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3月因事去了武漢一趟，呆了幾天。

因為時間倉促，再加上武漢本身是超級大城，4環(huán)差不多填滿了，全部看完不可能，只能重點挑幾個片區(qū)，東湖，積玉橋，大光谷，紫陽湖，青山老城，沙湖。

這幾個片區(qū)，之前都去過很多次了，也非常熟悉，每年都來看看，復(fù)盤一下，界面、價格、成交量，做個對比。

以上片區(qū)，青山老城，積玉橋，紫陽湖，沙湖，東湖，都在老城，主城價值，地段價值，學(xué)區(qū)價值，人口價值，本身價格不低，上漲時追平，下跌時保本。

比如東湖西部的復(fù)地東湖國際，一共8期，品質(zhì)不錯，地段不錯，有學(xué)區(qū)，掛牌價還在2.3-3之間。

這個小區(qū)不是今天討論的主題，留個彩蛋，放在下一篇再說吧。

這一次我將調(diào)研的主力放在了光谷，為什么？

這里是武漢最重要的新區(qū)。

這里聚集了武漢最重要的產(chǎn)業(yè)，尤其是高新科技產(chǎn)業(yè)。

這里的房價漲跌非常厲害，漲時千人搶房，跌時到處砸盤。

這里的房價跌幅也非常大。

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到處都是砸盤。

1、新房。個別不錯，萬科，廣電，中建，招商，但整體不行，量價齊跌，大多數(shù)以價換量。

2、二手房?；狙鼣?。

二手房不多舉例子了，說多了大家難受，簡單挑幾個吧。

這幾個小區(qū)，屬于大光谷，有光谷核心，有光谷外圍，有老光谷。

比如，旭輝千山凌云，產(chǎn)品不錯，超高層，之前精裝2.6，現(xiàn)在1.5。

正榮紫闕臺，老地王，首開2.7，現(xiàn)在1.5，地塊不好。

中建星光城，九峰山片區(qū)，離核心也比較近，之前超級火，很難搶，七售七罄，之前1.8，現(xiàn)在1.1。

一目了然，差不多腰斬了。

新房最直觀，尤其是地王。

1、香港置地元廬。

我覺得地段很一般，不算偏，但距離核心很遠了。

樓面價20330，一口氣拿了4塊地，備案價最高3萬以上，當(dāng)時附近競品加包才2.4左右。

后來市場下行，目前1.8，跌了至少1萬，但這個價格依舊很高。元廬入世標(biāo)榜是豪宅，產(chǎn)品很好，一是我進小區(qū)轉(zhuǎn)了，產(chǎn)品不錯，但談不上豪宅，二是現(xiàn)在周邊一堆四代宅，得房率更高，產(chǎn)品更好，沒辦法，打不過，還是貴了。

2、廣電光谷家。

這是今年打響降價第一槍的樓盤，從1.71直接降價至最低1.1。

當(dāng)然了，市場去化也不錯，賣了幾百套，性價比還是很高的，自住的其實可以關(guān)注一下，沒什么好不好，價格不錯。

3、武漢領(lǐng)峯。

武漢領(lǐng)峯也是這樣，2021年地王，樓面價20799，比元廬還貴500，去化不錯，也是以價換量，22年都開始賣了，4年還沒賣完，從2.8，1.8，1.6，去年年底1.25送車位，今年更低了1.1，準(zhǔn)現(xiàn)房，還是華師書包。

還有一些尾盤，寶業(yè)璞園，外立面很酷炫，1.5+。德商翡麗天璽，產(chǎn)品也不錯，交房了，含精裝1.5+。電建洺悅天璽，外立面跟德商差不多，也是含精裝1.5+。

