來源 · WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）

作者 · Coral

封面&頭圖來源 · 廣州天環(huán)ParcCentral官方小紅書

文中圖片來源 · 除特別注明，均來自企業(yè)/項(xiàng)目官方

從“塌不了”到“漲得猛”，新鴻基以“教科書級(jí)”的中期財(cái)報(bào)，再次坐實(shí) “亞洲收租王” 之位。

2025/2026年度中期業(yè)績公告顯示，這家市值超4000億港元的商業(yè)巨頭，期內(nèi)集團(tuán)營業(yè)收入527.05億港元，同比大幅增長31.98%；撇除投資物業(yè)公平值變動(dòng)后，基礎(chǔ)溢利達(dá)122.13億港元，同比增長16.7%；股東應(yīng)占溢利102.47億港元，同比飆升36.21%。

高增長又帶來高派息，新鴻基三年來首次提高中期股息3.2%至每股0.98港元。摩根大通發(fā)布研報(bào)稱，“此舉顯示管理層的信心，預(yù)期公司未來三年盈利年均復(fù)合增長率可達(dá)6%?！?/p>

同比暴漲94.93%的開發(fā)業(yè)務(wù)，與超穩(wěn)的“現(xiàn)金牛”租賃業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，“進(jìn)可攻、退可守” 的財(cái)務(wù)安全墊——凈負(fù)債率僅13.5%。新鴻基“慢工出細(xì)活”的模式，在行業(yè)上行周期看是“保守”，但當(dāng)潮水退去時(shí)，才發(fā)現(xiàn)：底子厚、負(fù)債低、收入多元的它，才是真贏家。

新鴻基的下半場(chǎng)，依然保持著一種從容不迫的“猛”。

01.

近三年最強(qiáng)成績單：

半年收租超120億港元

凈負(fù)債比率降至13.5%

新鴻基最新中報(bào)顯示，截至2025年12月31日止六個(gè)月，收入527.05億元，同比增長32%；公司股東應(yīng)占基礎(chǔ)溢利122.13億港元，同比上升16.7%，為近三年最強(qiáng)中報(bào)成績單。

香港住宅銷售大增，財(cái)務(wù)健康再提升

2025/2026財(cái)年中期，新鴻基營收大增主要由住宅銷售入帳增加所推動(dòng)，物業(yè)銷售的合并收入為323.55億元，大增94.3%；銷售利潤48.5億港元，增長94.9%；按所占權(quán)益計(jì)算，合約銷售總額約189億港元。其中，香港市場(chǎng)貢獻(xiàn)264.83億元，占總銷售收入的81.9%。

在收入大幅增長助力下，新鴻基凈負(fù)債比率由15.1%改善至13.5%，利息負(fù)債率為8.7倍，財(cái)務(wù)健康程度進(jìn)一步提高。

目前，新鴻基在香港的住宅銷售主要由三個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)，分別為啟德天璽·天、西沙SIERRA SEA，以及位于觀塘的Scramble Hill三布目。這三個(gè)項(xiàng)目均為大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，配套的新商場(chǎng)部分面積已于去年開業(yè)。

Scramble Hill（三布目）為觀塘The Millennity的基座商場(chǎng)，總樓面面積約50萬平方呎，規(guī)劃10層商業(yè)空間，包含180間商鋪，著重打造多元和活力的時(shí)尚生活，聚焦家庭客群及年輕消費(fèi)群體，重點(diǎn)打造戶外餐飲區(qū)及人寵共融主題空間，與觀塘apm形成差異化定位，實(shí)現(xiàn)客源互補(bǔ)。

天璽?天Mall為樓盤“天璽．天”的屋苑基座商場(chǎng)，位于啟德體育園旁，擁有22萬平方呎商業(yè)面積，天璽．天的住戶可經(jīng)隧道穿梭大型購物商場(chǎng)AIRSIDE及雙子匯，步行3分鐘即可到達(dá)甲級(jí)寫字樓或旗艦及購物商場(chǎng)

