住房問(wèn)題事關(guān)每個(gè)家庭。

3月5日，備受矚目的《政府工作報(bào)告》提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。

同時(shí)，有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。

如何理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？新模式有哪些突出特點(diǎn)？對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)有哪些建議？帶著這些問(wèn)題，在全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）專(zhuān)訪(fǎng)了第十四屆全國(guó)政協(xié)委員，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原黨組成員、副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮。

自1988年進(jìn)入原建設(shè)部工作，姜萬(wàn)榮在住建系統(tǒng)已耕耘近40年。他歷任原建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司處長(zhǎng)、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)，并在2008年住建部組建后，長(zhǎng)期執(zhí)掌核心業(yè)務(wù)司局——房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司，這讓姜萬(wàn)榮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的肌理與癥結(jié)了如指掌。2019年履新住建部副部長(zhǎng)后，他分管住房保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等核心領(lǐng)域，直至2025年卸任。

在采訪(fǎng)中，姜萬(wàn)榮就所提提案說(shuō)了自己的看法。他直言，面對(duì)二手房交易占比近半的市場(chǎng)格局變化，國(guó)家層面存量房交易法律規(guī)范亟待完善。為此，他建議國(guó)務(wù)院立法主管部門(mén)將《住房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》列入立法計(jì)劃，盡快出臺(tái)；通過(guò)健全商品房銷(xiāo)售制度、建立信息披露與網(wǎng)簽備案等七大制度設(shè)計(jì)，為“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”筑牢法治根基。

1

建議將《住房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》列入立法計(jì)劃盡快出臺(tái)

NBD：今年的報(bào)告提出，深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。能否請(qǐng)你談?wù)剬?duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的理解，特別是其中的銷(xiāo)售制度？

姜萬(wàn)榮：黨的二十大提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。黨的二十屆四中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。

當(dāng)前，我國(guó)住房供求關(guān)系發(fā)生新的變化，2025年二手房交易占比接近45%，北京、上海等多個(gè)城市二手房交易量超過(guò)新房，傳統(tǒng)以新房銷(xiāo)售為主的增量交易格局正走向新房和二手房并舉的格局。但我認(rèn)為，國(guó)家層面關(guān)于存量房交易的法律規(guī)范還不夠完備。

新建商品房銷(xiāo)售領(lǐng)域也存在資金監(jiān)管不足、信息不對(duì)稱(chēng)、交易不規(guī)范、交付風(fēng)險(xiǎn)突出等問(wèn)題。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用交易資金，導(dǎo)致商品住房無(wú)法按時(shí)竣工交付，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注；部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛假宣傳，捏造、發(fā)布、傳播不實(shí)的住房?jī)r(jià)格漲跌等虛假信息，惡意炒作或者相互串通，操縱、哄抬住房交易價(jià)格，或者故意隱瞞住房的重大缺陷，損害消費(fèi)者的知情權(quán)，引發(fā)了社會(huì)矛盾。

目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)主要包括城市房地產(chǎn)管理法和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《住房租賃條例》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，專(zhuān)門(mén)規(guī)范量大面廣的住房銷(xiāo)售僅有部門(mén)規(guī)章，效力層級(jí)低，處罰力度不足。

根據(jù)改革任務(wù)要求，2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)有關(guān)意見(jiàn)，將《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》分拆成《住房租賃條例》和《住房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》。目前，《住房租賃條例》已經(jīng)出臺(tái)，建議國(guó)務(wù)院立法主管部門(mén)將《住房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》列入立法計(jì)劃，盡快出臺(tái)。

2

建議逐步推行現(xiàn)房銷(xiāo)售

從嚴(yán)監(jiān)管商品房預(yù)售行為

NBD：如果《住房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》能夠盡快出臺(tái)，你認(rèn)為該條例在具體制度設(shè)計(jì)上，應(yīng)該從哪些方面發(fā)力，來(lái)規(guī)范住房銷(xiāo)售市場(chǎng)、保障交易各方權(quán)益？

姜萬(wàn)榮：我認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來(lái)設(shè)計(jì)：

