近年來，越來越多的開發(fā)商在“實景示范區(qū)”上下功夫，讓購房人士對項目有更加具體的感知，降低購房者對于“貨不對板”的擔憂。

然而，近日，位于上海閔行區(qū)的安高·申隴院項目，有多位業(yè)主向新聞晨報·申度新聞反映，買房時，開發(fā)商將氣派的小區(qū)會所作為“實景示范區(qū)”和售樓處開放，宣傳“所見即所得”。但如今，他們卻被告知，大家以為的會所一樓，將在內部進行拆改，后期實際是物業(yè)辦公室、廁所等。此外，在各種物料上作為宣傳重點的會所旋轉樓梯，也可能面臨拆除。這樣的“爆改”，讓許多業(yè)主無法接受。

視頻：會所一樓要“爆改”成物業(yè)用房和廁所？安高·申隴院業(yè)主質疑“實景示范區(qū)”涉嫌虛假宣傳！ 宣傳“所見即所得”如今要拆改？

“你看現(xiàn)在一樓多漂亮通透，但今后可能就不是這個樣子了?！?月19日，在安高·申隴院小區(qū)進門處，業(yè)主林先生（化名）指著眼前一組以玻璃幕墻為特色的建筑向記者表示，今年1月，小區(qū)業(yè)主們意外從開發(fā)商處得知，該處一樓要進行改造，后期作為物業(yè)辦公室、廁所等使用。

林先生是安高·申隴院四批次購房業(yè)主。他告訴記者，2025年5月，他和家人前來看房時，銷售人員告訴他，會所部分是“實景呈現(xiàn)”“所見即所得”。眼前漂亮的“實景示范區(qū)”，讓林先生和家人對該項目的交付能力很有信心，成為打動他們的重要因素。

記者實地走訪看到，林先生所說的“會所”分為一樓和地下一樓，目前，一樓和地下一樓部分區(qū)域作為售樓處使用。一樓整體寬敞通透，擺放了沙發(fā)、桌子等。在室外，透過玻璃幕墻向內看去非常漂亮。地下一樓除了茶歇區(qū)域外，還包含瑜伽房、游泳池、健身房等。兩層樓之間由電梯及一座旋轉樓梯連接。

“這座旋轉樓梯，此前一直是開發(fā)商宣傳的亮點，現(xiàn)在開發(fā)商告訴我們，樓梯可能也要拆除?！绷窒壬氩煌ǎ岸颊f是所見即所得了，怎么事后還能變樣呢？”

“開發(fā)商說，他們報規(guī)的時候，一樓就是按照物業(yè)辦公用房、廁所和智能快遞柜用房報的，報規(guī)的時候也沒有這個旋轉樓梯，所以最終他們也只能按照報規(guī)要求來呈現(xiàn)?！蓖瑸樗呐钨彿繕I(yè)主的胡先生（化名）想不通，“既然一開始就不可能保留，那為什么要大力宣傳所謂‘實景’呢？”

胡先生打開上海安高申隴院官方微信視頻號于2025年4月30日發(fā)布的一段視頻，該視頻配文提到“實景示范區(qū)已璀璨盛放”。視頻里，有會所一樓門廳的特寫鏡頭，并配字“約1700㎡下沉式海派會所”；還有旋轉樓梯的特寫鏡頭，配字“旋轉樓梯 漫步 百轉千回的海派雅致”，這些鏡頭均注明“示范區(qū)實拍視頻”。

此外，在上海安高申隴院官方小紅書賬號2025年5月7日的一篇帖子中，提到：“下沉會所/精裝大堂/實景樣板間已開放，所見即所得?！痹谠撈拥呐鋱D中，樣板間的部分有提示：“樣板間軟裝實拍圖，非交付標準，效果僅供參考”，但會所旋轉樓梯的配圖則無類似提醒。

