來源：市場資訊

（來源：不良資產(chǎn)行業(yè)觀研）

來源丨華夏時報

不良資產(chǎn)處置中，變現(xiàn)周期長這一問題在不動產(chǎn)處置方面表現(xiàn)得尤為突出。

過去，各類房屋、土地等不動產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)抵押物曾深受銀行青睞，但隨著經(jīng)濟增速的放緩和房地產(chǎn)市場的低迷，大批抵押物進入不良市場，對處置機構(gòu)清收能力形成考驗。

近日，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司河南省分公司（下稱“東方資產(chǎn)”）一抵債資產(chǎn)的租賃權(quán)在拍賣平臺成功拍出，成為為數(shù)不多的資產(chǎn)管理公司（下稱“AMC”）抵債資產(chǎn)公開掛牌招租的正式成交。

8月22日，《華夏時報》記者注意到，在線上拍賣平臺，銀行、AMC拍賣抵債資產(chǎn)租賃運營權(quán)的案例并不少，但多數(shù)流拍，成功的案例寥寥無幾。

相關(guān)分析人士表示，抵押物處置存在價值貶損、變現(xiàn)困難、權(quán)利糾紛、抵債后管理成本高等問題，給金融機構(gòu)資產(chǎn)處置帶來了一定的壓力。東方資產(chǎn)本次抵債資產(chǎn)公開掛牌招租成交也側(cè)面說明了AMC在加大抵債資產(chǎn)盤活，給同業(yè)機構(gòu)提供了可借鑒的模式。

一抵債資產(chǎn)租賃運營權(quán)成功拍出

近日，東方資產(chǎn)在“ 鄭州市東太康路28號、36號、38號大上海城共計26套房產(chǎn)”的租賃權(quán)在阿里資產(chǎn)拍賣平臺成功拍出。

標的資產(chǎn)系抵債資產(chǎn)。相關(guān)文件顯示，2021年11月4日，鄭州市中級人民法院下達了執(zhí)行裁定書，裁定河南華誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下上述26處房產(chǎn)抵償給東方資產(chǎn)。

在拍賣頁面可以看到，7月6日起，該資產(chǎn)開始公開掛牌招租，8月初，有人以140.466萬元/月的租金，拍下了面積為42708.31平方米的26套商鋪的租賃權(quán)，租期為一年。

東方資產(chǎn)抵債資產(chǎn)拍賣頁面

根據(jù)財政部2005年印發(fā)的《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》，銀行抵債資產(chǎn)是指銀行依法行使債權(quán)或擔保物權(quán)而受償于債務人、擔保人或第三人的實物資產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利。

今年1月30日，國家金融監(jiān)督管理總局召開2024年工作會議，“積極穩(wěn)妥防控重點領(lǐng)域風險，強化信用風險管理，加大不良資產(chǎn)處置力度”被列為八項重點任務目標之一。

作為不良資產(chǎn)處置的一種選擇，記者注意到，在拍賣平臺，眾多抵債資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)正在出租。

拍賣平臺上，眾多不動產(chǎn)正在租賃

如黑龍江克東農(nóng)商行掛拍了黑龍江省克東縣惠達茗居兩號商服共計310.43平方米的一年租賃權(quán)，最終以2萬元/年的價格拍出。寧夏賀蘭農(nóng)商行掛拍了興慶區(qū)民族北街寶豐銀座1號樓405-411室的租賃權(quán)，建筑面積1099.25平方米，一年租金為11萬元。黑龍江集賢農(nóng)商行也于8月21日披露，將在9月初對4處抵債資產(chǎn)租賃權(quán)進行公開掛牌競價，建筑面積合計約754平方米，擬出租掛牌總價格3.1萬元。

但整體來看，當前運營權(quán)租賃在公開拍賣平臺上的成交率并不高。除了市場環(huán)境，拍賣機構(gòu)對于拍賣者能力、資質(zhì)等要求或許也一定程度上限制了成交率。

以東方資產(chǎn)本次拍賣為例，根據(jù)拍賣相關(guān)資料，記者注意到，東方資產(chǎn)對競拍者提出一定要求，如“有大型商超的運營經(jīng)驗與資質(zhì)”“有能力入場管理（東方資產(chǎn)不負責房產(chǎn)的交接工作）”。此外，在分成方面，東方資產(chǎn)表示，承租方每年應基于租賃場所年凈收益按照不低于7：3的比例分成（我分公司不低于70%），同時設定保底租金，保底金額為掛牌成交價的70%。