具體而言，一是擴(kuò)大立法調(diào)整范圍，滿(mǎn)足存量提質(zhì)階段法律需求。適應(yīng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)新變化，將存量房交易納入條例適用范圍，同步完善存量房交易和新建商品房交易制度設(shè)計(jì)，建立存量與增量并重、覆蓋全面的住房銷(xiāo)售法律制度。

二是健全商品房銷(xiāo)售制度，規(guī)范交易市場(chǎng)秩序。逐步推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，完善商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售備案制度。提高商品房預(yù)售門(mén)檻，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管額度內(nèi)的資金在項(xiàng)目交付前只能用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按照工程進(jìn)度予以撥付。

三是確立實(shí)名交易制度，保障交易真實(shí)準(zhǔn)確。住房出賣(mài)人、購(gòu)買(mǎi)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員等組織和個(gè)人，在發(fā)布住房出售信息和求購(gòu)信息、訂立住房買(mǎi)賣(mài)合同和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、辦理合同網(wǎng)簽備案等住房銷(xiāo)售活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)使用真實(shí)姓名或者名稱(chēng)、身份證件號(hào)碼等身份信息。

四是確立信息披露制度，推動(dòng)交易公開(kāi)透明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房應(yīng)當(dāng)披露預(yù)售許可或現(xiàn)售備案信息，以及住房坐落、價(jià)格、面積、在建工程抵押等信息。存量房出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)披露住房自然狀況、權(quán)屬狀況、抵押狀況、其他權(quán)利限制狀況及影響住房?jī)r(jià)格的主要信息等。房屋交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)公示商品住房銷(xiāo)售信息、存量房核驗(yàn)信息及行業(yè)監(jiān)管信息。

五是確立網(wǎng)簽備案制度，強(qiáng)化政府監(jiān)管職能。加強(qiáng)住房交易管理服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，建立統(tǒng)一房源信息庫(kù)，完善住房基礎(chǔ)信息管理、網(wǎng)簽備案、交易資金監(jiān)管、交易主體審核、信息披露、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等功能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成的住房銷(xiāo)售以及自行成交的住房銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)在管理服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行住房銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽。住房銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽推薦使用銷(xiāo)售合同示范文本，銷(xiāo)售合同示范文本由房屋交易管理部門(mén)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)制定。

六是確立房屋交付制度，提升住房交付品質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品住房按期交付給買(mǎi)受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品住房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品住房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品住房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

七是確立信用管理制度，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。建立房地產(chǎn)領(lǐng)域守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，結(jié)合房地產(chǎn)從業(yè)主體和從業(yè)人員信用檔案，將從業(yè)主體信用狀況與銷(xiāo)售、融資、信貸、征信等相銜接，及時(shí)向社會(huì)公布。

3

從五方面全鏈條推動(dòng)“好房子”建設(shè)

NBD：“好房子”建設(shè)連續(xù)第二年被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。據(jù)你了解，這一年來(lái)，圍繞“好房子”建設(shè)，住建部主要開(kāi)展了哪些工作？

姜萬(wàn)榮：為了順應(yīng)人民群眾對(duì)“好房子”的新期待，住建部堅(jiān)持政府、企業(yè)、社會(huì)多方協(xié)同，主要從標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維等5個(gè)方面，全鏈條推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

具體而言，首先是在好的標(biāo)準(zhǔn)上下功夫。去年3月，住建部發(fā)布了強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，主要從層高、墻體和樓板隔聲性能、戶(hù)門(mén)和衛(wèi)生間通行凈寬、不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設(shè)置等14個(gè)方面提高住房品質(zhì)。去年12月，印發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見(jiàn)》，明確“好房子”發(fā)展目標(biāo)和重點(diǎn)工作任務(wù)，加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，加大推動(dòng)力度。

