2026年全國兩會召開期間，多位全國人大代表聚焦物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域長期存在的“質(zhì)價不匹配”與“收支黑箱”現(xiàn)象，提交專項建議。提案明確主張構(gòu)建覆蓋全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系，對存在惡意克扣公共收益、偽造維修記錄、拒不公示賬目等嚴(yán)重失信行為的機構(gòu)，依法實施市場準(zhǔn)入限制，并賦予無業(yè)主委員會的小區(qū)通過多數(shù)業(yè)主聯(lián)署啟動物業(yè)更換程序的法定權(quán)利。

這項建言精準(zhǔn)切中現(xiàn)代城市社區(qū)治理的關(guān)鍵堵點。

清晨乘電梯下樓，轎廂內(nèi)那塊方寸屏幕反復(fù)播放商業(yè)廣告——你皺眉略過，卻未必意識到，這方寸之地正悄然為小區(qū)持續(xù)輸血。據(jù)中國廣告協(xié)會權(quán)威發(fā)布，2024年我國戶外視頻類廣告市場規(guī)模已達483.2億元；分眾傳媒同期財報進一步披露：其電梯媒體板塊單季凈利潤率穩(wěn)定在41.8%，遠超多數(shù)實體行業(yè)平均水平。

這一組數(shù)字揭示的本質(zhì)是：這不是微利勞作，而是高附加值運營；更值得深思的是，電梯轎廂、停車場道閘、單元門禁屏、架空層臨時展臺等空間資源所衍生的全部收益，在法律層面均歸屬全體業(yè)主共同所有——因這些載體本身即屬《民法典》第二百七十一條明確認(rèn)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分”，其經(jīng)營權(quán)天然附著于產(chǎn)權(quán)之上。

然而現(xiàn)實圖景令人憂心：合同由誰簽署、每平米廣告位單價幾何、投放周期多長、回款資金最終匯入哪個銀行賬戶……這些基礎(chǔ)信息，在多數(shù)小區(qū)長期處于“不可見”狀態(tài)。當(dāng)信息鴻溝一旦形成，部分物業(yè)便順勢將公共收益轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，既不納入公共收益專戶管理，亦不組織年度公示，更不依規(guī)進行收益分配，久而久之，這筆本該反哺社區(qū)的資金，悄然演變?yōu)橛坞x于制度之外的“隱性現(xiàn)金流”。

一種極具張力的對比正在日常中上演：物業(yè)催繳費用時電話不斷、上門頻密；但當(dāng)業(yè)主詢問廣告分成明細、場地租賃臺賬或快遞柜進場協(xié)議時，回應(yīng)卻常以“流程未走完”“數(shù)據(jù)尚未匯總”“涉及商業(yè)機密”等理由模糊帶過；服務(wù)質(zhì)量下滑時強調(diào)“人工成本上漲”，提及公共收益時卻難以提供加蓋公章的原始票據(jù)與結(jié)算清單。

不少居民誤以為此類收入只是零星小錢，實則不然——在中大型封閉式社區(qū)中，僅電梯媒體、地下車庫導(dǎo)視系統(tǒng)、智能快遞柜點位、自助售賣終端及臨時市集攤位五類資源疊加，年均可形成數(shù)十萬元級穩(wěn)定進賬，部分超高層項目甚至突破百萬元門檻。

問題癥結(jié)從來不在資源能否變現(xiàn)，而在于資金流是否全程可溯、收益分配是否嚴(yán)格依約：用于沖抵物業(yè)費缺口、注入房屋專項維修資金池、升級安防監(jiān)控系統(tǒng)、翻新兒童游樂設(shè)施……只要賬目未能向全體業(yè)主開放查詢權(quán)限，這臺嵌入社區(qū)肌理的“自動提款機”就將持續(xù)低效運轉(zhuǎn)，甚至異化為個別主體牟利工具。

若將廣告收益比作社區(qū)日常開銷中的“零花錢”，那么住宅專項維修資金，則無疑是維系整棟樓宇生命線的“應(yīng)急儲備金”。

住建部最新統(tǒng)計顯示，截至2025年底，全國住宅專項維修資金累計歸集總額已逾1.03萬億元；其中上海市單城結(jié)余規(guī)模達107.6億元，位居全國首位。但另一組數(shù)據(jù)更為觸目：全國維修資金整體使用率不足9.4%，多數(shù)城市常年徘徊在5%—7%區(qū)間。

由此催生出典型治理困境：屋頂滲漏致墻面發(fā)霉、電梯曳引機突發(fā)故障停運、外墻保溫層大面積空鼓脫落……居民報修心急如焚，資金啟用卻需歷經(jīng)立項申報、業(yè)主雙三分之二表決、第三方工程預(yù)算審核、施工過程監(jiān)理、竣工驗收備案、監(jiān)管賬戶分階段撥付等七道關(guān)卡。環(huán)節(jié)冗長疊加業(yè)主居住分散，導(dǎo)致表決效率極低，常見情形是“漏水半年未動工，電梯困人三周難立項”。

更具風(fēng)險的是“監(jiān)管真空下的套利空間”：個別物業(yè)管理人員利用業(yè)主對維修流程陌生、對造價構(gòu)成缺乏判斷能力，在工程實施中暗做文章——虛增防水面積、拆分單項維修規(guī)避集體表決、與關(guān)聯(lián)施工單位約定“陰陽合同”抬高報價，更有甚者將燈泡更換、管道疏通等日常養(yǎng)護項目包裝成“結(jié)構(gòu)性大修”申請專項資金。