對于本次成交，天津濱海正信資產(chǎn)管理有限公司（下稱“濱海正信”）方面認為，進入2024年，商業(yè)銀行及AMC普遍遇到抵債資產(chǎn)管理及運營問題，包括五大AMC及幾家地方AMC在內(nèi)，紛紛在內(nèi)部進行組織架構(gòu)調(diào)整如設立資產(chǎn)運營部門、外部選聘資產(chǎn)運營服務商團隊等，加大對抵債資產(chǎn)的盤活運營力度。

“東方資產(chǎn)本次抵債資產(chǎn)公開掛牌招租的成交，側(cè)面說明了資產(chǎn)管理公司在加大力度盤活抵債資產(chǎn)，而通過公開渠道招租的方式在運營機構(gòu)選聘、運營費用確定等方面給同業(yè)機構(gòu)提供了可借鑒的模式?！睘I海正信8月22日接受《華夏時報》記者采訪時表示。

抵債資產(chǎn)處置面臨難題

近年來，我國不良貸款余額呈增長態(tài)勢，截至2024年二季度末，我國商業(yè)銀行不良貸款余額已達3.3萬億元，相對應的底層資產(chǎn)規(guī)模也不斷擴大。作為一種清收手段，以物抵債資產(chǎn)規(guī)模呈逐步上升趨勢。

但受經(jīng)濟增長放緩和地產(chǎn)市場流動性不足影響，抵押物的處置給相關(guān)機構(gòu)帶來了不小的壓力。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行案件若干期限的規(guī)定》，被執(zhí)行人有財產(chǎn)可供執(zhí)行的案件，一般應當在立案之日起6個月內(nèi)執(zhí)結(jié)。但在執(zhí)行實踐中，涉不動產(chǎn)處置的平均執(zhí)行時間均大于6個月。

濱海正信方面分析稱，近兩年，抵押物價值根據(jù)區(qū)域和業(yè)態(tài)不同，相較AMC初始收購債權(quán)時，普遍出現(xiàn)不同程度價值貶損狀況，從而對AMC處置抵押物決策程序帶來較大阻力。除了抵押物價值的貶損，在不良資產(chǎn)處置過程中，抵押物處置往往還存在抵押物變現(xiàn)困難、抵押物權(quán)利糾紛、抵債后管理成本高等問題。

該公司進一步指出，抵押物處置往往需要經(jīng)過一系列司法程序，包括評估、拍賣、過戶等，整個過程耗時較長，增加了處置成本和不確定性。另外，抵押物處置考驗AMC對于抵押物終端使用方的資源積累和儲備能力，對于一些特定類型的抵押物、冷門不動產(chǎn)等，市場需求相對較小，難以找到合適的買家，導致變現(xiàn)困難。

“最關(guān)鍵的是，以物抵債僅僅是清償鏈中的一個過渡性環(huán)節(jié)，AMC后續(xù)還需要處置抵債資產(chǎn)以完成最終清收?！绷碛袠I(yè)內(nèi)人士向《華夏時報》記者指出，在抵押處置的過程中機構(gòu)不僅要付出管理成本、維護成本，抵債資產(chǎn)本身可能還存在物理與法律瑕疵，對AMC的處置能力形成考驗。

在以物抵債變現(xiàn)難的環(huán)境下，“信用貸款”成為一些金融機構(gòu)更為青睞貸款方式。有青海地區(qū)銀行業(yè)人士曾向記者直言，抵押貸款變現(xiàn)難，銀行處置抵押物需要耗費較多精力，且抵押物存在貶值的風險，所以他們現(xiàn)在更注重考察貸款人信用情況，更傾向發(fā)放信用貸款。

記者了解到，為降低銀行業(yè)金融機構(gòu)及資產(chǎn)管理公司在接收和處置抵債資產(chǎn)過程中的成本，2022年9月，財政部、稅務總局發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)金融機構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》，對銀行業(yè)金融機構(gòu)及資產(chǎn)管理公司在接收、處置抵債資產(chǎn)過程中涉及的增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅等給予不同程度減免政策。

2023年8月，該政策適用時間進一步延長至2027年12月31日。同時，明確政策中所稱金融資產(chǎn)管理公司，是指持有國務院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)及其派出機構(gòu)頒發(fā)的《金融許可證》的資產(chǎn)管理公司，將地方資產(chǎn)管理公司限定在政策之外。