浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬

以“穩(wěn)定”托底，“防風(fēng)險”守線，“新模式”引路，推動行業(yè)從高速增長邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

溫紅妹 中房報記者 苗野 兩會報道

“今年的報告對房地產(chǎn)的部署務(wù)實、全面，既堅守不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線思維，又突出民生導(dǎo)向與轉(zhuǎn)型邏輯，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入‘穩(wěn)市場、化風(fēng)險、建模式、提品質(zhì)’協(xié)同推進(jìn)的新階段?！?月5日，國務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報告，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬在全程聆聽后表示。

她強(qiáng)調(diào)，面對當(dāng)前市場分化、供需結(jié)構(gòu)調(diào)整等情況，報告部署以因城施策為抓手、以存量盤活為突破、以 “好房子” 建設(shè)為目標(biāo)，兼顧短期穩(wěn)預(yù)期與長期建機(jī)制，為市場企穩(wěn)復(fù)蘇、行業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了清晰指引與制度保障。

中國房地產(chǎn)報：2026年政府工作報告將房地產(chǎn)相關(guān)工作納入重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防范化解框架，同時明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”核心方向，您如何看待這一定調(diào)的深層意義？

虞曉芬：2026年政府工作報告將房地產(chǎn)納入“重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防范化解”框架并強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，這一定調(diào)體現(xiàn)了當(dāng)前階段對房地產(chǎn)行業(yè)的定位從“經(jīng)濟(jì)增長引擎”轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險、保民生、促轉(zhuǎn)型”方面，以“不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險”為底線，同時通過城市更新、保障性住房等新模式構(gòu)建行業(yè)新平衡點(diǎn)，推動行業(yè)徹底告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊發(fā)展模式。后續(xù)政策將更注重保障和市場兩大體系完善、“好房子”建設(shè)、存量資產(chǎn)盤活、土地供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)從“金融屬性”向“居住與服務(wù)屬性”回歸。

此外，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場能有效緩沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，為“十五五”開局筑牢宏觀經(jīng)濟(jì)與民生保障根基，以“穩(wěn)定”托底，“防風(fēng)險”守線，“新模式”引路，推動行業(yè)從高速增長邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

中國房地產(chǎn)報：在因城施策方面，您認(rèn)為各地應(yīng)如何結(jié)合自身樓市供需、庫存現(xiàn)狀落實這一要求？

虞曉芬：我認(rèn)為各地在“因城施策”方面應(yīng)從以下三方面落實：

一是控增量的主要措施：科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)，在庫存壓力較大城市，合理控制土地出讓節(jié)奏和規(guī)模；提升供地質(zhì)量，優(yōu)先布局TOD綜合項目、改善型社區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，滿足市場對優(yōu)質(zhì)土地的需求；商業(yè)地產(chǎn)過剩、庫存高的城市，要嚴(yán)控非居住屬性項目的新增出讓，符合條件的商業(yè)地塊進(jìn)行“商改住”。

二是去庫存的主要措施：收購存量商品房轉(zhuǎn)做保障性住房、人才房；推廣房票安置、以舊換新，有力有序消化存量房產(chǎn)；優(yōu)化購房補(bǔ)貼、契稅減免、利率優(yōu)惠等促住房消費(fèi)政策，激活返鄉(xiāng)置業(yè)、教育置業(yè)、創(chuàng)業(yè)置業(yè)和改善性置業(yè)需求。

三是優(yōu)供給的主要措施：構(gòu)建“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制，以需定建、以需定購；優(yōu)化保障性住房供給結(jié)構(gòu)，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧“好房子”建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動；培育市場化專業(yè)化住房租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大高品質(zhì)租賃住房供給。

中國房地產(chǎn)報：結(jié)合去年各地收儲探索情況，您認(rèn)為存量房盤活的難點(diǎn)與破局思路是什么？

虞曉芬：從去年多地探索來看，存量房盤活主要卡點(diǎn)：一是資產(chǎn)適配性，存量房源的位置、戶型、面積、建成年代與保障性住房需求往往不匹配；二是盤活環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較高、投入較大，面臨資金壓力；三是收儲價格難以達(dá)成一致；四是運(yùn)營復(fù)雜性，涉及房屋改造、長期維護(hù)、社區(qū)治理與資金平衡，對地方政府的項目管理與社會資本協(xié)同能力提出高要求。

我認(rèn)為，破局思路應(yīng)注重系統(tǒng)性設(shè)計：

一是創(chuàng)新融資機(jī)制：在政府財政專項資金支持的基礎(chǔ)上，積極引入社會資本，通過發(fā)行保障性住房專項貸款、引導(dǎo)保險資金等長期資本參與存量房收購等方式，構(gòu)建多元化的融資體系，緩解地方資金壓力。二是建立彈性收購與轉(zhuǎn)化標(biāo)準(zhǔn)：在價格評估、區(qū)位選擇、戶型改造方面給出彈性指引，優(yōu)先收購集中成片、易于改造、交通便利的項目。

三是推行“統(tǒng)購+專業(yè)化運(yùn)營”模式：由政府平臺統(tǒng)一收購后，通過公開招標(biāo)委托市場化機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造、運(yùn)營與社區(qū)服務(wù)，建立可持續(xù)的“微利可持續(xù)”商業(yè)模式。

四是完善配套稅收政策，強(qiáng)化政策激勵：針對存量房收購、改造、運(yùn)營全鏈條出臺專項稅收減免政策，對參與存量房收購的房企、社會機(jī)構(gòu)免征或減征相關(guān)契稅、增值稅，對用于保障房的存量房在物業(yè)管理、房產(chǎn)稅等方面給予優(yōu)惠，降低市場主體的參與成本

中國房地產(chǎn)報：“好房子”建設(shè)已連續(xù)兩年寫入政府工作報告。今年在提出有序推動“好房子”建設(shè)的同時，還提出實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，您如何解讀這種表述上的深化與拓展？

虞曉芬：這一表述的變化，意味著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展與居住品質(zhì)的系統(tǒng)性提升，核心是構(gòu)建住房“全生命周期”品質(zhì)閉環(huán)，讓行業(yè)發(fā)展真正回歸“以人民為中心”的居住體驗。

一是內(nèi)涵從物理空間擴(kuò)展到居住體驗。早期“好房子”更側(cè)重設(shè)計、綠色、智慧等建筑本體屬性，今年將“物業(yè)服務(wù)”明確提升至與房屋品質(zhì)并列的行動，意味著政策將“好房子”定義為“好硬件”與“好服務(wù)”的有機(jī)整體，真正回應(yīng)了居民對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、鄰里關(guān)系等軟性服務(wù)的核心關(guān)切，指向了完整的“美好居住體驗”。

二是對象從新建住房覆蓋到存量住房?！胺课萜焚|(zhì)提升工程”包含對大量存量老舊住房的改造升級，如適老化改造、節(jié)能改造、設(shè)施更新等。這使“好房子”政策更具普惠性，推動了行業(yè)從“增量開發(fā)”向“存量提質(zhì)”的全面轉(zhuǎn)型。

三是路徑從方向倡議具體化為可操作行動。地方政府以房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動為兩大抓手，后續(xù)將在建筑標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)證體系、物業(yè)服務(wù)評價與監(jiān)管等方面出臺細(xì)化措施，推動形成從設(shè)計建造、驗收到長期運(yùn)維的全鏈條品質(zhì)閉環(huán)管理。