作者 | 深水財(cái)經(jīng)社 韓峻

國(guó)美大廈再度走上拍賣臺(tái)。

今天上午10點(diǎn)，這座在南京人記憶中矗立了二十余年的國(guó)美電器大廈，將迎來(lái)它的第五次司法拍賣。

起拍價(jià)定格在1.56億元，比首次拍賣時(shí)的2.67億縮水了超過(guò)1個(gè)億。

作為新街口商圈南延線上的重要地標(biāo)，國(guó)美大廈見(jiàn)證了多少家庭在這里搬回第一臺(tái)彩電、第一臺(tái)冰箱，承載著這座城市無(wú)數(shù)關(guān)于新生活的喜悅與憧憬。

唏噓的是，這座曾經(jīng)有市場(chǎng)有溫度的地標(biāo)卻不得不一次次無(wú)奈地走上拍賣臺(tái)。國(guó)美大廈，為何就成了賣不出去的“燙手山芋”？

這已經(jīng)不是國(guó)美大廈第一次被拍賣，而是第五次。

從2024年初到2026年初，整整兩年時(shí)間，這座大廈在阿里拍賣平臺(tái)上完成了4次流拍、5次上架。

評(píng)估價(jià)從3.8億縮水到1.56億，超過(guò)2億的賬面價(jià)值灰飛煙滅。

2024年2月，由于母公司國(guó)美電器的債務(wù)危機(jī)，這座大廈被成渝金融法院首次推上拍賣臺(tái)。

當(dāng)時(shí)評(píng)估總價(jià)超過(guò)3.8億元，不過(guò)最后，起拍價(jià)定為2.67億余元。

對(duì)于法拍市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格雖然高，但鑒于其地理位置，市場(chǎng)最初仍抱有期待。

然而，等待它的卻是無(wú)人問(wèn)津的尷尬。

僅僅過(guò)了一個(gè)月，二拍火速上線，價(jià)格直降至2.14億元。這一次，圍觀者眾多，卻依然沒(méi)有人愿意真金白銀地出手。

進(jìn)入2025年，國(guó)美的經(jīng)營(yíng)狀況愈發(fā)惡化，大廈的拍賣也變得更加頻繁。

2025年7月，第三次拍賣，起拍價(jià)進(jìn)一步下調(diào)至1.73億元，相比首次掛牌相當(dāng)于打了六五折，結(jié)果依舊是流拍。

2025年12月，第四次拍賣，起拍價(jià)微調(diào)至1.56億元，值得注意的是，這次是有人報(bào)名參與拍賣的，但結(jié)果依然未能逃脫流拍的命運(yùn)。

如今，2026年3月，國(guó)美大廈第五次拍賣，價(jià)格、標(biāo)的介紹等內(nèi)容，直接復(fù)制的第四次的內(nèi)容，沒(méi)有絲毫變化。

這一次，國(guó)美大廈能打破“0報(bào)名”的魔咒嗎？

截止到目前，阿里資產(chǎn)平臺(tái)顯示，該標(biāo)的已經(jīng)有了超過(guò)4100次圍觀，93人設(shè)置了開(kāi)拍提醒。

相較于去年12月，2人報(bào)名，超1.5萬(wàn)次圍觀，很顯然，這次的拍賣情況更加嚴(yán)峻。

從表面看，1.56億的價(jià)格買下新街口1.65萬(wàn)平方米的整棟商業(yè)體，折合單價(jià)僅約9470元/平方米，在南京主城核心區(qū)堪稱“白菜價(jià)” 。

而且大廈內(nèi)部已經(jīng)基本清空，具備改造為購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓或體驗(yàn)式商業(yè)空間的基礎(chǔ)條件 。

但光便宜是不夠的，據(jù)悉，這座建于2005年前后的物業(yè)，內(nèi)部的動(dòng)線、柱網(wǎng)間距、停車配套等，早已無(wú)法滿足如今新消費(fèi)品牌對(duì)體驗(yàn)式空間的需求。

但如果僅僅是老舊，降價(jià)到位總會(huì)有資本接手做城市更新。真正勸退資本的，是隱藏在背后的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)與債務(wù)問(wèn)題。

公開(kāi)資料顯示 ，該大廈的產(chǎn)權(quán)人為南京鵬澤投資有限公司，是國(guó)美電器的全資子公司。天眼查數(shù)據(jù)顯示，這家公司早已陷入多起法律訴訟，被執(zhí)行金融超1.59億元。

而且，法拍房的交易雖然可以滌除抵押權(quán)，但買家面對(duì)的往往是一個(gè)需要與原關(guān)聯(lián)方進(jìn)行漫長(zhǎng)切割的過(guò)程，這一趟渾水，勸退了不少有心人。

其次，潛在的租賃關(guān)系與清場(chǎng)難度。

雖然拍賣公告稱目前大部分空間閑置，但細(xì)看拍賣信息，夾層的租賃要直到2026年11月才屆滿，外立面廣告位也要到2026年5月才到期 。

這意味著即便買家拍下，在短期內(nèi)也無(wú)法對(duì)大樓的整體外立面進(jìn)行統(tǒng)一改造或招商，存在著“新舊混搭”的尷尬期。

稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的不可控風(fēng)險(xiǎn)。這是法拍房中最大的“坑”。

公告明確指出，成交后需買受人自行承擔(dān)全部交易稅費(fèi)及后續(xù)過(guò)戶相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于國(guó)美這種存在復(fù)雜關(guān)聯(lián)交易的資產(chǎn)，土地增值稅等稅費(fèi)極有可能是一筆巨額數(shù)字。

由于是司法拍賣，這些稅費(fèi)往往需要買家先行墊付，再去法院申報(bào)債權(quán)。

這種不確定性，足以勸退絕大多數(shù)理性的財(cái)務(wù)投資者。也就是說(shuō)，目前來(lái)看，這一輪的潛在買家，恐怕依然會(huì)望而卻步。