湖南長(zhǎng)沙，中海鋅廠項(xiàng)目（備案名：仰天佳園）從大區(qū)位來(lái)看，是現(xiàn)階段成熟主城區(qū)少有的新房項(xiàng)目，具體的區(qū)位優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、二環(huán)內(nèi)侯家塘板塊，擁有城市核心商圈配套，項(xiàng)目北側(cè)即與賀龍?bào)w育館、田漢大劇院相鄰；北側(cè)約1.5公里即是長(zhǎng)沙南門(mén)口及黃興步行街，地鐵僅1-2站到達(dá)；與天心閣也僅1.2公里距離。

2、項(xiàng)目距離侯家塘地鐵站步行僅100余米，交通便捷度較高，通過(guò)該站點(diǎn)可到達(dá)五一廣場(chǎng)、省府、洋湖、湖南廣電、高鐵站等重要城市節(jié)點(diǎn)。

3、項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)教育資源非常豐富：西側(cè)與仰天湖小學(xué)相鄰、為長(zhǎng)沙市老牌中點(diǎn)小學(xué)（項(xiàng)目大概率就近入讀該小學(xué)），東側(cè)約700米為中雅培粹（北校區(qū)）及雅禮中學(xué)，北側(cè)1.5公里為湘郡培粹及長(zhǎng)郡中學(xué)；周邊名初均需要微機(jī)派位。

4、項(xiàng)目所處城區(qū)醫(yī)療資源也非常豐富：湖南省兒童醫(yī)院、湘雅二醫(yī)院等三甲醫(yī)院位于項(xiàng)目2公里輻射圈內(nèi)。

項(xiàng)目雖然有著諸多區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但是因?yàn)樘幱陂L(zhǎng)沙老城區(qū)，拆遷難度大，片區(qū)內(nèi)難得拆出這么一塊地，這也造成項(xiàng)目周邊與諸多老舊小區(qū)相鄰，周邊城市界面較差。

與項(xiàng)目直接相鄰的四至道路全部為城市小路，車(chē)行便捷性較差，周邊小區(qū)的房齡基本都在20年左右。

中海鋅廠項(xiàng)目挖出古墓

以上周邊環(huán)境不但意味著本項(xiàng)目的環(huán)境感觀較差，還意味著項(xiàng)目面臨非常復(fù)雜的開(kāi)發(fā)環(huán)境，今年1月份項(xiàng)目在挖土過(guò)程中發(fā)現(xiàn)古墓僅僅是個(gè)插曲，據(jù)悉項(xiàng)目近期因?yàn)橹苓吘用袢涸V、未按公司預(yù)期進(jìn)度拿到“工程規(guī)劃許可證”，群訴的原因在于項(xiàng)目24小時(shí)施工擾民及項(xiàng)目建成后將惡化周邊100余戶(hù)居民樓的日照，目前開(kāi)發(fā)商暫未就日照補(bǔ)償與周邊居民達(dá)成一致。

中海鋅廠項(xiàng)目報(bào)規(guī)頁(yè)面投訴留言

以上問(wèn)題預(yù)計(jì)將導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本出現(xiàn)一定幅度的增加。

中海鋅廠項(xiàng)目大概率就近入讀仰天湖小學(xué)（本部），初中需微機(jī)派位。

仰天湖小學(xué)為長(zhǎng)沙市老牌重點(diǎn)小學(xué)，根據(jù)2025年該小學(xué)微機(jī)派位結(jié)果，仰天湖小學(xué)派位至湘郡培粹及中雅培粹（北校區(qū)）的學(xué)生比例為38%，處于重點(diǎn)小學(xué)的中下游水平，派位成色較為一般，名師數(shù)量較少。在我之前整理長(zhǎng)沙TOP25小學(xué)排名中僅位于24位。

由以上分析來(lái)看，中海鋅廠項(xiàng)目的教育價(jià)值相對(duì)一般。

根據(jù)項(xiàng)目總圖，主入口及大門(mén)位于小區(qū)北側(cè)，車(chē)行入口位于相對(duì)有車(chē)行條件的天劍路一側(cè)，但是天劍路平常臨時(shí)停靠車(chē)輛較多，車(chē)行難度較大。

項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃相比周邊核心城區(qū)的二手房及次新房有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

1、項(xiàng)目規(guī)劃了約1400㎡會(huì)所，位于下沉式庭院處。

2、項(xiàng)目規(guī)劃了1940㎡架空層，作為小區(qū)居民的休閑娛樂(lè)空間，架空層建面占到了整體住宅建面（8.2萬(wàn)㎡）的2.4%左右，較多新房項(xiàng)目架空層的規(guī)劃占比在1%-2%區(qū)間，中海鋅廠項(xiàng)目架空層規(guī)劃比例相對(duì)較高。

3、項(xiàng)目在公區(qū)品質(zhì)上對(duì)標(biāo)目前的新規(guī)樓盤(pán)水平，肯定是好于周邊次新房及二手房。

4、項(xiàng)目120㎡（118㎡）及141㎡（143㎡）戶(hù)型為新規(guī)產(chǎn)品，得房率較高。

但是相比市場(chǎng)同期銷(xiāo)售的新房樓盤(pán)，中海鋅廠項(xiàng)目在得房率方面又存在些許劣勢(shì)。

項(xiàng)目120㎡及140㎡戶(hù)型計(jì)入贈(zèng)送后的套內(nèi)得房率分別為103%及108%，低于部分新規(guī)項(xiàng)目110%-120%的得房率水平；項(xiàng)目容積率較高（3.0）、地塊形狀不規(guī)整、外部滿(mǎn)足日照條件復(fù)雜以及設(shè)計(jì)新規(guī)收緊等都是該項(xiàng)目套內(nèi)得房率未能超過(guò)110%的原因。

下面我們來(lái)看看長(zhǎng)沙中海鋅廠項(xiàng)目（備案名：仰天佳園）周邊二手房市場(chǎng)行情

距離項(xiàng)目最近的次新房為長(zhǎng)沙檀府項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊質(zhì)素相對(duì)最高的二手房小區(qū)為建發(fā)央璽。

長(zhǎng)沙檀府成交價(jià)格為1.4-1.5萬(wàn)/㎡，掛牌價(jià)格在1.6萬(wàn)/㎡左右，總價(jià)250-400萬(wàn)；建發(fā)央璽成交價(jià)格1.6萬(wàn)/㎡，掛牌價(jià)格1.8-1.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)250-450萬(wàn)區(qū)間。

本案預(yù)計(jì)整體品質(zhì)并不弱于建發(fā)央璽（會(huì)所、架空層將相比建發(fā)央璽升級(jí)），優(yōu)于長(zhǎng)沙檀府；本案產(chǎn)品得房率優(yōu)于建發(fā)央璽及長(zhǎng)沙檀府；本案教育配套弱于建發(fā)央璽（建發(fā)央璽就讀砂子塘小學(xué)本部）；本案區(qū)位優(yōu)于建發(fā)央璽。

個(gè)人認(rèn)為中海鋅廠項(xiàng)目相比長(zhǎng)沙檀府成交價(jià)溢價(jià)15%左右，相比建發(fā)央璽成交價(jià)持平或小幅溢價(jià)5%左右為合理估值。

那么中海鋅廠項(xiàng)目售價(jià)1.7-1.8萬(wàn)/㎡為合理市場(chǎng)估值區(qū)間（總價(jià)200-250萬(wàn)），在1.6萬(wàn)/㎡左右及1.6萬(wàn)以?xún)?nèi)為性?xún)r(jià)比市場(chǎng)估價(jià)區(qū)間。