在胡先生、林先生等業(yè)主看來，在這樣的宣傳下，業(yè)主理所當然會認為一樓、負一樓都是以“實景”呈現(xiàn)的“會所”，業(yè)主會“所見即所得”，“我們覺得他們只會撤掉像沙盤、屏幕這樣售樓處使用的設施，但萬萬沒想到要如此‘爆改’。這個建筑是玻璃幕墻，這下一眼看過去，都是辦公室、廁所，這是我們業(yè)主難以接受的?！?/p>

得知一樓內部要拆改，業(yè)主狄女士（化名）第一時間向開發(fā)商要說法，“開發(fā)商說，他們已經在‘客戶須知’里面告知過了，業(yè)主也都在‘客戶須知’上簽過字，所以業(yè)主應當是知情的?！?/p>

狄女士回憶，在認籌結束后，銷售讓她在指定的材料簽字，其中就有這個“客戶須知”。簽完后，“客戶須知”也被開發(fā)商回收。因此，當聽到開發(fā)商如此回應時，她要來一本“客戶須知”，才從里面翻到，在“客戶須知”內，有一頁“項目會所重要信息告知”，展示了會所一層平面圖布局。

“平面圖上的字非常小，要湊得很近才能勉強看清是標注了物業(yè)用房、智能快件箱用房、衛(wèi)生間等等，圖紙上也的確沒顯示有旋轉樓梯?！钡遗坑行┛扌Σ坏?。

然而，對于這種“以小字呈現(xiàn)信息”的方式，狄女士和鄰居們并不買賬。

“既然和所謂的‘實景’有這么大的出入，那么他們應該以大字額外提醒，而不是將這一重要信息藏得這么深?！钡遗恐赋?，以沙盤為例，同樣的一組建筑，“智能快件箱用房”“景觀構架”等都標注得清清楚楚，唯獨是作為物業(yè)用房和廁所的這部分，完全沒有標注，“這種‘雙標’讓我們不得不覺得，他們是在隱瞞信息，進行虛假宣傳?！?/p>

開發(fā)商稱已履行完整告知義務

3月19日，記者找到該項目開發(fā)商上海安高梅隴房地產開發(fā)有限公司，就上述情況進行采訪。

3月21日，上海安高梅隴房地產開發(fā)有限公司書面回復稱，該司高度重視業(yè)主訴求及媒體關切，就采訪提及的會所相關問題，依據項目規(guī)劃、銷售公示及實際情況正式回復如下：

“一、關于19#樓及周邊相關規(guī)劃情況

1.項目19#樓一層規(guī)劃用途為小區(qū)配套用房，包含物業(yè)用房、衛(wèi)生間、智能快件箱用房、門廳等功能。

2.項目19#樓負一層及周邊區(qū)域規(guī)劃為小區(qū)配套會所，面積約1700㎡，涵蓋泳池、健身房、會客區(qū)等功能。

二、關于銷售告知、前期宣傳相關說明

1.銷售階段，我司已就售樓處地上一層規(guī)劃用途、功能分割等信息，在銷售案場不利因素公示欄明示，并在業(yè)主簽署的《客戶須知》中明確載明，已履行完整告知義務。

2.宣傳材料中標注“實景圖”，為會所及售樓處實景場景展示，相關宣傳內容真實、合規(guī)，不存在虛假宣傳、誤導消費者的情形。

我司始終按規(guī)劃與合同約定執(zhí)行，未隱瞞項目相關信息，相關銷售過程符合商品房銷售管理規(guī)范。

三、關于業(yè)主其他訴求的回應

19#樓一層規(guī)劃為政府批準核定的小區(qū)公共配套用房，其功能、布局需嚴格按照規(guī)劃批復執(zhí)行，無法擅自變更規(guī)劃用途。后續(xù)我司將在合規(guī)前提下加強同業(yè)主溝通，回應業(yè)主合理關切。

我司始終堅持合規(guī)開發(fā)、誠信經營，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，妥善推進項目建設，按照合同約定履行交付工作。”

