南方財經(jīng)全國兩會報道組 楊希

臨期商用土地辦理使用權的續(xù)期近年來收到市場關注。目前，我國已在相關城市開展商業(yè)用地使用權續(xù)期試點工作，同時正在對《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中涉及續(xù)期政策進行修訂完善。

今年兩會，全國政協(xié)委員、新浪微博江蘇總編輯馮曉婷對南方財經(jīng)全國兩會報道組分享了她在商業(yè)用地方面的具體觀察和思考。作為新的社會階層人士，馮曉婷長期關注民營企業(yè)與市場主體的一些痛點問題，她認為，當前，在商業(yè)用地使用權臨近到期這一問題上，存在一定政策改進空間。

比如，商業(yè)用地和房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，除了能夠出租以收取租金回報之外，還是業(yè)主用于抵押貸款的抵押物。金融系統(tǒng)提供的貸款，是提升固定資產(chǎn)部門資金流動性、提高資金使用效率的重要環(huán)節(jié)，也是支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。

而當前，商業(yè)用地抵押貸款的主要形式之一是經(jīng)營性物業(yè)貸款，即業(yè)主將已經(jīng)用于出租的商業(yè)土地和房產(chǎn)抵押給銀行并用當前和未來的租金收入還本付息以獲取長期資金支持，比如10年。但是，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)不動產(chǎn)權證到期日至少5年。

“如果一個商業(yè)房產(chǎn)的產(chǎn)證有效期還剩7年，在銀行只能獲得2年的經(jīng)營性物業(yè)貸款，而非原來的10年或15年，也不是產(chǎn)證剩余的7年。如此一來，臨期商業(yè)房產(chǎn)的資金大量固化在房產(chǎn)本身，無法實現(xiàn)有效流動?！瘪T曉婷表示。

馮曉婷進一步提出了有針對性的建議。馮曉婷建議相關部門盡快修訂完成臨期商用土地辦理使用權續(xù)期的相關政策，并全面落地。同時，馮曉婷認為，可提出申請商業(yè)用土地使用權續(xù)期的時間從“屆滿前一年”提前到“屆滿前五至八年”，以穩(wěn)定商用土地業(yè)主企業(yè)的經(jīng)營預期。

在建議金融主管部門引導金融機構探索靈活的信貸支持模式方面，馮曉婷建議不再機械執(zhí)行“貸款到期日須早于產(chǎn)權證到期日5年”的限制，可依據(jù)續(xù)期意向書或預審批文件合理確定貸款期限。同時，在正式續(xù)期政策全面落地前，鼓勵金融機構遵循市場化、法治化原則，綜合評估企業(yè)的信用狀況、財務健康度及聲譽風險，對商用土地及房產(chǎn)價值進行評估。按照公平、公正原則，重點加大對民營企業(yè)的融資支持保障。