西沙GO PARK鄰近樓盤西沙SIERRA SEA，是新鴻基打造的全新商業(yè)地標(biāo)，由兩大部分組成，包括近100萬平方呎的多元化戶外運(yùn)動(dòng)公園“GO PARK Sports”和約30萬平方呎的運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體，運(yùn)動(dòng)和寵物友好設(shè)施齊備，更配有綠化戶外空間。

目前西沙GO PARK二期已經(jīng)開業(yè)，引入了更多零售、餐飲和時(shí)尚配套。

半年收租超120億港元，內(nèi)地與上年持平

連同所占合營企業(yè)及聯(lián)營公司的租金收入，新鴻基2025/2026財(cái)年中期總租金收入按年持平，為122.85億港元，凈租金收入按年下跌1%至89.5億港元，出租率維持在較高水平。

在香港市場(chǎng)，集團(tuán)物業(yè)投資總租金收入87.97億港元，同比持平；凈租金收入為62.65億港元，減少1%。商場(chǎng)組合平均出租率高達(dá)94%，其中中環(huán)國際金融中心（IFC）出租率更是攀升至98%，西九龍環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（ICC）維持 91% 高位，核心地標(biāo)物業(yè)始終占據(jù)市場(chǎng)頂端，牢牢鎖定優(yōu)質(zhì)租戶與穩(wěn)定收益。

內(nèi)地市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼，投資物業(yè)組合收入為30.98億港元，與去年持平；凈租金收入為24億港元，上升1%。零售物業(yè)組合收入重回增長，在營業(yè)額和租金上升的帶動(dòng)下增長5%至21億港元，上海國際金融中心商場(chǎng)、北京apm、南京國金中心等標(biāo)桿項(xiàng)目，憑借核心區(qū)位與運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，成為穿越周期的穩(wěn)定器。

除了爆紅的冬日主題裝置“雪域小鎮(zhèn)”外，廣州天環(huán)Parc Central在2025年引入超60家新店入駐，包括多家廣州、華南首店：

• 潮流運(yùn)動(dòng)與服飾：引進(jìn)了17家運(yùn)動(dòng)戶外、潮流服飾品牌。其中包括 ARC’TERYX?（始祖鳥）華南首家旗艦店、BROMPTON（小布）廣州首店、BIRKENSTOCK?（勃肯）廣州首店 等。

• 高化香氛與美妝：引入DIOR BEAUTY（迪奧美妝）華南首家新概念精品店、LE LABO?、HOURGLASS 廣州首店 以及 YSL（圣羅蘭）全球最大旗艦店。

• 環(huán)球餐飲與美食：引入包括常來小聚（臻品）全國首店、東洞·烤肉小館廣州首店、BUTTERFUL & CREAMOROUS（黃油與面包）廣州首店在內(nèi)的多家熱門餐飲。

• 潮玩與生活方式：引入SANRIO GIFT GATE（三麗鷗）廣州首家全新形象店、wiggle wiggle華南首店、McHugs廣州首店等品牌。

02.

高端商業(yè)地標(biāo)王者：

4200+億投資物業(yè)

“現(xiàn)金流”壓艙石

中報(bào)顯示，截至去年底，新鴻基總資產(chǎn)8091.75億港元，其中投資物業(yè)就占到4200.74億港元，2025財(cái)年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額高達(dá)380.8億港元。

優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)組合，這不僅是集團(tuán)版圖中最具價(jià)值的資產(chǎn)基石，更是穿越市場(chǎng)周期、抵御行業(yè)波動(dòng)的“現(xiàn)金流”壓艙石。

投資策略：

錨定內(nèi)地高線城市，重倉核心商圈與TOD

香港之外，新鴻基在內(nèi)地的商業(yè)布局，是一場(chǎng)持續(xù)三十年的“掐尖”行動(dòng)，選址邏輯始終未變：只進(jìn)入一線及強(qiáng)二線城市的核心地段，且必須是地鐵上蓋的TOD綜合體。這種策略決定了其資產(chǎn)組合的稀缺性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)， 截至目前，新鴻基在內(nèi)地已開業(yè)13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中上海獨(dú)占6席，包括上海IFC、上海IAPM、上海中環(huán)廣場(chǎng)等標(biāo)桿；廣州、北京各2個(gè)，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市緊隨其后。

