北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

本人去年掛牌了一套亞運(yùn)村的兩居室，回遷房，不是多好的小區(qū)。然后一年都沒什么人看房，今年卻節(jié)前突然有人買了，還沒怎么砍價(jià)，弄的我倒是別扭了。對(duì)方給的理由是孩子要上學(xué)，可我家的不是學(xué)區(qū)房啊！然后就是春節(jié)期間感覺滿北京的又開始聊房子了，所以弄的我心里有些不踏實(shí)。

本來(lái)想的是先存銀行理財(cái)看看，等過(guò)兩年房?jī)r(jià)降到底了再看買不買，但現(xiàn)在感覺是不是我賣在黎明前的黑暗了？再過(guò)幾天就該打款過(guò)戶了，越來(lái)越?jīng)]底。

A：

1、這沒人能幫忙，或者說(shuō)是外人說(shuō)什么都沒用，只能自己判斷。

2、常規(guī)建議是如果有其他更穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道，那就沒必要買房。畢竟房子的租金收益現(xiàn)在也就不到2%，還得說(shuō)是非學(xué)區(qū)房，沒比銀行存款利息高多少。那如果有超過(guò)2%的產(chǎn)品就投資吧，保本靠譜兒的就行。

3、買房收房租都是實(shí)在沒有理財(cái)手段，也膽兒小不敢創(chuàng)業(yè)和炒股的才干的呢。比如我家，至少買了點(diǎn)股指基金和黃金，其他的沒什么投資，更不敢創(chuàng)業(yè)，只能是收房租，挺沒出息的，但又沒辦法。

4、總之我沒什么說(shuō)的，既然已經(jīng)賣了那就看自己的判斷吧。我是認(rèn)為現(xiàn)在是北京房?jī)r(jià)最低谷的時(shí)候，歷史上的這種時(shí)期不多，就三次而已。

僅供參考。

二

Q:

我是北京土著，父母有房在南三環(huán)，房改房?jī)删邮摇Ｎ以诒本]買房，外地兩套雞肋房，一個(gè)山東海景房，不知道怎么處理好了。一個(gè)大興的恒大未來(lái)城，是公寓，有時(shí)自住，但因?yàn)殡x我單位遠(yuǎn)（東三環(huán)），所以不經(jīng)常住。

現(xiàn)在我有幾個(gè)想法：一是我是事業(yè)單位，收入不高但工作穩(wěn)定，是不是應(yīng)該賣掉這兩套房，再貸款100余萬(wàn)，在東三環(huán)買一套老破小自住。二是我未婚……

A：

1、您是否結(jié)婚+是否合資買房的事兒只能自家決定，外人無(wú)法建議。

只不過(guò)多說(shuō)一句，您的想法可能有些理想化了。因?yàn)榇簖g女們?nèi)绻绣X的早就自己買房了，迄今無(wú)房的大概率是因?yàn)闆]多少儲(chǔ)蓄，然后指望著男方有房的居多。而且她們大多數(shù)的期望值都挺高的，未必接受合資+一起還貸款買房，否則早就嫁了。

2、山東這套海景房能價(jià)值多少啊？一般都是小幾十萬(wàn)，要我說(shuō)如果物業(yè)費(fèi)不高的話就甭賣了，留著度假吧。賣的話一般都得腰斬出手，擱誰(shuí)都心里別扭。

或者說(shuō)如果價(jià)值還比較高就賣掉套現(xiàn)，換到北京買能長(zhǎng)期自住的。價(jià)值不高就留著吧，好歹是套度假的房子。

恒大未來(lái)城是哪年買的？當(dāng)初最高峰時(shí)好像賣過(guò)6萬(wàn)多呢，現(xiàn)在也就2萬(wàn)多吧，如果也賠錢賣的話能接受嗎？而且您買的是哪種戶型??？這里從小開間到空中別墅都有，幾十到幾百萬(wàn)的價(jià)格差，您還是說(shuō)具體點(diǎn)兒吧?；蛘哒f(shuō)我估計(jì)您買的是小戶型，那也說(shuō)個(gè)總價(jià)吧，也就是換房的首付預(yù)算是多少？

