中經(jīng)記者 郭陽琛 上海報道

（全國政協(xié)委員、九三學(xué)社江蘇省委會副主委、南通大學(xué)教授施衛(wèi)東。受訪者/圖）

2026年政府工作報告提出，高質(zhì)量推進城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。

《中國經(jīng)營報》記者注意到，2026年全國兩會期間，“城市更新”再次被置于重要位置。這也是全國政協(xié)委員、九三學(xué)社江蘇省委會副主委、南通大學(xué)教授施衛(wèi)東重點關(guān)注的話題。

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)‘煥新’改造一頭連著民生福祉，一頭連著城市發(fā)展?！笔┬l(wèi)東建議，老舊小區(qū)改造不能“重面子輕里子”，而要以“營造”的視角，宜改則改、宜拆則拆、拆改結(jié)合。同時，健全長效管理機制，將大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等先進技術(shù)運用到老舊小區(qū)設(shè)施更新和小區(qū)管理上。

不能“重面子輕里子”

施衛(wèi)東表示，“十四五”以來，各地大力推進老舊小區(qū)改造工作，不僅讓“老破小”實現(xiàn)“靚麗重生”，也有效帶動了建筑行業(yè)和社會投資，更在城市節(jié)能減碳、綠色發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。

但施衛(wèi)東也注意到，隨著老舊小區(qū)改造不斷深入，推進過程中一些長期存在但未予重視的問題也日益凸顯，涉及政府、企業(yè)、居民等不同利益主體，牽一發(fā)而動全身，制約了改造進程。例如，很多老舊小區(qū)改造“重面子輕里子”，外立面粉刷、舊門窗更新、墻體堵漏補缺并不能滿足現(xiàn)實需求，改造后安全隱患依舊突出。

對此，施衛(wèi)東建議，要堅持因地制宜，以“營造”的視角，根據(jù)實情差異化改造，宜改則改、宜拆則拆、拆改結(jié)合。

具體而言，一是通過清理違規(guī)占用點位、拆除違章建筑、拆除附屬房、公共區(qū)域重新布局等方式，增加優(yōu)化公共空間；二是打破圍墻界限，推進相鄰小區(qū)及周邊街區(qū)聯(lián)動，實現(xiàn)片區(qū)化公共服務(wù)設(shè)施、圍墻外生態(tài)環(huán)境等共建、共治、共享；三是要結(jié)合背街小巷整治等工作，利用好閑置的碎片化土地，加快布局公共服務(wù)。

長久以來，推進城市更新的一大難題在于資金籌集。老舊小區(qū)改造資金普遍需求較大，如果單靠財政支撐，政府便會面臨巨大壓力。

在施衛(wèi)東看來，要精準把握改造邊界，涉及房屋安全、公共配套等基礎(chǔ)類改造要盡力而為，而對于完善類、提升類的則應(yīng)量力而行，可通過適度補貼引導(dǎo)居民出資，調(diào)動居民參與的積極性。

施衛(wèi)東建議，要加強片區(qū)統(tǒng)籌，從整體上考慮老舊小區(qū)改造與城市功能完善和提升的關(guān)系，將改造范圍合理拓展至社區(qū)、街區(qū)，統(tǒng)籌配套各類服務(wù)設(shè)施，以規(guī)模化連片改造降低投資成本。

“要采取‘一事一議’的方式，研究制定專門針對老舊小區(qū)改造的規(guī)劃、土地、產(chǎn)權(quán)等政策。例如，改造后閑置用地改變性質(zhì)用于經(jīng)營；通過合規(guī)合法方式增加建筑面積，提高容積率；挖潛地下空間、整合空中資源等，讓社會資本‘有利可圖’，愿意參與老舊小區(qū)改造?！笔┬l(wèi)東闡釋道。

建立健全長效管理機制

國務(wù)院此前印發(fā)的《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，將推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造列為實施城市更新和安全韌性提升行動的五項重點任務(wù)之首，并要求“以水電路氣信郵、供熱、消防、安防、生活垃圾分類等配套設(shè)施更新及小區(qū)內(nèi)公共部位維修為重點，扎實推進2000年年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)”。

施衛(wèi)東表示，老舊小區(qū)改造是一項多部門協(xié)作的系統(tǒng)工程。必須建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作的工作機制，既要合理安排水、電、氣、通信等改造施工進度，實現(xiàn)“最多挖一次”“綜合改一次”；還要把老舊小區(qū)改造與智慧城市、垃圾分類、地下管廊等市政工程結(jié)合起來，通過城市更新解決歷史欠賬。

對此，施衛(wèi)東建議，住建部門要著手研究制定老舊小區(qū)認定和改造標準規(guī)范，除房屋結(jié)構(gòu)安全問題外，還要從健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居、資源節(jié)約等居民可觀可感的維度制定標準，為老舊小區(qū)改造提供可循依據(jù)。

此外，老舊小區(qū)改造后如何提升管理能力，也是城市更新工作中亟待解決的難題。在施衛(wèi)東看來，老舊小區(qū)改造簡單地“重改輕管”只會導(dǎo)致問題反彈、勞民傷財。

“要加強宣傳引導(dǎo)，提高居民管護意識，強化業(yè)主自治。”施衛(wèi)東建議，要提升管理智慧化水平，大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等先進技術(shù)不僅要運用到老舊小區(qū)設(shè)施更新上，還要運用到小區(qū)管理的手段模式上，提升管理效能。

施衛(wèi)東還建議，要引導(dǎo)老舊小區(qū)引入物業(yè)服務(wù)，建立服務(wù)質(zhì)量與收費動態(tài)掛鉤機制，以物業(yè)管理的專業(yè)化鞏固改造成果；要依據(jù)設(shè)施生命周期建立體檢維修制度，對現(xiàn)有房屋做好日常維護檢修，有針對性地實施房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施以及無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造，以常態(tài)化“保養(yǎng)”保持小區(qū)良好品質(zhì)。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：燕郁霞）