2026年兩會(huì)定調(diào)：未來(lái)兩年樓市走向清晰，與每個(gè)人錢(qián)袋子有關(guān)

今年北京的春天，風(fēng)似乎都比往年柔和了一些。三月剛剛過(guò)去大半，隨著全國(guó)兩會(huì)的帷幕緩緩落下，關(guān)于“房子”的討論卻沒(méi)有像往常一樣迅速降溫，反而在街頭巷尾的早點(diǎn)攤、寫(xiě)字樓里的茶水間，以及一家老小的微信群聊里持續(xù)升溫。

大家伙兒聚在一起聊什么？不再像前些年那樣焦慮地問(wèn)“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴漲”，也不再擔(dān)憂(yōu)地問(wèn)“期房能不能爛尾”。今年，大家聊得更多的是一種帶著煙火氣的踏實(shí)感。

住在老舊小區(qū)的退休工人在看新聞，聽(tīng)說(shuō)國(guó)家要拿出真金白銀給老樓裝電梯、改造危舊房；剛畢業(yè)留在省城打拼的年輕人，刷著手機(jī)松了一口氣，因?yàn)槲瘑T們把“租房不被坑”這件小事提到了國(guó)家的議事日程上；那些攢了大半輩子積蓄準(zhǔn)備給兒子買(mǎi)房的老兩口，也開(kāi)始研究起新聞里說(shuō)的“得房率”和“取消公攤”。

今年的兩會(huì)，給14億中國(guó)人關(guān)于“家”的念想，畫(huà)出了幾條異常清晰的線(xiàn)。無(wú)論是政府工作報(bào)告里擲地有聲的“180余字”部署，還是代表委員們那些上了熱搜的建議，都在告訴我們：房地產(chǎn)的玩法，真的變了。

未來(lái)兩年，甚至整個(gè)“十五五”期間，我們的居住邏輯將不再?lài)@著“蓋新房、炒老房”打轉(zhuǎn)，而是真正回歸到了“人”的身上。如果你關(guān)心自己在這個(gè)城市的落腳點(diǎn)，關(guān)心自己每個(gè)月交的房貸值不值，關(guān)心那套住了半輩子的老房子會(huì)不會(huì)煥發(fā)第二春，那么，下面這三個(gè)已經(jīng)擺上臺(tái)面的變化，你一定要看懂。

一、 新市民租房：“一張床”到“一套房”的溫暖保障

對(duì)于初入社會(huì)的年輕人，或者是進(jìn)城務(wù)工的快遞小哥、網(wǎng)約車(chē)司機(jī)來(lái)說(shuō)，租房曾經(jīng)是一件充滿(mǎn)不確定性的“糟心事”。要么是燈光昏暗的城中村隔斷間，要么是押金難退的長(zhǎng)租公寓，再有就是通勤距離長(zhǎng)得令人絕望的遠(yuǎn)郊房。

然而，這種狀況在未來(lái)兩年將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的扭轉(zhuǎn)。今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院哲學(xué)所研究員陳霞的一番話(huà)直擊痛點(diǎn)，她提出要重點(diǎn)關(guān)注城市“重點(diǎn)人群”的租房困境 。這話(huà)說(shuō)到了無(wú)數(shù)人的心坎里。

陳霞委員帶來(lái)的方案非常接地氣，叫做“一張床”到“一套房”的分層供給體系 。什么意思？就是不再搞一刀切，而是像繡花一樣精準(zhǔn)施策。

如果你是剛下夜班、只想找個(gè)地方倒頭就睡的外賣(mài)騎手，未來(lái)城市將會(huì)利用閑置的非居住空間或者農(nóng)村集體土地，改造成規(guī)范且廉價(jià)的宿舍型“一張床”，讓你有一個(gè)能洗上熱水澡、睡個(gè)安穩(wěn)覺(jué)的地方，不再被高價(jià)地下室盤(pán)剝 。

如果你是在寫(xiě)字樓里加班的青年白領(lǐng)，想要一點(diǎn)私人空間，城市里將會(huì)盤(pán)活更多低效用房，改成“一間房”的青年公寓。而且在青年人聚集的區(qū)域，國(guó)家鼓勵(lì)給予稅收、水電優(yōu)惠，甚至直接發(fā)放房租補(bǔ)助，讓剛畢業(yè)的大學(xué)生不再因?yàn)檠阂桓度蚣依镩_(kāi)口 。

而對(duì)于那些拖家?guī)Э?，甚至是有老人的“一套房”需求，政策更是加上了“安全鎖”。不僅要培育專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)把個(gè)人房源盤(pán)活成長(zhǎng)租房，還要給出租房裝上智能漏水探測(cè)器、燃?xì)鈭?bào)警器，讓老人獨(dú)居也能被社會(huì)看護(hù)好 。這就是未來(lái)兩年的租房圖景：租得穩(wěn)、住得起、不再被坑。正如委員們所言，這關(guān)乎城市的溫度，也關(guān)乎發(fā)展的底氣。

二、 買(mǎi)房算賬：告別“公攤迷霧”，讓每一分錢(qián)都花在套內(nèi)

如果說(shuō)租房解決的是“落腳”問(wèn)題，那么買(mǎi)房則關(guān)乎一個(gè)家庭幾十年的積蓄和幸福感。過(guò)去幾十年，買(mǎi)房子就像開(kāi)盲盒——合同上寫(xiě)著100平米，到手一看，臥室小得連衣柜都放不下。那消失的二三十平米，就是讓人云里霧里的“公攤面積”。甚至連物業(yè)費(fèi)，都要為這些看不見(jiàn)摸不著的走廊和樓梯間持續(xù)買(mǎi)單。

今年兩會(huì)，一個(gè)讓老百姓拍手叫好的建議沖上了熱搜。全國(guó)人大代表樊蕓直言不諱地指出，現(xiàn)行的公攤面積計(jì)算復(fù)雜，連業(yè)內(nèi)人士都難以厘清 。她甚至舉了一個(gè)極端的例子：上海前兩年有個(gè)豪宅項(xiàng)目，名義上350平方米，業(yè)主到手得房率只有可憐的66%至67%，每個(gè)月卻要按350平米繳納每平米20元的物業(yè)費(fèi)，這誰(shuí)能甘心？。

樊蕓代表明確提出，建議在“十五五”期間，也就是從現(xiàn)在開(kāi)始的未來(lái)五年里，逐步取消公攤面積，推行按套內(nèi)實(shí)際使用面積進(jìn)行銷(xiāo)售 。

這可不是簡(jiǎn)單的數(shù)字游戲，而是實(shí)實(shí)在在的真金白銀。以前你花300萬(wàn)買(mǎi)了100平米（含公攤），實(shí)際只住了75平米。以后如果取消公攤，雖然房子的單價(jià)看起來(lái)可能會(huì)上漲，但總價(jià)不變，你買(mǎi)到的那75平米就是實(shí)打?qū)嵉木幼】臻g。

更重要的是，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)將來(lái)如果也都按照套內(nèi)面積收取，那意味著每個(gè)月交的“養(yǎng)房錢(qián)”會(huì)直接縮水。按照樊蕓代表的話(huà)說(shuō)，這叫讓老百姓“花同樣的錢(qián)，拿到更大的居住面積”，讓買(mǎi)房這件事真正回歸到房子本身對(duì)你的價(jià)值，而不是為那些冰冷的走廊和巨大的大堂立面持續(xù)輸血 。

三、 市場(chǎng)轉(zhuǎn)向：不再“大干快上”，存量房才是真正的蓄水池

過(guò)去二十年，我們的城市就像一個(gè)大工地，到處是塔吊，到處是新盤(pán)。但今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告里，出現(xiàn)了一個(gè)時(shí)隔十年再次被提起的詞——“去庫(kù)存” 。但這一次的去庫(kù)存，跟2016年那次有著本質(zhì)的區(qū)別。

國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在作政府工作報(bào)告時(shí)明確指出：要“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，并且要“探索多渠道盤(pán)活存量商品房”，鼓勵(lì)收購(gòu)這些存量房用于保障性住房 。

這意味著什么？意味著國(guó)家的指揮棒從“批地蓋新房”徹底轉(zhuǎn)向了“盤(pán)活手里存下來(lái)的房子”。

對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)重大的信號(hào)。未來(lái)的兩年，地方政府不會(huì)再盲目地賣(mài)地?cái)U(kuò)張，而是要把手頭那些賣(mài)不掉的新房、閑置的樓盤(pán)，通過(guò)收購(gòu)、改建等方式，變成保障房、人才公寓、甚至是養(yǎng)老設(shè)施 。這樣一來(lái)，既解決了開(kāi)發(fā)商手里房子賣(mài)不掉的燃眉之急，又不用再新占耕地去蓋保障房，一舉兩得。

全國(guó)政協(xié)委員翟美卿對(duì)此有一個(gè)非常生動(dòng)的解讀：政府工作報(bào)告里在“收購(gòu)存量商品房用于保障房”后面加了一個(gè)“等”字，這個(gè)“等”字一字千鈞 。它意味著想象空間被打開(kāi)了——這些房子不僅能住，還能改成職工宿舍、青年公寓，甚至通過(guò)“以舊換新”的房票政策，讓想改善居住條件的家庭把老房子交給政府，拿著房票去換更好的新房 。

對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，最直接的感受將是：市場(chǎng)上的新房供應(yīng)節(jié)奏可能會(huì)變慢，但好房子（也就是官方說(shuō)的“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”）會(huì)越來(lái)越多 。那些地理位置好、品質(zhì)高的改善型樓盤(pán)將更受追捧；而那些遠(yuǎn)郊的、配套差的“老破大”和“老破小”，如果不抓緊提升品質(zhì)或者被政府收儲(chǔ)，可能會(huì)真的面臨無(wú)人問(wèn)津的局面。