開年整整兩個(gè)月的土拍賽場，難尋去年初的火熱光景。

即便北京、上海這樣的領(lǐng)頭羊城市，多宗地塊均以托底收場，整個(gè)市場顯得格外平淡。直到，才總算是掀起了一絲波瀾。

但艷姐卻在這份平淡中，嗅到了不一樣的行業(yè)氣息：沉寂許久的民營房企，正悄然重返土拍舞臺(tái)，在冷意里埋下了復(fù)蘇的伏筆。

除了分析過的、全國龍頭民企龍湖外，一眾土拍榜單上竟出現(xiàn)了6家陌生的民企面孔，他們是：

浙江博策、敏捷集團(tuán)、匯龍集團(tuán)、元壟地產(chǎn)、黑龍江明邦置業(yè)、金華民誠置業(yè)。

好幾家甚至連地產(chǎn)同行都鮮有耳聞，更讓艷姐意外的是，這其中有兩家都扎根哈爾濱——這座向來少被關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的東北省會(huì)城市。

這批民企的低調(diào)入場，給市場帶來了一些暖意，在央國企主導(dǎo)的格局中走出“謹(jǐn)慎聚焦、本土深耕”路徑。

這些名不見經(jīng)傳的民企，究竟有著怎樣的拿地邏輯和產(chǎn)品打法？

今天艷姐就和大家分享一下，也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

01

這屆民企太會(huì)拿地

哈爾濱高溢價(jià)、浙江精準(zhǔn)卡位

精準(zhǔn)撿漏最有代表性的，就是哈爾濱。

1月19日，哈爾濱首場土拍炸場。本地龍頭匯龍集團(tuán)，一舉拿下香坊區(qū) 2 宗熱門地塊，溢價(jià)率高達(dá)60.61%、56.29%，總耗資超7億元。這不只是運(yùn)氣好，更是真金白銀的實(shí)力。

兩宗地合計(jì)溢價(jià)超2.62億元，這樣的高溢價(jià)，在哈爾濱2020年以來都極為罕見。去年地王最高溢價(jià)率19.49%，得主依然是匯龍地產(chǎn)。

隨后，黑龍江明邦置業(yè)以5億元拿下鐵路街地塊。而去年上半年單價(jià)最高的地塊，同樣被它收入囊中。

不過明邦目前在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上仍顯薄弱，只賣了君貴東方瑞景這一個(gè)盤。

君貴東方瑞景

目光轉(zhuǎn)向長三角，開年土拍也亮點(diǎn)頗多。

杭州開年首場土拍，直接上演了一出黑馬突圍。

浙江博策硬剛綠城、濱江等巨頭，鏖戰(zhàn)近1小時(shí)、30輪競價(jià)，成功摘得拱墅區(qū)東新低密宅地，溢價(jià)率高達(dá)19.8%，一戰(zhàn)出圈。

紹興實(shí)力民企元壟地產(chǎn)也在補(bǔ)倉，底價(jià)拿下柯橋中心宅地，容積率僅約1.0。

地塊周邊配套成熟、居住氛圍濃厚，東北側(cè)在售排屋均價(jià)約3萬元/㎡，未來利潤空間清晰可見。

金華民誠置業(yè)以4.9億元拿下金義新區(qū)低密宅地，容積率也只有1.01-1.08，安全邊際極高。

當(dāng)然，民企拿地也不全是主動(dòng)進(jìn)攻，廣州就出現(xiàn)了一個(gè)典型的“被動(dòng)補(bǔ)倉” 樣本。

作為如今廣州所剩無幾的老牌民營房企，敏捷集團(tuán)2月的拿地行為，更偏向保團(tuán)隊(duì)、保運(yùn)營、保基本盤的無奈選擇。

它新拿的地緊鄰自身總部與舊改聯(lián)動(dòng)區(qū)域，用最低成本守住大本營，屬于“不得不拿”。

在艷姐看來，這幾家民企拿地策略，都屬于目標(biāo)明確的占位，要么重倉主城區(qū)核心地塊，要么選擇近郊稀缺低密，以合理溢價(jià)獲取利潤，契合改善回流，同時(shí)規(guī)避了遠(yuǎn)郊庫存風(fēng)險(xiǎn)。

特別是浙江的三家民企，集中在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣與地級市核心。

因?yàn)檎憬h域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、購買力扎實(shí)、核心地塊稀缺，只要產(chǎn)品力在線、定位精準(zhǔn)，去化基本有保障。