2024年下半年至今，新鴻基在內(nèi)地進(jìn)入新一輪開業(yè)周期，項(xiàng)目“含金量”極高。新開的南京ifc商場(chǎng)，樓面面積超10萬平，匯聚168家殿堂級(jí)高端零售、時(shí)尚服飾、珠寶腕表以及米其林和黑珍珠餐飲集團(tuán)旗下的頂尖餐飲品牌，其中包括多家亞洲以及全球旗艦店，三成品牌首次進(jìn)駐南京，逾五成品牌首度進(jìn)駐河西中央商務(wù)區(qū)。

包括city’super、百麗宮影城、Rituals、T9、GoldenGoose、ShiatzyChen、徠卡相機(jī)、Laderach、Blueglass、LOKAL、Enoteca、Moschino等。

今年1月，上海閔行大型TOD旗艦商業(yè)——TODTOWN Mall上海天薈廣場(chǎng)正式啟幕。天薈廣場(chǎng)是TODTOWN天薈的商場(chǎng)部分，商業(yè)面積約14萬平方米，此次開放區(qū)域?yàn)槟蠌V場(chǎng)區(qū)域。TODTOWN天薈總建筑面積達(dá)71萬平方米，由新鴻基地產(chǎn)、上海城開與閔行城投聯(lián)合打造，坐擁莘莊樞紐優(yōu)勢(shì)，集住宅、商場(chǎng)、酒店、公寓式辦公、辦公樓、交通樞紐及公共藝術(shù)空間于一體，是上海較早規(guī)劃、交通功能多元、業(yè)態(tài)設(shè)施豐富的TOD項(xiàng)目。

從土地儲(chǔ)備看，“重倉長三角，聚焦絕對(duì)核心商圈”格局仍在強(qiáng)化。據(jù)最新中報(bào)，內(nèi)地土地儲(chǔ)備約6640萬平方呎，約4290萬平方呎為發(fā)展中物業(yè)，其中絕大部分位于一線及主要二線城市的商業(yè)核心區(qū)。

其中，上海、廣州是絕對(duì)主角。上海方面，ITC第三期工即將全面完工，包括樓高370米的B座摩天辦公大樓、旗艦商場(chǎng)ITC Maison以及上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店。其中，B座辦公樓為浦西最高建筑。

商場(chǎng)ITC Maison面積達(dá)260萬平方呎，與地鐵站無縫銜接，計(jì)劃在2026年上半年開始分階段開業(yè)，屆時(shí)會(huì)引入潮流服裝、時(shí)尚生活店鋪、一系列熱門餐廳和外帶餐飲選擇；上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店，配備超過260間客房，已經(jīng)于2026年2月3日正式開幕，為該綜合項(xiàng)目提供更完善的住宿配套。

在廣州，新鴻基城站一體的廣州南站ICC首階段商業(yè)部分計(jì)劃于2026年下半年完工。其中天環(huán)·廣州南商場(chǎng)樓面約21.5萬平方呎，吸引食肆和休閑品牌等不同店鋪承租。廣州環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)1座寫字樓樓面約29.1萬平方呎，部分樓面已由國際酒店品牌預(yù)租。

上述項(xiàng)目開業(yè)后，將進(jìn)一步提升新鴻基在內(nèi)地核心城市的商業(yè)話語權(quán)，租金規(guī)模與資產(chǎn)價(jià)值同步擴(kuò)容。

調(diào)改策略：

存量做強(qiáng)高端標(biāo)簽，重奢與體驗(yàn)雙升級(jí)

新鴻基對(duì)存量項(xiàng)目堅(jiān)持「高端化、體驗(yàn)化、首店化」調(diào)改邏輯，過去半年圍繞重奢擴(kuò)容、業(yè)態(tài)優(yōu)化、場(chǎng)景升級(jí)密集發(fā)力，鞏固地標(biāo)稀缺性。

■重奢陣地持續(xù)加固

上海IFC引入Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店，以及TOD‘S和FENDI的煥新重啟，同步落地 Loro Piana、LV 珠寶腕表限時(shí)空間，頂奢氛圍與銷售額同步提升。