其次，在好的設(shè)計(jì)上下功夫。去年繼續(xù)舉辦全國(guó)“好房子”設(shè)計(jì)大賽，從近2000個(gè)參賽方案中選出80多個(gè)獲獎(jiǎng)作品，包括新房子設(shè)計(jì)和老房子更新改造，引導(dǎo)設(shè)計(jì)師和高校學(xué)生針對(duì)多樣居住需求，精心地、有創(chuàng)意地設(shè)計(jì)出不同戶(hù)型、不同面積的“好房子”，讓每一平方米都物盡其用、物有所值。

第三，在好的材料上下功夫。加快新型建材研發(fā)培育，以“揭榜掛帥”等方式，推動(dòng)50多類(lèi)新型建材研發(fā)應(yīng)用，提升建筑材料的保溫、隔熱、防水、環(huán)保等性能。同時(shí)，培育綠色建筑新增長(zhǎng)點(diǎn)，探索互聯(lián)網(wǎng)、傳感器等新技術(shù)、新設(shè)備、新產(chǎn)品應(yīng)用。

第四，在好的建造上下功失。充分發(fā)揮企業(yè)主體作用，鼓勵(lì)重點(diǎn)企業(yè)研究構(gòu)建“6633”（六不、六防、三省、三要）、“365”（三用、六優(yōu)、五支撐）等“好房子”建造體系。大力推廣智能建造、綠色建造和裝配式裝修等新型建造方式，持續(xù)提升建造水平，有力保障工程項(xiàng)目質(zhì)量。

此外，在好的運(yùn)維上下功夫。一方面，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度，強(qiáng)化房屋全生命周期安全保障。另一方面，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”，解決好人民群眾有感的“關(guān)鍵小事”，為廣大人民群眾打造更有溫度的幸福家園。

4

推動(dòng)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)、新產(chǎn)品進(jìn)家庭、進(jìn)樓宇

NBD：報(bào)告提出，有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)。對(duì)此，你認(rèn)為住建部應(yīng)該聚焦哪些方面發(fā)力？

姜萬(wàn)榮：當(dāng)前，“好房子”建設(shè)已起步成勢(shì)，逐漸成為社會(huì)共識(shí)。下一步，我認(rèn)為，住建部要持續(xù)加力，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間。

具體而言，首先是實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程。推動(dòng)各地結(jié)合實(shí)際抓好《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見(jiàn)》落實(shí)，繼續(xù)圍繞好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維等方面，建立完善支撐體系和工作機(jī)制。制定發(fā)布《“好房子”建設(shè)指南》，推廣“好房子”設(shè)計(jì)大賽成果，有力指導(dǎo)“好房子”建設(shè)實(shí)踐，既把新房子建成“好房子”，也采用科學(xué)方法將老房子逐步改造為“好房子”，以高品質(zhì)供給滿(mǎn)足人民群眾多樣化住房需求。

其次，加強(qiáng)“好房子”科技攻關(guān)。結(jié)合多樣化居住需求，部署實(shí)施一批科技項(xiàng)目，突破一批提升住房品質(zhì)的關(guān)鍵技術(shù)，打造面向未來(lái)的“好房子”項(xiàng)目。建立完善住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域科技成果庫(kù)，征集發(fā)布“好房子”建設(shè)惠民實(shí)用技術(shù)清單，將更多實(shí)用、好用的創(chuàng)新成果推向工程實(shí)踐，助力惠民安居。

此外，還要推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。通過(guò)“好房子”建設(shè)，開(kāi)辟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道。選擇具有一定工作基礎(chǔ)的地區(qū)，打造涵蓋建材、裝修、家居、家電等多個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)集群，并推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)向“好房子”建設(shè)集成商轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新產(chǎn)品體系和服務(wù)模式。充分利用住房科技應(yīng)用場(chǎng)景廣闊的特點(diǎn)，推動(dòng)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)、新產(chǎn)品進(jìn)家庭、進(jìn)樓宇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化應(yīng)用，將住房打造為科技集成應(yīng)用的重要載體。

記者|李彪 張蕊

編輯|董興生

視覺(jué)|陳冠宇

排版|董興生

統(tǒng)籌|易啟江

｜每日經(jīng)濟(jì)新聞 nbdnews 原創(chuàng)文章｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用