最終結(jié)果呈現(xiàn)兩極撕裂：急需動用時層層設(shè)限、寸步難行；一旦監(jiān)管松動，資金又面臨被蠶食鯨吞的風(fēng)險。更深遠的影響在于鄰里信任瓦解：主張“立即搶修”的業(yè)主擔(dān)憂延誤釀成安全事故；質(zhì)疑“價格虛高”的住戶堅持要求第三方復(fù)核；還有大量中立業(yè)主因流程復(fù)雜選擇棄權(quán)。多方博弈之下，小問題拖成大隱患，輕維修升級為重改造，整體成本反而成倍攀升。

維修資金制度設(shè)計初衷，本是保障房屋全生命周期安全運行的長效托底機制。但在信息公開缺位、決策鏈條斷裂、專業(yè)監(jiān)督乏力的現(xiàn)實約束下，極易滑向“想用不能用、該用不敢用、用了難見效”的雙重失效境地。

破局關(guān)鍵不僅在于壓縮審批層級，更須筑牢陽光運行根基：維修必要性論證是否基于專業(yè)機構(gòu)檢測報告？預(yù)算編制是否參照同類型項目歷史成交均價？施工單位是否經(jīng)公開比選產(chǎn)生？隱蔽工程是否留存影像日志？每一筆支出是否同步上傳至街道辦監(jiān)管平臺并推送至業(yè)主APP端？唯有實現(xiàn)全流程可視化、節(jié)點可追溯、異議可反饋，制度善意才能真正抵達民生終端。

公眾常將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量滑坡歸因為“從業(yè)者職業(yè)素養(yǎng)下降”，實則背后是一套嚴(yán)苛的生存邏輯演進。當(dāng)前主流物業(yè)公司多脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)集團，過去十年依賴母公司在土地市場持續(xù)擴張帶來的項目輸送紅利，屬于典型的“開發(fā)商輸血型”成長路徑。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月末，港股上市物企在管面積中仍有38.2%直接來源于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司委托管理。

隨著房地產(chǎn)進入深度存量調(diào)整期，新增住宅用地供應(yīng)量同比驟降52.3%，傳統(tǒng)項目導(dǎo)入通道急劇收窄。這根維系行業(yè)運轉(zhuǎn)的“政策臍帶”正加速萎縮，反映在財報上則是：2025年上半年，頭部物企平均毛利率同比下降6.8個百分點，凈利潤率跌破8%，在營收增長停滯的同時，人力、能源、設(shè)備折舊等剛性成本壓力持續(xù)上行，倒逼企業(yè)啟動全面成本管控。

這種戰(zhàn)略收縮迅速傳導(dǎo)至服務(wù)一線：門崗安保人員平均年齡從28歲升至53歲，保潔作業(yè)頻次由每日兩次地面濕拖調(diào)整為隔日干掃，綠化修剪周期延長至45天一次，景觀噴泉系統(tǒng)全年運行時間壓縮至不足60天，公共區(qū)域照明逐步替換為最低照度標(biāo)準(zhǔn)燈具，整個社區(qū)公共空間呈現(xiàn)出明顯的“功能維持型”運維特征。

業(yè)主感知服務(wù)品質(zhì)下降后拒繳意愿上升，物業(yè)費收繳率跌破75%警戒線，現(xiàn)金流承壓迫使企業(yè)再度縮減服務(wù)投入，進而加劇客戶體驗惡化，最終形成“服務(wù)降級—繳費率下滑—投入再削減—口碑持續(xù)塌方”的負向螺旋。

現(xiàn)行包干制管理模式進一步激化矛盾：物業(yè)公司將全部收費打包計入自身營收，支出明細無需向業(yè)主披露，結(jié)余部分直接轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤。這種財務(wù)結(jié)構(gòu)天然誘發(fā)道德風(fēng)險——服務(wù)越縮水、成本壓得越狠，企業(yè)盈利空間反而越大。極端情形下，甚至出現(xiàn)以斷水?dāng)嚯娛捍哔M、限制門禁卡權(quán)限阻礙正常出入等違背《物業(yè)管理條例》的行為，使原本應(yīng)是契約合作關(guān)系的服務(wù)場景，異化為充滿對抗張力的博弈場域。

目前，成都、深圳、青島等地正試點推行“信托制物業(yè)服務(wù)模式”，其核心變革在于重構(gòu)資金權(quán)屬關(guān)系：全體業(yè)主作為委托人，將物業(yè)費與公共收益統(tǒng)一存入銀行共管專戶；物業(yè)公司僅以受托人身份按約定比例提取酬金（普遍設(shè)定為總收入的10%—15%），其余資金必須嚴(yán)格用于小區(qū)公共事務(wù)支出，并接受季度公開賬單公示與年度獨立第三方審計。

該機制從根本上扭轉(zhuǎn)了激勵方向：物業(yè)公司增收不再依賴壓縮服務(wù)成本，而是取決于能否提升社區(qū)綜合管理水平——只有小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完好率提升、業(yè)主滿意度提高，才能吸引更多住戶主動繳費、延長租售周期、帶動公共資源溢價，從而做大整體資金池基數(shù)。簡言之，這是將傳統(tǒng)“管家”角色徹底嵌入透明賬本體系：每一分錢來源清晰、去向明確、憑證完整，物業(yè)回歸專業(yè)服務(wù)本位，業(yè)主掌握知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)與議價權(quán)，共建共治共享的社區(qū)治理生態(tài)才具備真實落地基礎(chǔ)。

該模式能否規(guī)?；茝V，取決于三大支點能否夯實：業(yè)主大會組織效能能否支撐常態(tài)化議事決策、共管賬戶技術(shù)系統(tǒng)能否實現(xiàn)資金流實時穿透式監(jiān)管、第三方審計機構(gòu)能否保持執(zhí)業(yè)獨立性與專業(yè)公信力。但改革指向無比明確：倘若連基本賬目都無法置于陽光之下，再精巧的制度設(shè)計終將淪為紙面空談。

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