更值得關(guān)注的是，空間騰挪的“大手筆”。據(jù)悉，上海IFC計(jì)劃將部分酒店空間改造為零售用途。在寸土寸金的陸家嘴，這種“酒店改商場(chǎng)”的操作，透露出其對(duì)奢侈品牌擴(kuò)容需求的強(qiáng)烈信心。

此外，香港圓方、IFC 優(yōu)化奢侈品樓層布局，提升高客單價(jià)品牌占比，在消費(fèi)分化周期中實(shí)現(xiàn)奢侈品租金收入正增長。

■體驗(yàn)與流量業(yè)態(tài)補(bǔ)位

“餐飲救場(chǎng)”成為激活冷區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。上海IFC LG2層正被改造成一個(gè)流量餐飲的聚集地：%ARABICA移位新開，LADY M回歸，茉莉奶白、裕蓮茶樓、藍(lán)瓶咖啡相繼入駐。這些網(wǎng)紅品牌的引入，不僅解決了高層區(qū)與地下層的客流不均問題，更通過“排隊(duì)效應(yīng)”維持了商場(chǎng)的整體熱度。

上海IAPM的調(diào)改則呈現(xiàn)出另一番面貌——強(qiáng)化潮流屬性，鎖定年輕客群。運(yùn)動(dòng)戶外成為發(fā)力重點(diǎn)：引入法國山系品牌Topologie中國內(nèi)地旗艦店、美國運(yùn)動(dòng)服飾Vuori、日本戶外品牌Montbell，Salomon和凱樂石FUGA也已圍擋。

餐飲方面同樣走“首店+旗艦”路線，ONIONII上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐廳全國旗艦店相繼入駐。這一系列調(diào)整，旨在讓IAPM在淮海路商圈持續(xù)坐穩(wěn)“潮流地標(biāo)”的座椅。

在香港市場(chǎng)，存量調(diào)改的核心則是應(yīng)對(duì)消費(fèi)北上的“反向操作”，引入商戶包括人氣街頭美食、外國潮流服飾品牌、K-Pop韓流明星周邊產(chǎn)品以及潮流IP商品，以吸引更多年輕消費(fèi)者。除了熱門餐飲食肆和游戲機(jī)中心外，集團(tuán)旗下商場(chǎng)還引入各種趣味學(xué)習(xí)體驗(yàn)，以及匹克球和普拉提等潮流運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。

除了調(diào)整租戶，新鴻基活用各類公共空間、戶外空間舉辦現(xiàn)場(chǎng)表演、推廣活動(dòng)及露天市集等活動(dòng)，增強(qiáng)互動(dòng)體驗(yàn)。期內(nèi)沙田新城市廣場(chǎng)斥資5千萬港元優(yōu)化商場(chǎng)1期7樓戶外空中花園，并重新命名為NTP Sky Garden，成為全新打卡點(diǎn)。

NTP Sky Garden由“天空廣場(chǎng)”、“晴空丘”及“芳草園”3大主題區(qū)域構(gòu)成。其中，“天空廣場(chǎng)”擁有全港商場(chǎng)最大戶外水幕及音樂噴泉裝置，水幕闊30米、高6米，瞭望墻在布置及投影燈光下，呈獻(xiàn)融合水幕、光影、藝術(shù)與音樂的沉浸式光影匯演。而在此期間可以往“晴空丘”及“芳草園”欣賞漫天盛放的絨黃花及紅花風(fēng)鈴木美景。

綜上可知，新鴻基的韌性，本質(zhì)上是一種“時(shí)間換空間”的戰(zhàn)略定力。當(dāng)同行追求高周轉(zhuǎn)、快復(fù)制時(shí)，它選擇用20年打磨一個(gè)IFC系列，用15年完成“租售并舉”的轉(zhuǎn)型。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這種“慢功夫”反而成了最深的護(hù)城河。

展望未來，隨著ITC Maison、杭州IFC等旗艦項(xiàng)目陸續(xù)入市，新鴻基在內(nèi)地的“地標(biāo)矩陣”將更加完整。對(duì)于這家“收租王”而言，周期波動(dòng)從來不是威脅，而是洗牌的機(jī)會(huì)。

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