然而，針對該回應，業(yè)主林先生并不認可。

“開發(fā)商現(xiàn)在說一層規(guī)劃用途為小區(qū)配套用房，負一層才是會所?？伞蛻繇氈?，在一樓平面圖展示的那一頁，標題大字就寫著‘項目會所重要信息告知’，這不是矛盾了嗎？開發(fā)商說在銷售案場不利因素公示欄明示過，可3月15日我們業(yè)主拍攝的不利因素公示欄里，我們僅看到他們提到19幢有智能快件箱用房，完全沒看到廁所和物業(yè)用房的提示。”林先生表示。

宣傳“實景”又拆改或涉嫌虛假宣傳

如果僅憑“客戶須知”簽字，以及銷售案場的不利因素公示欄信息，開發(fā)商能否說已經告知到位？業(yè)主認為開發(fā)商的做法涉嫌虛假宣傳，有沒有道理？

對此，上海信昌律師事務所高級合伙人蔣振偉律師表示，開發(fā)商的行為涉嫌虛假宣傳，其以“客戶須知”已簽字、銷售案場的不利因素公示欄信息為由主張已告知到位，在法律上很難站住腳。

蔣振偉律師認為，開發(fā)商在售樓處開放“實景示范區(qū)”，并通過官方社交媒體將會所一樓、負一樓及旋轉樓梯作為整體“實景”宣傳，這已構成對小區(qū)公共設施具體、明確的允諾。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，這種宣傳若對合同訂立及房價有重大影響，應視為合同內容。開發(fā)商若事后“爆改”物業(yè)用房、拆除樓梯，屬于典型的違約行為，也構成了虛假宣傳。

“客戶須知”是開發(fā)商提供的格式條款。如果真如業(yè)主所說，開發(fā)商僅用“小字”在繁雜文件中隱藏關鍵設計變更，且銷售未特別提醒，那么屬于“不合理地免除自身責任”。根據《民法典》第四百九十七條，該條款可被認定為無效。

對于“實景將拆改”這種足以影響購房決策的重大不利因素，開發(fā)商必須以顯著方式提示并主動說明。若僅在“客戶須知”中夾雜平面圖，不符合“合理提示”要求，不能視為有效告知。

蔣振偉律師認為，開發(fā)商官方賬號發(fā)布的“實景圖”和視頻，目的是為了促進銷售，屬于商業(yè)宣傳活動，其性質與售樓處沙盤、樓書無異。若開發(fā)商完全知曉報規(guī)方案與宣傳不符，卻仍按“實景”宣傳，吸引購房者下單，屬于典型的主觀故意。

如果“報規(guī)方案”與“宣傳實景”存在根本沖突，開發(fā)商應當在銷售時明確、顯著地告知購房者，而非利用“報規(guī)”作為事后毀約的理由。

那么，在“實景示范區(qū)”的“美顏”沖擊下，購房者應在哪些環(huán)節(jié)重點核查呢？

對此，蔣振偉律師建議：

首先，看規(guī)劃，不只顧看“美顏”。購房者應注意要求查看并拍照留存《建設工程規(guī)劃許可證》及附圖（總平面圖）。這是樓盤建設的法律依據，物業(yè)用房、公共設施的位置和性質都在上面。開發(fā)商的“實景”和這張圖對不上，就是虛假宣傳。

其次，查“五證”，確保項目合法。應注意查看在售樓處公示欄核實項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。證件不齊，風險極大。

再次，留證據，特別是“承諾”。購房者可對沙盤、宣傳片、樓書、官方社交媒體宣傳內容全面拍照、錄屏。將銷售關于“未來不會拆改”的口頭承諾，通過微信文字或錄音留存。這些是日后維權的關鍵證據。

最后，簽合同，核實附圖附件。簽訂合同時，務必核對合同附件中的小區(qū)總平面圖是否與“實景示范區(qū)”一致。如發(fā)現(xiàn)“實景”在圖上顯示為“物業(yè)用房”，切勿簽字。