2026年1月初，倫敦西區(qū)查令十字路上一棟建于1982年的老舊寫字樓，迎來(lái)了一批來(lái)自東京的新股東。

這個(gè)項(xiàng)目叫EDGE Shaftesbury，地址是125 Shaftesbury Avenue。

它的開發(fā)商是荷蘭的Edge公司與三菱地產(chǎn)倫敦公司。

但讓市場(chǎng)關(guān)注的，是這次融資的結(jié)構(gòu)——三家此前從未進(jìn)入英國(guó)市場(chǎng)的日本企業(yè)，東京建物、東光電氣工業(yè)和芙蓉綜合租賃，聯(lián)手出資成為這個(gè)總開發(fā)成本約5.5億英鎊項(xiàng)目的股權(quán)投資者。

與此同時(shí)，日本最大信托銀行之一住友信托銀行，獨(dú)家安排了一筆3.6億英鎊的開發(fā)貸款。

三家日本公司，全部都是英國(guó)市場(chǎng)的首次亮相。

用Bisnow的報(bào)道來(lái)形容，這是"日本機(jī)構(gòu)緩慢但穩(wěn)步布局英國(guó)寫字樓"趨勢(shì)的一部分。

1.為什么偏偏是現(xiàn)在?

如果把時(shí)間往前撥，整個(gè)故事就更清晰了。

過(guò)去兩三年，倫敦寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪劇烈調(diào)整。

2022年"特拉斯經(jīng)濟(jì)學(xué)"事件之后，英國(guó)利率飆升，資本估值驟然下跌。

大量亞洲投資者——尤其是此前在市場(chǎng)活躍多年的中國(guó)內(nèi)地和香港資金——選擇減持撤退，轉(zhuǎn)為凈賣出方。

根據(jù)K2 Space的分析，這一階段亞洲投資者整體上是倫敦寫字樓的凈賣家。

就在那個(gè)階段，一批美國(guó)買家抄底買入，在西區(qū)和圣詹姆斯地帶大舉收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這成了2023年到2024年倫敦寫字樓市場(chǎng)的主線敘事。

日本人則不同。他們沒(méi)有追著熱點(diǎn)跑，而是用一種更像是"戰(zhàn)略布點(diǎn)"的方式，在市場(chǎng)最冷的時(shí)候緩步入場(chǎng)。

2024年底，日本住友三井銀行（SMBC）向努文房地產(chǎn)提出報(bào)價(jià)，以約1.5億英鎊收購(gòu)倫敦金融城邊緣、奧爾蓋特附近的One Portsoken寫字樓。這棟大樓的租客是兩所高校，每年產(chǎn)生約1,200萬(wàn)英鎊的穩(wěn)定租金收入，成交收益率約為7.25%。

同一時(shí)期，三菱地產(chǎn)在倫敦的布局也在悄悄擴(kuò)大。

它已經(jīng)完成了8 Bishopsgate辦公樓重建項(xiàng)目，涉資約1,140億日元，是當(dāng)時(shí)三菱地產(chǎn)史上最大的海外項(xiàng)目。

在Savills于2025年發(fā)布的上半年報(bào)告中，日本投資者的活躍度明顯提升。

除One Portsoken之外，日本投資者Yasuda和Sotetsu還聯(lián)手買入了21 Moorfields長(zhǎng)期租約中20%的權(quán)益份額。

到2026年1月，EDGE Shaftesbury項(xiàng)目的融資落地，標(biāo)志著這股日本資本回流的浪潮走向了一個(gè)新階段——不只是買現(xiàn)成資產(chǎn)，而是參與開發(fā)建設(shè)。

2.倫敦寫字樓復(fù)蘇的底層邏輯

日本人的歸來(lái)，并不是憑空而來(lái)的沖動(dòng)。

他們踩上了一個(gè)相對(duì)有利的窗口期。

根據(jù)房產(chǎn)咨詢公司Cushman & Wakefield的數(shù)據(jù)，2025年第四季度，倫敦金融城核心優(yōu)質(zhì)寫字樓的收益率穩(wěn)定在5.5%，西區(qū)則為3.75%。

而萊坊的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，倫敦寫字樓投資總額達(dá)到93億英鎊，比此前更為低迷的市場(chǎng)明顯反彈。

整個(gè)2025年，倫敦中心區(qū)寫字樓投資額同比上升45%。

租金數(shù)據(jù)更能說(shuō)明問(wèn)題。2025年，西區(qū)頂級(jí)寫字樓的成交租金創(chuàng)下了每平方英尺240英鎊的新紀(jì)錄。

金融城頂級(jí)租金也逼近每平方英尺100英鎊，全年租金增幅約5.5%。

供應(yīng)方面，Cushman & Wakefield指出，到2025年底，金融城核心區(qū)A級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓的可用供應(yīng)量?jī)H剩1.1年，遠(yuǎn)低于10年均值1.7年；西區(qū)梅菲爾區(qū)更只剩0.7年。租金上漲的內(nèi)生動(dòng)力，來(lái)自供不應(yīng)求的基本面。

