文/鳥叔

最近中東局勢(shì)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，戰(zhàn)火外溢到了阿聯(lián)酋，連迪拜的核心區(qū)都挨了炸。

這下可好，之前"中東安全避風(fēng)港"的金字招牌算是蒙上了一層灰。

網(wǎng)上立馬開始瘋傳"迪拜房?jī)r(jià)腰斬"的消息，搞得人心惶惶，好像明天迪拜就要從地圖上消失似的。

但真相往往沒有傳言那么戲劇化。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，迪拜樓市并未出現(xiàn)崩盤，但確實(shí)出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)階段性暫停的情況。

01

真實(shí)情況是什么？

核心豪宅區(qū)如哈利法塔周邊和棕櫚島，房?jī)r(jià)幾乎沒有受到?jīng)_突影響，依然堅(jiān)挺；而距離市中心約30分鐘車程的偏遠(yuǎn)區(qū)域，則出現(xiàn)約5%的小幅回調(diào)，但遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)傳言的"腰斬"程度。

成交數(shù)據(jù)更有說服力。

迪拜土地局2月披露，2026年2月迪拜房產(chǎn)銷售交易量約16979套，同比還上漲了5.1%；房產(chǎn)均價(jià)1740迪拉姆/平方英尺（約3.95萬元/平方米），同比上漲12.2%。

不過，成交量確實(shí)下滑得厲害。

過去一個(gè)月，迪拜公寓成交筆數(shù)同比下滑22.67%。

有當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介更是直白的表示：

我們現(xiàn)在基本上處于失業(yè)的狀態(tài)。

有意思的是，投資偏好發(fā)生了明顯變化。此前期房占比約60%—70%，沖突后驟變?yōu)楝F(xiàn)房占70%—80%，現(xiàn)房成為投資者首選。

這說明什么？

大家變得更謹(jǐn)慎了，不再盲目跟風(fēng)期房，而是更看重實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)。

02

就在迪拜樓市陷入觀望的同時(shí)，香港卻成了資本避險(xiǎn)的香餑餑。

3月15日，香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長(zhǎng)許正宇公開表示，香港金融中心穩(wěn)定性穩(wěn)固，并證實(shí)已有部分中東家族辦公室抵達(dá)香港。

數(shù)據(jù)更有說服力。花旗銀行相關(guān)報(bào)告指出，3月首周，中東資本單周凈流入香港超3000億港元；近期港股IPO中，中東主權(quán)基金基石認(rèn)購(gòu)占比也從18%飆升至39.2%。

這可不是小打小鬧。

中東主權(quán)基金參與港股IPO基石認(rèn)購(gòu)的比例，已從2024年的18%攀升至2026年初的39.2%。

阿布扎比穆巴達(dá)拉基金、科威特投資局等機(jī)構(gòu)在稀宇科技、精鋒醫(yī)療等項(xiàng)目中都有布局。

更值得關(guān)注的是，部分中東主權(quán)基金已啟動(dòng)50億至80億港元規(guī)模的試探性建倉(cāng)，投向高股息藍(lán)籌及科技龍頭標(biāo)的。

為什么是香港？

為什么中東資金偏偏在這個(gè)時(shí)候選擇香港？

答案很簡(jiǎn)單：避險(xiǎn)+增值的雙重訴求。

過去幾年，迪拜、阿布扎比這些地方風(fēng)頭確實(shí)強(qiáng)勁。

石油美元堆積如山，加上零稅收政策，吸引了全球各地的富豪家族扎堆涌入。2024年，在阿聯(lián)酋登記的境外資產(chǎn)規(guī)模已高達(dá)7000億美元。

但當(dāng)中東從"避風(fēng)港"變成"風(fēng)暴眼"，資本嗅覺比誰都靈敏。

它們不會(huì)留戀任何地方，只會(huì)流向真正安全的地方。

香港依托"一國(guó)兩制"的穩(wěn)定環(huán)境、完善的法律體系和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施，成為中東資本規(guī)避地緣風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)選擇。

更重要的是，香港能滿足中東資金"避險(xiǎn)之外，還要增值"的核心需求。

港股擁有大量經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、股息率穩(wěn)定（部分超6%）的高息資產(chǎn)，精準(zhǔn)匹配中東主權(quán)基金和家族辦公室對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的需求。

03

這一輪資本流動(dòng)，折射出一個(gè)深刻變化：全球投資者的置業(yè)邏輯變了。

過去投資者置業(yè)優(yōu)先考慮低稅環(huán)境，追求稅后收益最大化，這也是迪拜長(zhǎng)期吸引全球資本的核心優(yōu)勢(shì)。

但在當(dāng)前地緣高不確定性環(huán)境下，富豪更看重風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益、資產(chǎn)流動(dòng)性、確定性與家族傳承治理的綜合最優(yōu)。

這種市場(chǎng)情緒的極端波動(dòng)，其實(shí)在投資歷史上屢見不鮮。

回過頭看，那些在經(jīng)濟(jì)和基本面的歌舞升平中，價(jià)格卻一路走低的市場(chǎng)，都構(gòu)成了絕佳的買入機(jī)會(huì)。

但是在當(dāng)時(shí)，對(duì)于沒有大局觀的投資者來說，他們被負(fù)面消息所包圍，在惶恐中賣出自己的倉(cāng)位，從而砸出了市場(chǎng)的底部。

整體證券市場(chǎng)如此，具體到每個(gè)行業(yè)，情況也是一樣。

比如在2018一2019年的汽車市場(chǎng)，汽車銷量增速連續(xù)下滑，企業(yè)利潤(rùn)一降再降。

打開百度新聞，搜"汽車行業(yè)"四個(gè)字，出來的相關(guān)熱點(diǎn)里有不少諸如"2019年汽車行業(yè)寒冬""2019汽車行業(yè)不景氣""汽車行業(yè)虧損"之類的詞條。

從新聞的情況來看，汽車行業(yè)糟糕透頂是毋庸置疑的了。

但是，對(duì)于一個(gè)有大局觀的投資者，他會(huì)看到2019年，中國(guó)的人均汽車保有量仍然只有日本、英國(guó)、韓國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的1/3左右。

如果說中國(guó)的汽車行業(yè)發(fā)展會(huì)在這樣一個(gè)較低的水平就戛然而止，無疑是不太可能的。

所以我們看問題，不能只看表面，要透過現(xiàn)象看本質(zhì)。

04

簡(jiǎn)單說，不是資本徹底放棄迪拜，只是暫時(shí)分流到香港避險(xiǎn)增值。

現(xiàn)在全球投資者更看重資產(chǎn)安全，不再只盯著低稅收，香港的優(yōu)勢(shì)剛好踩中痛點(diǎn)。

迪拜樓市能不能回暖，關(guān)鍵就看沖突啥時(shí)候結(jié)束。

但有一點(diǎn)是確定的：

全球資本的格局正在重構(gòu)，安全性和確定性已成為比稅收優(yōu)惠更重要的考量因素。

在這個(gè)充滿不確定性的世界里，資本永遠(yuǎn)會(huì)流向最確定的地方。而今天，這個(gè)地方顯然是香港。

正如約翰·鄧普頓早在20世紀(jì)90年代就預(yù)言中國(guó)將成為下一個(gè)崛起的強(qiáng)國(guó)，他認(rèn)為一個(gè)國(guó)家成功的關(guān)鍵要素來自三點(diǎn)：

高儲(chǔ)蓄率，出口和貿(mào)易順差，勤勞及進(jìn)取心。

現(xiàn)在的情況是，中東資本正在用腳投票，選擇更安全、更確定的資產(chǎn)配置目的地。

作者：資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。