深耕本省、守住主場、做透改善，都成了浙江本土民企最穩(wěn)妥、可持續(xù)的發(fā)展路徑。

再看哈爾濱民企，不盲目追求擴(kuò)張，用更在地、更精細(xì)的產(chǎn)品，給市場帶來差異化。

02

產(chǎn)品力打底，模式做護(hù)城河

艷姐一直強(qiáng)調(diào)：這一輪能活下來、還能賣得好的民企，靠的從來不是運(yùn)氣，而是過硬的產(chǎn)品力。

哈爾濱的匯龍集團(tuán)就是最典型的樣本——在別人還在拼價(jià)格、拼渠道的時(shí)候，它早已把寒地產(chǎn)品力做到了極致。

2023年，匯龍推出壹號(hào)首府，單盤銷售額強(qiáng)勢殺入東三省前三甲，成為當(dāng)?shù)馗叨俗≌降壍霓D(zhuǎn)折點(diǎn)。

壹號(hào)首府整體風(fēng)格對標(biāo)香港瑰麗酒店，打造新都會(huì)奢華感。特別是迎賓大堂前場設(shè)置挑高12米內(nèi)庭，尺度恢弘、儀式感拉滿。

壹號(hào)首府

真正拉開差距的，是匯龍緊接著推出的壹號(hào)院系。不光是產(chǎn)品線的更新，更是針對東北極端氣候的系統(tǒng)性革命：

第一，直擊東北居住痛點(diǎn)，14項(xiàng)寒地工藝升級，解決凍脹、滲漏、返潮、反味等難題；

第二，首創(chuàng)

四季庭院

，突破氣候限制，讓業(yè)主能在溫暖的公共空間里休閑活動(dòng)；

第三，度假酒店式園林在寒冬里不塌陷、不變形、不失質(zhì)感。

宸樾壹號(hào)院

憑借這套別人抄不走、學(xué)不會(huì)的產(chǎn)品力，匯龍讓“寒地好房”從口號(hào)變成真實(shí)居住體驗(yàn)，產(chǎn)品開盤即封神：

和頌壹號(hào)院首開當(dāng)日去化超8成，成交額破8億；宸樾壹號(hào)院去化率高達(dá)90%，全年成交超過14億

艷姐說句實(shí)在話，在哈爾濱這樣的氣候和市場里，匯龍集團(tuán)能做到開盤即熱銷、多盤連炸，就因?yàn)?strong>產(chǎn)品力打透了客戶。

再看“紹興一哥”元壟地產(chǎn)。

2016年是它關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，產(chǎn)品正式跨越式升級，至今已整整迭代10 年，產(chǎn)品體系、營造標(biāo)準(zhǔn)、審美體系全線對標(biāo)一線房企。

紹興本就是建材之鄉(xiāng)，本地人幾乎都是“半個(gè)建筑專家”，購房經(jīng)驗(yàn)足、眼光極挑，想在紹興征服業(yè)主，難度可想而知。

最新加推的元壟望品，直接登頂豪宅天花板。

樓王310㎡大平層，備案價(jià)高達(dá)42442元/㎡，總價(jià)超1310萬，還是毛坯價(jià)，地段與產(chǎn)品力的認(rèn)可度，一目了然。

為了做出真正能穿越周期的頂豪，元壟望品花重金請來一線頂豪御用天團(tuán)：

建筑設(shè)計(jì)由

上海天華

執(zhí)筆，代表作為上海靜安府、古北壹號(hào)；景觀由

貝爾高林

操刀，打造過

北京壹號(hào)院、杭州武林壹號(hào)；室內(nèi)空間更是集結(jié)

美國BLD、MDO木君、英國HWCD

等國際團(tuán)隊(duì)，一口氣推出

愛馬仕、寶格麗、現(xiàn)代港式

7種高定裝修風(fēng)格

，覆蓋所有高凈值人群的審美偏好。

從超流體立面到大師天團(tuán)，從頂豪尺度到服務(wù)細(xì)節(jié)，元壟望品不止是造一個(gè)項(xiàng)目，更是在為紹興樹立頂豪新標(biāo)準(zhǔn)。