從更宏觀的視角看，根據(jù)JLL的全球數(shù)據(jù)，在2025年前三季度全球直接房地產(chǎn)投資中，英國(guó)排名第二，僅次于美國(guó)。倫敦的地位是穩(wěn)固的。

3.他們?cè)谔羰裁?/strong>

日本資本的選擇有一條清晰的內(nèi)在邏輯：穩(wěn)健，不激進(jìn)。

EDGE Shaftesbury項(xiàng)目是一個(gè)典型案例。

這棟樓將在保留75%現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上完成改建，從11層加至13層，提供約25萬(wàn)平方英尺的現(xiàn)代化辦公空間，預(yù)計(jì)2028年竣工。

項(xiàng)目目標(biāo)是獲得BREEAM Outstanding綠色建筑認(rèn)證。

根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，在西區(qū)，獲得BREEAM"優(yōu)秀"或"杰出"認(rèn)證的寫字樓，平均租金比無(wú)認(rèn)證建筑高出約39%。

這不是豪賭，而是跟著市場(chǎng)趨勢(shì)走——綠色建筑溢價(jià)已經(jīng)成為倫敦寫字樓投資中一個(gè)可以量化的邏輯。

One Portsoken的邏輯則更直接。

兩所高校作為租客，租約穩(wěn)定，產(chǎn)生可見(jiàn)的現(xiàn)金流，7.25%的收益率對(duì)于一個(gè)倫敦金融城邊緣的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)務(wù)實(shí)的定價(jià)。

Savills報(bào)告還提到，2025年上半年，歐洲買家占倫敦寫字樓投資成交量的46%，北美買家占21%，而來(lái)自亞洲尤其是日本的買家，雖然絕對(duì)金額較小，但買家活躍度明顯上升。

這些日本資金并沒(méi)有跟美國(guó)人爭(zhēng)奪西區(qū)最昂貴的旗艦資產(chǎn)，而是挑選了金融城外圍、有穩(wěn)定租金的中等規(guī)模資產(chǎn)，或者參股開發(fā)項(xiàng)目，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

4.日元升值背景下的海外配置需求

理解這波日本資本的動(dòng)向，還需要一個(gè)宏觀背景。

日本央行在2025年12月將政策利率提升至0.75%，是1995年以來(lái)的最高水平。

日元在過(guò)去兩年經(jīng)歷了一段異常疲軟期之后，開始走向溫和升值。

與此同時(shí)，日本國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者面臨一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)（尤其是東京）競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，2025年全年日本房地產(chǎn)投資額超過(guò)6萬(wàn)億日元，創(chuàng)歷史新高，資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)充分地反映了市場(chǎng)預(yù)期。

在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格高企的背景下，部分日本機(jī)構(gòu)開始尋找海外配置機(jī)會(huì)。英國(guó)的倫敦寫字樓市場(chǎng)，以收益率更高、入場(chǎng)價(jià)格相對(duì)合理，加之長(zhǎng)期基本面穩(wěn)健為由，進(jìn)入了日本投資者的視野。

根據(jù)Mingtiandi的報(bào)道，日本投資者重建全球房產(chǎn)投資組合的驅(qū)動(dòng)力之一，正是海外收益率相對(duì)更高，同時(shí)也有機(jī)構(gòu)層面國(guó)際多元化配置的戰(zhàn)略需求。

5.大環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)下的穩(wěn)

值得注意的是，這批日本資本選擇進(jìn)入的，是一個(gè)正在主動(dòng)革新自己的市場(chǎng)。

2025年，倫敦寫字樓市場(chǎng)Grade A空間的成交占比創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到74%。

企業(yè)租戶對(duì)工作空間的要求越來(lái)越挑剔——面積不一定要大，但一定要綠色、靈活、高規(guī)格。舊有庫(kù)存如果不翻新改造，將面臨漫長(zhǎng)的空置期和持續(xù)走軟的租金。

這恰恰提供了一個(gè)結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)。

有資本、有改建意愿、有綠色建筑執(zhí)行力的投資者，能夠在這個(gè)"兩速市場(chǎng)"中找到位置。日本資金攜帶的，除了資金本身，還有與三菱地產(chǎn)這類長(zhǎng)期在英深耕的日系開發(fā)商之間的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。

這種信任背書，在英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資生態(tài)中是有價(jià)值的。

Eye on Property Week的分析指出：

Edge Shaftesbury項(xiàng)目中，日本銀團(tuán)投資者均是首次進(jìn)入英國(guó)市場(chǎng)，但他們選擇的入場(chǎng)方式是與已有成熟項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的合作伙伴聯(lián)手，而非單獨(dú)冒險(xiǎn)。

這種入場(chǎng)姿態(tài)本身，就說(shuō)明了他們的策略取向：穩(wěn)，不急。

ref：

https://realassets.ipe.com/news/edge-attracts-japanese-investors-to-landmark-london-office-project/10134442.article

https://www.bisnow.com/london/news/office/two-london-offices-worth-more-than-175b-to-start-spec-132568

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/379672-0

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