步回升。

2.5

土地需求趨勢(shì)

Changchun land market

需求端將繼續(xù)呈現(xiàn)高度分化的格局。中心區(qū)域的需求將保持穩(wěn)定甚至增強(qiáng)。在人口持續(xù)向中心城市、中心區(qū)域集聚的大背景下，疊加改善性需求成為市場主力的趨勢(shì)，位于優(yōu)質(zhì)地段、具備高品質(zhì)產(chǎn)品力的地塊，將持續(xù)受到品牌房企的青睞。

非中心區(qū)域的需求則可能繼續(xù)低迷。受制于東北地區(qū)整體的人口外流趨勢(shì)和部分區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐不足的現(xiàn)實(shí)，非中心板塊的土地市場短期內(nèi)難以看到實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。房企對(duì)此類區(qū)域的投資將更為謹(jǐn)慎，除非有強(qiáng)有力的政策托底或獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入邏輯。

2.6

土地價(jià)格走勢(shì)預(yù)測

Changchun land market

土地價(jià)格的走勢(shì)將與供需格局和區(qū)域分化緊密聯(lián)動(dòng)。

中心區(qū)域價(jià)格有望企穩(wěn)甚至小幅上漲。由于土地資源的稀缺性和市場需求的剛性支撐，核心板塊的土地價(jià)格已具備堅(jiān)實(shí)的底部。在2025年市場回暖的基礎(chǔ)上，若2026年政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，核心區(qū)域的樓面地價(jià)有望保持穩(wěn)定，并在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下出現(xiàn)溫和上漲。

非中心區(qū)域價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)承壓下行。在供大于求、需求疲軟的基本面下，非中心區(qū)域的土地價(jià)格缺乏支撐。為了促進(jìn)成交、加快去庫存，地方政府可能會(huì)通過降低起拍價(jià)等方式來吸引買家，導(dǎo)致實(shí)際成交樓面價(jià)繼續(xù)下探。

歷史數(shù)據(jù)顯示，長春土地的樓板價(jià)在2020年達(dá)到1924元/㎡的階段性高點(diǎn)后，于2021年因市場過熱短暫沖高至2229元/㎡，隨后在2022年市場冰點(diǎn)時(shí)大幅跌至869元/㎡。2023-2025年，隨著市場修復(fù)，樓板價(jià)穩(wěn)步回升至2007元/㎡、2095元/㎡和2382元/㎡。2026年，這一修復(fù)進(jìn)程有望在結(jié)構(gòu)性分化的背景下延續(xù)。

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2026年長春房地產(chǎn)

市場發(fā)展前景

土地市場是房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，其趨勢(shì)預(yù)示著未來住房市場的走向。

3.1

住宅市場

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2026年，長春住宅市場將圍繞“好房子”這一主題展開。高品質(zhì)住宅需求將持續(xù)增長。消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求已從“有沒有”全面轉(zhuǎn)向“好不好”，綠色、健康、智能、適老等將成為產(chǎn)品標(biāo)配。這將倒逼開發(fā)商從粗放式開發(fā)轉(zhuǎn)向精細(xì)化、產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)的模式。

剛需市場有望在政策支持下溫和復(fù)蘇。盡管東北人口結(jié)構(gòu)面臨挑戰(zhàn)，但在強(qiáng)有力的降成本、提信心政策組合下，本地的首置和首改需求有望被有效激活，為市場提供穩(wěn)定的底部支撐。

3.2

商業(yè)市場

Changchun land market

商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)將與區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力高度綁定。重點(diǎn)商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將表現(xiàn)良好。依托消費(fèi)升級(jí)和城市功能完善，位于城市中心的購物中心、寫字樓等資產(chǎn)仍具吸引力。非中心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)則面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。缺乏足夠的人口和消費(fèi)能力支撐，此類項(xiàng)目的空置率和經(jīng)營壓力將持續(xù)存在，投資需格外謹(jǐn)慎。

3.3

投資機(jī)會(huì)

Changchun land market

對(duì)于市場參與者而言，2026年的投資機(jī)會(huì)主要存在于兩個(gè)方面。一是城市更新項(xiàng)目。舊城改造、老舊小區(qū)改造不僅是政府工作的重點(diǎn)，也為開發(fā)商提供了獲取中心城區(qū)土地、打造典型項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。二是存量資產(chǎn)盤活。通過收購、改造、運(yùn)營等方式，提升低效存量土地和房產(chǎn)的價(jià)值，將成為一條重要的價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑。

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2026總基調(diào)

“去庫存、穩(wěn)市場、促發(fā)展”

綜上所述，2016-2025年，長春土地市場經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期輪回，從供需兩旺的擴(kuò)張期，到供過于求的深度調(diào)整期，再到當(dāng)前供需關(guān)系逐步改善的企穩(wěn)期。這一歷程深刻反映了宏觀經(jīng)濟(jì)、政策導(dǎo)向與市場規(guī)律的共同作用。

展望2026年，長春土地市場將以“去庫存、穩(wěn)市場、促發(fā)展”為總基調(diào)。在強(qiáng)力且持續(xù)的政策支持下，土地供應(yīng)將保持審慎并優(yōu)化結(jié)構(gòu)，需求端將呈現(xiàn)中心區(qū)域穩(wěn)健、非中心區(qū)域疲軟的分化格局。土地價(jià)格也將隨之分化，中心區(qū)域價(jià)格企穩(wěn)，非中心區(qū)域繼續(xù)承壓。未來，長春房地產(chǎn)市場的發(fā)展將更加注重品質(zhì)提升、存量優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展，這不僅是市場自身演進(jìn)的必然結(jié)果，也是服務(wù)城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師嚴(yán)悅銘，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數(shù)、AI問智、AI報(bào)告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞長春分析師嚴(yán)悅銘撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2.生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時(shí)不侵害他人享有的權(quán)益。

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