中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

“過(guò)去支撐房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的四大紅利——人口、城市化、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)以及金融杠桿都在逐漸消退，這導(dǎo)致市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大改變，市場(chǎng)供大于求，成交格局進(jìn)入存量時(shí)代?！?月17日，招商蛇口董事長(zhǎng)朱文凱在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)包括《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》在內(nèi)的媒體記者表示。

年報(bào)顯示，2025年，招商蛇口開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比下降，投資收益同比減少，公司全年?duì)I業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%，凈利潤(rùn)10.24億元，同比下降74.65%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.73%，同比下降2.63個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口累計(jì)簽約銷售面積716.12萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)整體排名提升一位至第四位。2025年，公司累計(jì)獲取43宗地塊，總計(jì)容建筑面積約440萬(wàn)平方米，總地價(jià)約938億元，公司需支付地價(jià)約543億元。

朱文凱判斷，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策會(huì)持續(xù)建立和完善?！半S著經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化速度放緩，一些宏觀變量將深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求總量和結(jié)構(gòu)。行業(yè)整體需求將會(huì)從過(guò)去的‘總量擴(kuò)張’轉(zhuǎn)向‘總量收縮、結(jié)構(gòu)分化’。”

“好城市、好地段、好房子仍值得投資”

在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理聶黎明表示，2025年，面對(duì)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的深刻復(fù)雜變化及房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)深度調(diào)整，招商蛇口錨定“四三二一”戰(zhàn)略引領(lǐng)和“五精一大”轉(zhuǎn)型方向不動(dòng)搖，堅(jiān)決全面落實(shí)“四個(gè)不失”工作要求，深化改革、守正創(chuàng)新，堅(jiān)持“增量做優(yōu)、存量做活”，保持現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，核心業(yè)務(wù)展現(xiàn)韌性，高質(zhì)量開(kāi)發(fā)、高品質(zhì)服務(wù)的新發(fā)展格局更加清晰。

招商蛇口2025年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 招商蛇口/圖

年報(bào)顯示，招商蛇口主營(yíng)業(yè)務(wù)包括開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收約1308.3億元，物業(yè)服務(wù)營(yíng)收約167.26億元；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，公司管理范圍內(nèi)持有物業(yè)全口徑收入76.3億元，同比增長(zhǎng)2.2%。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、長(zhǎng)沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個(gè)城市實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，全國(guó)重點(diǎn)30城中進(jìn)入當(dāng)?shù)豑OP5的城市共計(jì)15個(gè)。公司堅(jiān)持聚焦核心、以銷定投、精挑細(xì)選的投資策略，強(qiáng)化投資管控，落實(shí)精準(zhǔn)投資。報(bào)告期內(nèi)在“核心10城”的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，先后獲取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗土地。

聶黎明表示，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于筑底修復(fù)期?！岸唐谑翘嵴裥判?，中長(zhǎng)期是逐步筑底和修復(fù)的過(guò)程。政策底已經(jīng)明確，但市場(chǎng)底的確認(rèn)仍需時(shí)間?！闭猩躺呖诟笨偨?jīng)理呂斌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)仍然是控增量，去庫(kù)存和優(yōu)供給?！罢叨藭?huì)持續(xù)保持寬松，各地聚焦去庫(kù)存和穩(wěn)預(yù)期，存量政策落地和增量政策將協(xié)同發(fā)力；結(jié)構(gòu)端來(lái)看，行業(yè)已經(jīng)真正步入存量主導(dǎo)時(shí)代，二手房成交規(guī)模將持續(xù)超越新房。”

對(duì)于2026年，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌表示，土地市場(chǎng)有望延續(xù)整體低位運(yùn)行、局部點(diǎn)狀稍熱的特征。好城市、好地段、好房子仍值得投資?！巴恋毓?yīng)已經(jīng)開(kāi)始適應(yīng)房企需求。年初這幾個(gè)月，土地供應(yīng)有四個(gè)特點(diǎn)：各地愿意拿出核心地段土地出讓；主動(dòng)降低起始樓面地價(jià)；主動(dòng)調(diào)低容積率；主動(dòng)降低單盤規(guī)模。這些特點(diǎn)實(shí)際上都是為了讓企業(yè)更容易快周轉(zhuǎn)，土地溢價(jià)率也可能會(huì)上升?！?/p>

向“開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”轉(zhuǎn)型

除了堅(jiān)定執(zhí)行“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口通過(guò)改革提升管理效益，保持現(xiàn)金流穩(wěn)健，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)定轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，招商蛇口2025年新入市29個(gè)項(xiàng)目，總建面177萬(wàn)平方米，聚焦核心城市核心業(yè)態(tài)，其中包含12個(gè)公寓、8個(gè)商業(yè)、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園。全年新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。此外，公司持續(xù)通過(guò)公募REITs推動(dòng)存量資產(chǎn)價(jià)值釋放。2025年啟動(dòng)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT第二次新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉(cāng)庫(kù)及輔助樓推進(jìn)REITs擴(kuò)募。

物業(yè)服務(wù)方面，招商積余作為招商蛇口旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，2025年?duì)I業(yè)收入192.73億元，同比增長(zhǎng)12.23%；歸母凈利潤(rùn)6.55億元，同比下降22.12%，主要是招商積余處置所屬衡陽(yáng)中航項(xiàng)目一次性減少歸母凈利潤(rùn)2.56億元，剔除此影響因素后，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)8.3%。報(bào)告期末，招商積余在管項(xiàng)目2473個(gè)，管理面積達(dá)3.77億平方米。

面對(duì)行業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，朱文凱提出，招商蛇口的總體戰(zhàn)略是做優(yōu)開(kāi)發(fā)、做強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、做大服務(wù)、做好風(fēng)險(xiǎn)管控?！罢猩躺呖谝獜膫鹘y(tǒng)的開(kāi)發(fā)商，真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤_(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商’，并成為中國(guó)領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。這是我們的方向，也是我們的目標(biāo)?！?/p>

朱文凱認(rèn)為，招商蛇口的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)包括有百年招商局的背景和支持，有清晰、堅(jiān)定的戰(zhàn)略和執(zhí)行，有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控以及全鏈條的綜合開(kāi)發(fā)能力。“這四點(diǎn)不是一天形成的，也不會(huì)被輕易復(fù)制，正是這些支撐招商蛇口在行業(yè)寒冬中能夠穩(wěn)步前行?！?/p>

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）