敏捷集團(tuán)去年重磅落子廣州萬博 CBD，傾力打造高端豪宅新作敏捷?萬博金湖壹號(hào)，以頂豪產(chǎn)品力兌現(xiàn)城市價(jià)值。

為什么這幾家民營房企，還敢逆勢拿地、主動(dòng)擴(kuò)張？

扒透它們的底層邏輯，艷姐發(fā)現(xiàn)核心競爭力其實(shí)就三點(diǎn)：

第一，不只做開發(fā)，而是打通上下游，走全產(chǎn)業(yè)鏈路線。

本土房企早就跳出了 “蓋房賣房走人” 的傳統(tǒng)模式，天然比外來者更懂城市、更懂客戶，擁有明顯的先發(fā)優(yōu)勢，正在把生意做重、做深、做長。

浙江博策定位房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，業(yè)務(wù)覆蓋開發(fā)、金融、資產(chǎn)收購、家裝家居等多元板塊，構(gòu)建起一體化發(fā)展新格局。

匯龍集團(tuán)同步打通物業(yè)管理、會(huì)所運(yùn)營、社區(qū)服務(wù)，形成 “開發(fā)+服務(wù)+運(yùn)營” 的全鏈條閉環(huán)，交付只是開始，服務(wù)貫穿業(yè)主全周期。

元壟地產(chǎn)也在2017年斥巨資自建物業(yè)，以元壟城為起點(diǎn)，宣布從“造房子” 轉(zhuǎn)向“造生活”。

其次，在開發(fā)模式上，部分民企選擇了更穩(wěn)健的「共建」合作模式。

不再單打獨(dú)斗、獨(dú)自扛風(fēng)險(xiǎn)，而是主動(dòng)與實(shí)力房企、專業(yè)代建平臺(tái)聯(lián)手開發(fā)。用合作分散風(fēng)險(xiǎn)，用專業(yè)拉高產(chǎn)品力，用品牌降低信任成本，這也成了它們的重要底氣。

其中最典型的就是浙江博策。

它和知名民企邦泰置業(yè)很像，都是房地產(chǎn)銷售代理起家，并依靠合作開發(fā)模式，緊抱綠城大腿，借助頭部房企的品牌力與產(chǎn)品力為自己賦能，先后打造了綠城柳岸荷風(fēng)、綠城桃語春福里、綠城春境東來院等紅盤。

最新推出的綠城?觀紫金宸廬，作為綠城廬系云谷首發(fā)作品，產(chǎn)品力全方位封神：私梯入戶、四房朝南、走入式衣帽間、中西雙廚、三面全景落地玻璃、270°環(huán)繞式采光……

出道即巔峰：首開45套秒罄，二批次36套加推即日光，短短20多天實(shí)現(xiàn)連炸。

艷姐也在好奇，博策新地塊會(huì)不會(huì)繼續(xù)牽手綠城？延續(xù)拿地+品牌+產(chǎn)品的黃金組合，再為市場獻(xiàn)上現(xiàn)象級紅盤。

而平陽縣匯振房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在溫州平陽打造了水頭江南壹號(hào)院，并負(fù)責(zé)近2300套安置房建設(shè)，口碑與能力得到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。

所謂 “背靠大樹好乘涼”，匯振地產(chǎn)不僅擁有成熟的代建經(jīng)驗(yàn)，更有實(shí)力雄厚的母公司強(qiáng)力支撐。

母公司浙江匯振是專業(yè)背景深厚的多元化投資平臺(tái)，2月拿下杭州上城區(qū)商業(yè)地塊，規(guī)劃打造智能化產(chǎn)業(yè)總部集群，從區(qū)域深耕到省會(huì)布局，實(shí)力穩(wěn)步進(jìn)階。

第三，低杠桿才是穿越周期的真正底氣。

過去靠高杠桿擴(kuò)張的房企陷入困境，土拍競爭變少、地價(jià)更友好，反而給低杠桿、穩(wěn)現(xiàn)金流的民企騰出巨大機(jī)會(huì)。

匯龍集團(tuán)堅(jiān)持低杠桿甚至零杠桿，無銀行貸款、無民間負(fù)債，對合作方從不拖欠、不違約。

敏捷集團(tuán)的負(fù)債率也很低，手握充足現(xiàn)金流，內(nèi)部鐵律就是：安全第一、穩(wěn)健為王。

艷姐認(rèn)為，這些民企能在行業(yè)調(diào)整期持續(xù)擴(kuò)張，本質(zhì)是經(jīng)營思維的升級：從過去 “三高” 模式，轉(zhuǎn)向低負(fù)債、重產(chǎn)品、強(qiáng)服務(wù)、善合作的長期主義。

