本文是一位粉絲給的選題，人家原話是這么說(shuō)的，目前北京朝陽(yáng)海淀哪個(gè)區(qū)域可以入手。

本文將僅從新房角度出發(fā)，給一個(gè)我的個(gè)人看法。

先說(shuō)之于新房角度，海淀與朝陽(yáng)的差異——得房率PK使用率。

海淀是目前京樓唯一一個(gè)我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要做我定義的好房子的區(qū)域。

人家朝陽(yáng)的新盤(pán)，陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)早進(jìn)屋了。

所以在同等基礎(chǔ)得房率條件下，比如80%，海淀新盤(pán)房源的得房率就是80%，而朝陽(yáng)則要算上臺(tái)子的附送率，能夠到達(dá)90%甚至以上。

在不考慮其他情況下，同面積段、總價(jià)段的新盤(pán)，朝陽(yáng)的產(chǎn)品住著更舒適，畢竟套內(nèi)面積更多。

但是，誰(shuí)也不可能只考慮住著舒服這一條。

我接著說(shuō)我的看法，2000萬(wàn)以上海淀更穩(wěn)妥，這不是我說(shuō)的，是我看到的。

比如，剛過(guò)去的2月，北京新盤(pán)網(wǎng)簽金額銷(xiāo)冠是海淀清河的大豪宅建發(fā)海晏，并且成交的基本都是200平米以上房源，尤其是約265平米四面寬四居。

200平米以上面積足夠大了，只要戶型足夠好使用率已經(jīng)不是唯一對(duì)比條件，因?yàn)槿思乙材芩拿鎸?、也能南向三臥室?guī)l(wèi)生間套間、也能有超6米寬廳。

所以我看到的情況是，套均2000萬(wàn)以上的新盤(pán)，賣(mài)的比較好的基本在海淀，比如建發(fā)海晏、再比如臻澐、香山樾、安瀾北京等。

2000萬(wàn)以上的朝陽(yáng)？我就看見(jiàn)一個(gè)項(xiàng)目，酒仙橋的萬(wàn)吉玖序。

既然更多人選擇了海淀，說(shuō)明海淀對(duì)于這部分客群的吸引力還是更高。

所以我說(shuō)隨大流的答案就是，2000萬(wàn)以上看海淀。

1500-2000萬(wàn)之間，我個(gè)人建議朝陽(yáng)，還是新盤(pán)售賣(mài)給我的答案。

在這個(gè)價(jià)格中，朝陽(yáng)賣(mài)的好的新盤(pán)是主力，比如黃杉木店的璞樾、紫京宸園，再比如北京宸園。

一方面這個(gè)價(jià)格段的海淀新盤(pán)太少了，可能您會(huì)說(shuō)功德寺那倆項(xiàng)目是這個(gè)價(jià)格段，但問(wèn)題在于那倆當(dāng)時(shí)限價(jià)，賣(mài)的價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，不太好拿出來(lái)做對(duì)比。

而除了功德寺，海淀在這個(gè)總價(jià)的新盤(pán)房源，不多的。

我理解，有錢(qián)的人家奔著2000萬(wàn)以上看去了，差點(diǎn)錢(qián)的可能會(huì)去對(duì)比朝陽(yáng)更大面積、更大使用率的同品質(zhì)新盤(pán)。所以海淀的房企基本上也就選擇了要么1000-1500萬(wàn)改善剛需上車(chē)、要么怎么壕橫怎么來(lái)直接過(guò)2000萬(wàn)。

所以從結(jié)果上看，這個(gè)總價(jià)段的新盤(pán)房源從2025年到現(xiàn)在，主流成交在朝陽(yáng)。

并且，主要是環(huán)線位置較好的長(zhǎng)安街以北的東北四環(huán)。

其實(shí)最難的是1000萬(wàn)左右，因?yàn)檫@個(gè)總價(jià)段，海淀、朝陽(yáng)都賣(mài)的還可以。

去年四季度入市的海淀西四環(huán)寶山雙子海宸元境、北京隅海岄，哥倆近期賣(mài)的都不錯(cuò)，并且賣(mài)的好的房源普遍是1000萬(wàn)往上1200萬(wàn)上下四居。

而這個(gè)總價(jià)段到了朝陽(yáng)，那簡(jiǎn)直是遍地開(kāi)花…孫河的璞園PARK、朝陽(yáng)北路的金茂滿曜、保利朝觀天珺、十八里店的朝陽(yáng)ONE、北京隅東序…

這不大差不差都這總價(jià)段，況且朝陽(yáng)數(shù)得著的賣(mài)的比較好的也是這些項(xiàng)目。

所以，我個(gè)人的看法1000萬(wàn)左右改善需求，別琢磨朝陽(yáng)海淀二選一，多琢磨琢磨哪些具體地方用的更舒服，可能會(huì)更穩(wěn)妥一點(diǎn)。

大致吧，寫(xiě)完了。

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