3、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，您這兩套房是有點(diǎn)兒雞肋。如果是我，海景房如果價(jià)值不高就留著了，偶爾去度個(gè)假，平時(shí)聊天時(shí)說(shuō)著也好聽。公寓的還先看是否自住，然后看租金是否覺得合適？如果是既不自住，也不想出租那就索性賣掉，換到能自住的普宅才合適，畢竟房子是用來(lái)住的。但您還是說(shuō)預(yù)算吧，要不然我猜不著。

其他的沒建議，結(jié)婚+合資買房只能自己考慮。

僅供參考。

三

Q:

北漂兒十多年了一直租房，請(qǐng)教個(gè)問題，現(xiàn)在我們租房在萬(wàn)壽路一號(hào)院，鐵道部的老破小，房租6000（兩居），看了看這套房如果賣的話是400多萬(wàn)，400至450之間吧。我們租房的成本是押一付三，各種費(fèi)用自理，那買下這套房值嗎？

Ps：沒有北京戶口，現(xiàn)在也就100分吧，有工作居住證，孩子在海淀上學(xué)**小學(xué)。

A：

1、值不值的怎么說(shuō)呢？如果有上學(xué)的需求+有京戶，那買下這套房可以算不虧，因?yàn)橛蒙狭怂械呐涮變r(jià)值。但如果用不上學(xué)位，那買這套房從居住角度不太劃算的，從保值角度也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、因?yàn)檫@套房的租售比在700左右，而北京老破小非學(xué)區(qū)房的平均值也就550，所以這400多萬(wàn)的房?jī)r(jià)中包含了25-30%的學(xué)區(qū)溢價(jià)，海淀平均值。那用上了學(xué)位就算不虧，用不上就等于100多萬(wàn)閑置了。

而且出生率是一直下降的，入學(xué)人數(shù)也持續(xù)減少，至少要延續(xù)到2031年都是低谷期。這期間如果沒有政策支持，溢價(jià)的比例至少是不會(huì)再上升，或者說(shuō)是下降的可能性更大，也就是保值風(fēng)險(xiǎn)。

3、簡(jiǎn)單就是這情況，房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)的，是否購(gòu)買看自家情況吧。

4、既然已經(jīng)上學(xué)那就是用不上學(xué)位了唄，那就看自己覺得是否劃算了。常規(guī)建議是沒必要買溢價(jià)偏高的，多看看房源多算算賬，盡量買溢價(jià)占比低的吧。

僅供參考。

四

Q:

密云長(zhǎng)城源著，我看您不是很看好啊，為什么？70年產(chǎn)權(quán)，我看現(xiàn)在才30多萬(wàn)一套，租金一年一萬(wàn)多，應(yīng)該還可以吧？

A：

1、30多萬(wàn)一套，30多平的那種嗎？去年還40多萬(wàn)呢，看來(lái)今年又降了。覺得合適就買唄，典型的積分房，能以最小的成本獲得職住分，而且又是次新商品房，挺好的。

2、我談不上不看好，每次有人問都只是說(shuō)兩句價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)而已。十多年前30多平的開盤價(jià)是50來(lái)萬(wàn)，高峰期到過(guò)80多萬(wàn)，去年40多萬(wàn)，今年30多萬(wàn)。而同時(shí)期的北京大盤呢，2014年的時(shí)候均價(jià)3萬(wàn)來(lái)塊錢吧，現(xiàn)在好歹也5/6萬(wàn)，那長(zhǎng)城源著的走勢(shì)強(qiáng)不強(qiáng)的自己判斷吧。當(dāng)然我說(shuō)的都是之前的，以后的走著瞧。

3、另外租金收益看怎么說(shuō)了，如果確定每年都能租出1萬(wàn)多，那就算收益很高的，北京市區(qū)很多小戶型的租金回報(bào)率都在2%以上，而且不愁租，空置期很短。

而長(zhǎng)城源著這種就不太好說(shuō)了，跟很多外地房子似的，表面上的租金并不低，但未必好租。有的情況是租半年空半年，有的則是租一年然后空好久，所以“真實(shí)收益率”就未必高了。

僅供參考。

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