03

一支能打勝仗的超級操盤團(tuán)隊(duì)

逆勢拿地、穩(wěn)健擴(kuò)張的底氣，除了模式與杠桿，更藏在團(tuán)隊(duì)與資源里。不少民企背后是含金量極高的操盤天團(tuán)。

匯龍集團(tuán)董事長單勇堅(jiān)信市場不缺需求，缺的是好產(chǎn)品。

客戶對美好生活的向往無止境，產(chǎn)品升級就無止境。匯龍集團(tuán)堅(jiān)持向酒店化、公建化、智能化升級，形成了鮮明且成熟的產(chǎn)品打法。

匯龍集團(tuán)董事長單勇

敢于做別人不敢做的稀缺配置：哈爾濱少見的四季庭院、室外泳池、超大樓間距，堅(jiān)持高成本投入做品質(zhì)。

每個(gè)項(xiàng)目都有獨(dú)特標(biāo)簽：度假園林、3000米生活公園、下沉式廣場、港式酒店風(fēng)格，不復(fù)制有特色。

浙江博策董事長林良聰，同時(shí)擔(dān)任多地商會(huì)副會(huì)長，身兼數(shù)職、資源深厚，在行業(yè)內(nèi)人脈廣、根基深、口碑扎實(shí)。

浙江博策董事長林良聰

公司長期為房企提供專業(yè)服務(wù)，合作陣容堪稱豪華：綠城集團(tuán)、開元集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、旭輝、寶嘉地產(chǎn)等。

如今博策已布局42家分公司，是浙江省拓客團(tuán)隊(duì)規(guī)模最龐大的企業(yè)之一，業(yè)務(wù)覆蓋杭州、金華、溫州、麗水、衢州、臺(tái)州等核心區(qū)域。

更難得的是，公司對員工極為慷慨，激勵(lì)機(jī)制拉滿。

在2019年的十二周年慶典上，公司現(xiàn)場發(fā)放現(xiàn)金年終獎(jiǎng)500萬，單人最高拿到37萬，一支被尊重、被激勵(lì)的隊(duì)伍，戰(zhàn)斗力自然強(qiáng)悍。

元壟地產(chǎn)核心競爭力同樣來自極致在地化+頂級人才團(tuán)隊(duì)。

元壟始終堅(jiān)持在地化設(shè)計(jì)，力求把房子做到紹興人的心坎里。

集團(tuán)董事長任水祥曾直言，元壟所有產(chǎn)品都做了大量貼合紹興人居習(xí)慣的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。比如排屋全部做南入戶，就是為了適配本地人的生活方式與居住偏好。

元壟地產(chǎn)集團(tuán)董事長任水祥

總經(jīng)理姜群峰則表示，正是這份對產(chǎn)品的執(zhí)著，讓元壟成功吸引到地產(chǎn)圈頂級精英團(tuán)隊(duì)——大批原杭州萬科骨干加盟，從設(shè)計(jì)、工程、營銷到物業(yè)，整套班底深度參與操盤。

元壟地產(chǎn)總經(jīng)理姜群峰

那些在上市公司受限于成本管控、標(biāo)準(zhǔn)化流程而無法落地的理想，在元壟得以放開手腳、全力施展。

如今集團(tuán)已匯聚200余名中高級專業(yè)技術(shù)人才，這支既有一線視野、又深扎本土的精銳隊(duì)伍，成了元壟持續(xù)打造頂豪、領(lǐng)跑紹興的最強(qiáng)底氣。

另一方面，敏捷集團(tuán)執(zhí)行總裁陳水茂強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)作為作為深耕廣州的本土標(biāo)桿民企，始終深度綁定城市發(fā)展脈絡(luò)。

敏捷集團(tuán)執(zhí)行總裁陳水茂

憑借對廣州板塊的深刻理解與精準(zhǔn)研判，敏捷集團(tuán)每一步布局都沉穩(wěn)老練，詮釋了本土民企的戰(zhàn)略定力與主場判斷力。

結(jié)語

“在別人貪婪時(shí)我恐懼，在別人恐懼時(shí)我貪婪。”

行業(yè)仍在筑底，前路不易，民營房企重回土拍的態(tài)勢，艷姐看下來還是蠻有感觸的。

他們的每一次謹(jǐn)慎出手，都在為行業(yè)的新發(fā)展，寫下最真實(shí)、最有力的注腳。

主編：張艷

責(zé)編：vivi

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