這是光谷核心區(qū)幾個小區(qū)實景照▼

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怎么看降價？尤其是光谷降價。

正常。去魅。

這一次，我來光谷來了一場去魅之旅。

跟上海張江，北京海淀，成都高新南，西安高新，長沙梅溪湖，廈門島內(nèi)，深圳寶安……一樣，光谷就是武漢的宇宙中心。

產(chǎn)業(yè)核心，百萬大學(xué)生，武漢發(fā)動機，湖北上市公司最多，GDP第一，科技企業(yè)密度最高，光谷房價一路從1萬干到了2萬多。

政府賣地賣爽了，開發(fā)商搶地搶瘋了，炒房客賺大錢了，銷售賺錢了，誰不開心？年輕人不開心，自住客不開心，企業(yè)不開心。

少數(shù)人開心，多數(shù)人不開心，這要出問題的。

于是，2023年開始，房價開始暴雷，一路暴跌，勢不可擋。

我對比了光谷現(xiàn)在房價和暴漲前房價的對比，都是1萬左右，好的小區(qū)1萬出頭。

10年折騰，房價回到了原點。

這是好事。

還有一個，除了房價回歸均值，整個光谷的自住屬性也直接拉滿。

一個能自住的片區(qū)，需要具備什么？

在光谷上班的年輕人能否留下來，有孩子的家庭有沒有不錯的學(xué)區(qū)，想要逛街有沒有商場，想要上班有沒有工作，尤其是高薪工作……

不是炒房客，不是領(lǐng)導(dǎo)，不是企業(yè)，從下到上去看。

1、高新大道車輛很多，光谷5路6路好幾個地方堵車了。

2、想要逛街，有中糧大悅城和KIC創(chuàng)新天地。

3、朗詩城、光谷188、綠地、碧桂園等大盤，有足夠的底商。

4、我從北到南、從東到西全部看了一邊，不是開車，專門騎共享單車看了一下，走走停停，不斷拍照，從北部的華為聯(lián)通小米到南部的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園再到西部的生物島、會展，一是足夠了，二是有高薪。

5、11號線，19號線，等地鐵的年輕人很多，光谷不是完全的睡城。2030年光谷計劃60萬人，有些數(shù)據(jù)說現(xiàn)在才不到30萬，差一半，我覺得不著急吧，給點時間。

6、核心幾個小區(qū)入住率還不錯，朗詩城、188國際社區(qū)、光谷學(xué)府，次新的南山府、德商、電建入住率不算高，但也還可以。

7、17小，18小，華師系，十五初，武漢外校，光谷國際學(xué)校。

光谷核心區(qū)幾個地標(biāo)實景照▼

等地鐵的年輕人▼

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當(dāng)然了，光谷不全是優(yōu)點。

一是入住率。

很多次新，位置偏的，炒房客重倉，入住率很低。

我在綠地光谷星河繪B區(qū)就發(fā)現(xiàn)了這個問題，入住率明顯不高。

即使是白天，隔壁光谷學(xué)府的入住率基本上能達到100%，B區(qū)沒有，甚至沒有帶孩子出來玩的，整個小區(qū)只有裝修的聲音。

入住率比較高的，碧桂園的幾個小區(qū)很不錯，光谷學(xué)府，云璽一期二期。

188也不錯，剛好是小學(xué)放學(xué)，幾個院的孩子很多，底商也不錯，比電建洺悅天璽要強很多。

洺悅天璽A區(qū)就很典型，高層入住率還行，疊墅差很多，幾乎沒人入住，尤其是1樓帶院，我輕易就能進去要知道碧桂園光谷學(xué)府、南山府洋房都幾乎住滿了。

二是商業(yè)。

光谷的很多商業(yè)、商務(wù)綜合體很一般。

光谷人流量還可以，但流動人口也不少，11號線、19號線能說明很多事情，這也就導(dǎo)致了一些問題。

比如二泉街沿線的寫字樓檔次很低，沃德商業(yè)中心也是比較普通的開放式街區(qū)，崇文中心也空置了不少，這些商業(yè)位置非常好啊，北側(cè)就是高新大道，可惜了。

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光谷房價差不多腰斬了。

這是好事嗎？絕對是好事。

很多人說，光谷產(chǎn)業(yè)這么強，高薪工作肯定非常多，目前光谷房價大部分都在1.5左右，甚至更低。

假設(shè)單價1.5，100平，總價150萬，首付40萬、貸款110萬，現(xiàn)在商貸利率這么低，甚至很多工資公積金額度很高，月供覆蓋很多，商代月供大約是4700，公積金月供大約是4400，年輕人完全買得起吧。

其實錯了。

深圳有錢人很多，但窮人多，普通人更多，光谷也是如此。

不是光谷的產(chǎn)業(yè)實力非常牛逼，就說光谷都是高薪職業(yè)，這肯定是一種誤判，好公司肯定少，高薪崗位肯定少，大部分崗位跟主城區(qū)沒什么區(qū)別，任何城市月薪1-2萬都是高薪人群。

對于剛畢業(yè)的年輕人，月薪8000已經(jīng)很高了，除去4000多的月供，就剩3000多，除去房貸（如果不買房）、車貸、生活消費，基本月光，壓力還是很大的。

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為什么光谷典型？

因為光谷太好了。

正因為太好，城市哄著，產(chǎn)業(yè)托著，開發(fā)商捧著，炒房客黏著，讓原本1萬左右的房價一路暴漲至2萬，甚至3萬，已經(jīng)完全失控了。

現(xiàn)在光谷的房價回歸均值，片區(qū)自住屬性不斷上升，對于片區(qū)價值修復(fù)、普通人自住很友好，這樣才能留得住企業(yè)，留得住人。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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