（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，金先生（原告，化名）擬購(gòu)買北京市朝陽(yáng)區(qū)的一套商品房（以下簡(jiǎn)稱“一號(hào)房屋”），并與甲公司（開發(fā)商，化名）簽訂《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》。

因當(dāng)時(shí)政策或個(gè)人原因，金先生借用朋友林女士（被告，化名）的名義，由林女士與甲公司簽訂正式《商品房買賣合同》，總價(jià)約160萬(wàn)元。

合同簽訂后，全部購(gòu)房款（含首付款32萬(wàn)余元及按揭貸款128萬(wàn)元）均由金先生實(shí)際支付，房屋交付后也一直由其占有使用。

2021年，按揭貸款結(jié)清，但因歷史原因，房屋始終未辦理初始產(chǎn)權(quán)登記。

金先生遂起訴，請(qǐng)求：

甲公司協(xié)助將一號(hào)房屋先辦證至林女士名下；

林女士再配合過(guò)戶至其本人名下；

自愿承擔(dān)全部稅費(fèi)。

林女士辯稱：

雖認(rèn)可借名關(guān)系，但若房屋先登記在其名下，將被認(rèn)定為“二套房”，產(chǎn)生高額稅費(fèi)；

雙方未約定稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，其有權(quán)拒絕配合，除非金先生先行補(bǔ)償損失。

甲公司表示：僅同意按合同將房屋辦證至林女士名下，但因契稅未繳，暫無(wú)法辦理。

二、裁判結(jié)果

? 甲公司7日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋辦證至林女士名下；

? 林女士在取得產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)配合過(guò)戶至金先生名下；

? 兩次交易產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由金先生承擔(dān)。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名買房關(guān)系成立且無(wú)爭(zhēng)議：

雙方當(dāng)庭確認(rèn)；

出資、還款、占有、使用均由原告完成，證據(jù)鏈完整。

初始登記是過(guò)戶前提，開發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)：

購(gòu)房款已付清、房屋已交付近20年；

開發(fā)商怠于履行備案義務(wù)，實(shí)際權(quán)利人有權(quán)代位主張。

名義人不得以“潛在稅費(fèi)損失”拒絕履約：

稅費(fèi)問(wèn)題屬借名風(fēng)險(xiǎn)，可另案主張補(bǔ)償；

不能以此對(duì)抗實(shí)際權(quán)利人的物權(quán)請(qǐng)求。

原告具備購(gòu)房資格：

已通過(guò)住建部門購(gòu)房資格核驗(yàn)；

被告對(duì)原告國(guó)籍、婚姻狀況的質(zhì)疑無(wú)充分證據(jù)，不予采信。

原告自愿承擔(dān)全部稅費(fèi)，消除履行障礙：

法院尊重當(dāng)事人對(duì)自身權(quán)利的處分。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“歷史遺留借名房 ”糾紛，勝訴關(guān)鍵在于：

鎖定“雙方自認(rèn)”：被告當(dāng)庭承認(rèn)借名關(guān)系，極大降低舉證難度；

突破“開發(fā)商不配合”困局：援引《民法典》第535條（債權(quán)人代位權(quán)），要求開發(fā)商履行辦證義務(wù)；

化解“稅費(fèi)抗辯”：主動(dòng)承諾承擔(dān)全部費(fèi)用，消除法院對(duì)執(zhí)行障礙的顧慮；

強(qiáng)調(diào)“誠(chéng)信履約”：名義人長(zhǎng)期默許實(shí)際人占有使用，反悔違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

重要提醒：

?? 借名買房即使年代久遠(yuǎn)，只要關(guān)系清晰、證據(jù)完整，仍可確權(quán)；

?? 未辦初始登記，可起訴開發(fā)商+名義人雙主體；

注：文中人物、公司、房屋、案號(hào)均為化名，僅用于普法說(shuō)明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢。