2017年5月，馬云在杭州舉辦的一場全球峰會上發(fā)言。他提到過去八年國內房價整體出現(xiàn)大幅上升的情況，任何商品都有市場規(guī)律，漲跌屬于正常。八年之后最不值錢的東西可能就是房子，數(shù)量會多到像蔥一樣，每個人都能負擔得起，而真正昂貴的將是干凈的水、空氣和各類資源。這番話當時在會上講完，現(xiàn)場有記錄和討論，之后在網(wǎng)絡上流傳開來。

轉眼進入2026年，市場運行情況確實出現(xiàn)一些調整。過去那種全國范圍房價普遍上升的格局已經(jīng)改變，各地根據(jù)自身條件形成不同走勢。一些人口流入多、產業(yè)基礎好的城市，交易相對活躍，價格表現(xiàn)比較穩(wěn)。而人口流出明顯、庫存壓力大的區(qū)域，去化過程更長，成交量保持較低水平。國家統(tǒng)計部門發(fā)布的相關數(shù)據(jù)也顯示出這種差異，整體銷售面積同比有回落，但核心區(qū)域的韌性更強。

第一大轉變體現(xiàn)在價格表現(xiàn)上。以前市場像潮水一樣全面上漲，現(xiàn)在變成了按城市和板塊特點分開走路。2026年開年以來，各地報告和行業(yè)會議上反復提到這個點。人口和產業(yè)集中的地方，購買力支撐更足，房屋流通性相對好。反過來，部分三四線區(qū)域庫存消化慢，價格調整幅度大一些。買房人實地看房時，更多對比周邊配套和實際需求，不再像以前那樣全國追熱點。相關部門在工作會議上也強調，要根據(jù)本地實際情況引導供給，避免盲目擴張。

第二大轉變是市場重點從新建住房轉向已有住房的經(jīng)營。2026年政策導向明確提出控新增、去庫存、優(yōu)供給。地方政府開始推動收購部分存量房用于保障性住房，既消化了閑置，也補充了民生供給。開發(fā)企業(yè)把精力放在存量改造和品質提升上，城市更新項目逐步落地。二手房交易在一些城市占比上升，買家更關注物業(yè)服務和社區(qū)維護，掛牌時間拉長，議價過程更仔細。行業(yè)報告指出，存量資產運營成為新重點，過去依賴新盤銷售的模式在調整。

第三大轉變是家庭決策從單純看資產增值轉向優(yōu)先考慮資金平衡。過去不少人買房主要算未來升值空間，現(xiàn)在更多家庭先核對月度支出和收入匹配度。2026年就業(yè)和收入預期影響下，貸款比例和持有成本成為關鍵點。市場數(shù)據(jù)顯示，二手房成交中改善需求占比在變化，剛需群體更注重總價控制和流動性。各地公積金和貸款政策優(yōu)化后，部分家庭實際月供負擔有所減輕，但大家還是把現(xiàn)金流安全放在首位，避免過度占用資金。

第四大轉變是政策從全國統(tǒng)一框架轉向各地根據(jù)條件精細調整。2026年作為相關規(guī)劃開局之年，各地政府工作會議上討論本地人口結構和產業(yè)布局，制定針對性措施。有的城市側重修復信心，有的重點處理庫存，有的優(yōu)化供給結構。同一城市不同板塊溫度也不一樣，剛需看安全和總價，改善看品質和配套，投資看流通路徑。政策落地過程里，參與部門拿著本地資料反復比對，調整執(zhí)行細節(jié)，確保符合實際需求。

這些調整在2026年逐步顯現(xiàn)出來。市場整體從高速擴張階段進入注重居住功能和品質的階段。銷售規(guī)模同比有所回落，但分化中核心區(qū)域出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。新開工面積保持低位，投資端壓力仍在，但存量盤活工作在推進。房企經(jīng)營重點轉向產品細節(jié)和交付能力，買家決策更務實。