五年前，深圳通過(guò)增加土地供應(yīng)、出臺(tái)降杠桿等調(diào)控政策，極力把房?jī)r(jià)從高位拉下來(lái)。

　　如今，深圳緊跟穩(wěn)樓市政策步伐，開啟抬高地價(jià)等模式，試圖把房?jī)r(jià)從底部拉起來(lái)。

　　五年來(lái)，市場(chǎng)冷熱交替，政策松緊變換，唯一不變的，是那只“有形之手”掌控節(jié)奏的決心。

　　01

　　房?jī)r(jià)到底是怎么漲起來(lái)的？

　　關(guān)于這個(gè)話題，很多人第一時(shí)間想到的，是2008年四萬(wàn)億放水，和2015年那輪棚改貨幣化。

　　但事實(shí)上——

　　不管貨幣放水也好，棚改拆遷也罷，只是點(diǎn)燃房?jī)r(jià)的導(dǎo)火線，真正的推手，是房?jī)r(jià)與地價(jià)互相抬轎子的五步循環(huán)。

　　第一步，二手房筑底。過(guò)去這些年已售商品房的成交價(jià)，形成了市場(chǎng)的價(jià)格基準(zhǔn)，就像護(hù)城河一樣，穩(wěn)住基本盤。

　　第二步，土拍預(yù)熱。操盤手精準(zhǔn)地拿出幾塊壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊，吸引開發(fā)商爭(zhēng)搶，溢價(jià)率慢慢走高，市場(chǎng)開始躁動(dòng)。

　　第三步，制造地王。當(dāng)土拍熱度起來(lái)，總會(huì)有開發(fā)商愿意“搏一把”，以超高溢價(jià)拿地，地王就此誕生。

　　第四步，拉高新房。地王項(xiàng)目必然要做成高端產(chǎn)品，售價(jià)至少追平甚至刷新區(qū)域紀(jì)錄，新房?jī)r(jià)格天花板被捅破。

　　第五步，帶動(dòng)二手。新房漲價(jià)了，周邊二手房業(yè)主自然不甘心低價(jià)賣，要么惜售，要么提價(jià)，整個(gè)片區(qū)的價(jià)格體系就上去了。

　　這五步循環(huán)往復(fù)，就像滾雪球一樣，把房?jī)r(jià)一步步推高。

　　回頭看2015年初，當(dāng)時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)還處在下跌慣性中，但地王已經(jīng)遍地開花，北京、上海、深圳等，一塊塊地王如雨后春筍般冒出。然后發(fā)生了什么，大家都知道了：短短一年，深圳房?jī)r(jià)翻倍，上海、北京緊隨其后。

　　所以，房?jī)r(jià)上漲從來(lái)不是勻速運(yùn)動(dòng)，而是在某個(gè)節(jié)點(diǎn)突然爆發(fā)。

　　02

　　當(dāng)下，我們走到了哪一步？

　　答案是：正處于拉升核心區(qū)新房?jī)r(jià)格，以帶動(dòng)二手市場(chǎng)的階段。

　　這兩天，深圳集中推出了6宗住宅用地，基本都是分布在各區(qū)的核心位置。

　　具體來(lái)看

　　3宗位于限購(gòu)區(qū)：寶安中心區(qū)、前海桂灣、科技園片區(qū)各1宗。

　　3宗位于非限購(gòu)區(qū)：龍崗大運(yùn)1宗，龍華2宗一個(gè)在梅林關(guān)一個(gè)在大浪。

　　最有看點(diǎn)的當(dāng)屬限購(gòu)區(qū)三塊地，不管在產(chǎn)業(yè)、地段還是配套上，都占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。而且地塊體量都不大，寶中、前海桂灣、科技園地塊的土地面積，依次為約3.74萬(wàn)㎡、1.19萬(wàn)㎡、1.41萬(wàn)㎡。

　　像本次拿出來(lái)的寶中地塊，官方表示將會(huì)全力支持開發(fā)商在戶型、陽(yáng)臺(tái)、公共空間設(shè)計(jì)等方面大膽創(chuàng)新，打破傳統(tǒng)限制，并建立專項(xiàng)服務(wù)機(jī)制。

　　鼓勵(lì)開發(fā)商建更好的房子、回應(yīng)市場(chǎng)改善需求。

　　復(fù)盤2025年，深圳共出讓了12宗宅地——

　　成交規(guī)模創(chuàng)下5年新低，平均溢價(jià)率卻創(chuàng)下6年新高，達(dá)到了32.81%，領(lǐng)跑一線城市，前海桂灣、寶中出了個(gè)單價(jià)地王和總價(jià)地王。

　　整體走的是「縮量提質(zhì)」路線：地塊小，聚焦核心區(qū)。

　　后面大概率也是保持這個(gè)趨勢(shì)。

　　價(jià)格方面，現(xiàn)在看到的，深圳灣沄璽二期備案價(jià)上調(diào)了，片區(qū)二手業(yè)主節(jié)后普遍惜售，科技園、前海寶中等先鋒板塊也出現(xiàn)了局部回暖的信號(hào)。

　　雖然目前還只是復(fù)蘇階段，遠(yuǎn)沒(méi)有“萬(wàn)物皆漲”的地步。但趨勢(shì)已經(jīng)很明顯：二手房筑底→土拍升溫→地王出現(xiàn)→核心區(qū)新房漲價(jià)→帶動(dòng)二手，這個(gè)鏈條正在啟動(dòng)。

　　03

　　有人說(shuō)，這次不一樣了?，F(xiàn)在貸款買房，不如賣房炒股，很多年輕人都跑去擁抱高科技了。

　　確實(shí)，這一輪樓市調(diào)整，和以往有著很多不同的地方。

　　但對(duì)核心城市來(lái)說(shuō)，底層邏輯并沒(méi)有變——

　　土地價(jià)值提升、貨幣環(huán)境寬松、城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，這些因素共同支撐著房?jī)r(jià)長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)。

　　小孩子才做選擇題，成年人當(dāng)然全都要。那些在股市里游刃有余的，趁機(jī)加倉(cāng)的，大部分手里都會(huì)有至少一兩套核心房產(chǎn)作為底牌，并且牢牢守住。

　　看騰訊最新披露的財(cái)報(bào)：

　　2025年，騰訊給115849萬(wàn)名員工發(fā)了1309億工資，人均年薪超112萬(wàn)，同比漲了15.9%。

　　那些賺到第一桶金的，對(duì)未來(lái)收入預(yù)期樂(lè)觀的，依然會(huì)選擇買房和換房。

　　優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善居住條件，依然是當(dāng)前市場(chǎng)的主流邏輯。

　　看空者最大的誤區(qū)，是低估了人們對(duì)“更好生活”的向往。即使總?cè)丝跀?shù)量在減少，但高凈值人群的流向始終向核心城市聚集：

　　從小城市到大城市、從城外到城內(nèi)，從普通住宅到品質(zhì)大平層……

　　每一次置換，都是一次購(gòu)買力向更高能級(jí)城市的集中。

　　這，才是支撐核心城市房?jī)r(jià)的底層力量。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。

　　而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。