廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

房地產(chǎn)發(fā)展新模式的落地，需要在供地、開發(fā)報建、融資模式、部門協(xié)同、基層治理等領(lǐng)域進行系統(tǒng)性的基礎(chǔ)制度創(chuàng)新。

于帥卿 中房報記者 李葉 北京報道

3月5日上午，十四屆全國人大四次會議在人民大會堂開幕，李強總理作政府工作報告，為全年經(jīng)濟工作定下基調(diào)。在備受關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域，報告以185字篇幅，從市場穩(wěn)定、存量盤活、品質(zhì)提升、制度改革等多個維度作出部署。

“報告明確‘著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場’為全年工作重要方向，更強調(diào)‘統(tǒng)籌兼顧’的‘新邏輯’。”聽完報告后，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在李宇嘉看來，“統(tǒng)籌兼顧”是指房地產(chǎn)發(fā)展既要短期保穩(wěn)定，也要長期促轉(zhuǎn)型；既要防風(fēng)險，也要促發(fā)展；既要控增量、去庫存，也要優(yōu)供給，將增量管控與存量盤活有機結(jié)合。

談及對2026年房地產(chǎn)市場展望，李宇嘉表示，新一年，工作將聚焦于防范風(fēng)險、加強保障、構(gòu)建新模式的部署與地方有效落實等方面。

房地產(chǎn)進入“新模式培育期”

談及對政府工作報告的整體感受，李宇嘉表示，相比去年，今年關(guān)于房地產(chǎn)的表述位置相對靠后，著墨與中央經(jīng)濟工作會議基本一致，這反映出多重政策考量。

李宇嘉表示，經(jīng)過這幾年調(diào)整，房地產(chǎn)風(fēng)險已得到釋放，面向“十五五”，發(fā)展重心將從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向新模式構(gòu)建和內(nèi)生動力培育方面，這與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展高度契合。

“轉(zhuǎn)型過程中，住房需求潛力依然可觀，但需要通過新模式加以挖掘，包括建設(shè)‘好房子’、推進縣域城鎮(zhèn)化、城中村改造、租購并舉、產(chǎn)業(yè)或商務(wù)社區(qū)等。”李宇嘉表示。

作為“十五五”開局之年，李宇嘉認為，今年房地產(chǎn)工作重在為后續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)、開好局、培育新動力�！暗胤綄用鎸⒏又匾暦康禺a(chǎn)問題，這直接關(guān)系到財政穩(wěn)定、平臺公司和國企運行、經(jīng)濟增長壓力及債務(wù)償還等現(xiàn)實挑戰(zhàn)�！�

存量盤活成為新方向

談及如何落實“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，特別是探索存量商品房盤活用于保障性住房時，李宇嘉表示，這標(biāo)志著城市發(fā)展正從增量擴張轉(zhuǎn)向存量的提質(zhì)增效。面對新的供求關(guān)系態(tài)勢、居民對美好生活的需求及激活內(nèi)需潛力、動力和新業(yè)態(tài)和場景，盤活存量土地和閑置房屋設(shè)施將成為未來重要發(fā)展方向。

存量盤活的應(yīng)用場景十分廣闊。李宇嘉認為，未來的保障性住房籌集，無論是公租房、保租房還是企業(yè)宿舍、學(xué)生宿舍，存量盤活將是重要渠道。同時，存量閑置廢棄的火車站、老工廠、舊酒店、低效商辦樓宇等，也為各地發(fā)展文旅、文創(chuàng)、新式餐飲、民宿等消費業(yè)態(tài)提供了新載體。城市土地開發(fā)也應(yīng)優(yōu)先考慮已出讓但閑置多年的土地。

在破局思路上，李宇嘉強調(diào)必須堅持系統(tǒng)觀念，強化部門協(xié)同，特別是住建部門與自然資源部門的統(tǒng)籌聯(lián)動�！耙谝�(guī)劃和用途調(diào)整、簡約實用的配套落地、消防等重點環(huán)節(jié)的設(shè)計驗收等要加大制度創(chuàng)新力度�！崩钣罴伪硎�，比如商辦改建為保障房、長租公寓的項目可簡化規(guī)劃調(diào)整流程；在大商業(yè)范圍內(nèi)的細分用途轉(zhuǎn)換，允許兼容，無需走規(guī)劃調(diào)整的繁瑣調(diào)整。

他同時提醒，要堅持“以需定改、以需定籌”，根據(jù)實際需求的變化，前瞻性地確定盤活方向，并引入規(guī)劃師、建筑師、投資主體提前接入和參與，避免改造后產(chǎn)生新的閑置。

構(gòu)建更普惠金融支持

目前，住房正回歸居住屬性，改善型購房、新市民、靈活就業(yè)者、城市更新帶來的需求日益突出，在這一背景下，市場需要更普惠的金融支持。李宇嘉分析認為，住房公積金在這方面存在較大空間。

“過去的住房金融體系主要適配高速擴張期的住房消費，公積金占比有限。新時期，需求主體和民生屬性都在變化，需要與之匹配的‘新普惠金融’�！彼J為，當(dāng)前公積金具備良好支持空間。

為此，他提出4點建議：

財政貼息引導(dǎo)：對非公企業(yè)員工、靈活就業(yè)人員實施階梯式財政貼息，提升繳存吸引力，實現(xiàn)精準(zhǔn)補貼。

提升收益反哺：借鑒社�；鸾�(jīng)驗，提高資金運作收益，并將增值收益定向用于解決繳存人（特別是新市民）的居住難題，如改造其集中租住區(qū)域的公共設(shè)施、投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等，增強繳存人的獲得感。

擴展功能與服務(wù)周期：建立支持新市民“從落腳到扎根”的長周期扶持機制，并探索將公積金從“安居賬戶”升級為覆蓋住房、生育、養(yǎng)育、教育等的“綜合民生賬戶”。

建立全國調(diào)劑機制：在全國信息平臺上搭建資金有償調(diào)劑模塊，允許個貸率低、人口流入趨緩地區(qū)的資金，通過市場化方式調(diào)劑至個貸率高、新市民聚集的地區(qū)，提高整體資金效率。

另外，對于政府工作報告中“深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”的部署，李宇嘉表示，對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式，無論是以“市場+保障”為框架的住房供給體系、“人房地錢”要素聯(lián)動機制，還是現(xiàn)房銷售、主辦銀行制度、項目法人實體地位等改革，都需要基礎(chǔ)性制度和配套政策的支撐。

“需要在供地、開發(fā)報建、融資模式、部門協(xié)同、基層治理等領(lǐng)域進行系統(tǒng)性的基礎(chǔ)制度創(chuàng)新�！崩钣罴伪硎�，這種創(chuàng)新既需要相關(guān)部門自上而下推動，也需要地方試點總結(jié)共性與經(jīng)驗，形成可復(fù)制、可推廣的政策組合。

采訪接近尾聲，李宇嘉從宏觀視角進一步強調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索須與新型城鎮(zhèn)化（既包括大城市化，更要重視縣域和鎮(zhèn)域就近城鎮(zhèn)化）、產(chǎn)城融合、文旅文創(chuàng)等內(nèi)需增長點協(xié)同推進，要在持續(xù)擴大內(nèi)需、暢通國內(nèi)大循環(huán)的進程中，重新審視并精準(zhǔn)定位房地產(chǎn)的時代價值與發(fā)展?jié)摿�，推動行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。