3月24日，中國金茂發(fā)布2025全年業(yè)績報告。

報告期內(nèi)，金茂實現(xiàn)簽約銷售金額1135億元，同比增長16%；行業(yè)排名升至第8位，創(chuàng)歷史新高。盈利方面，全年毛利92.21億元，同比增長7%，整體毛利率升至16%；股東應(yīng)占利潤12.53億元，同比增長18%。

在許多房企的利潤大幅下降的情況下，金茂的成績不錯。

所以，金茂的管理層宣布，公司已實現(xiàn)“活下來”的階段性任務(wù)，下一步要“活得好”、力爭“活出彩”。

不過，結(jié)合市場反饋、項目現(xiàn)狀及行業(yè)趨勢，會發(fā)現(xiàn)中國金茂在產(chǎn)品品控、區(qū)域布局、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、盈利質(zhì)量等方面，仍存在諸多亟待解決的隱憂。

在2024年，金茂就制定了一個“奮進計劃”，計劃從2025年到2027年解決80%的存量問題。

這意味著，至少到2027年底，金茂的核心任務(wù)之一仍是“清理舊賬”。

在業(yè)績發(fā)布會上，管理層提到，金茂積極推動存量盤活，2025年完成47個項目清盤，累計15宗土地、26個大宗資產(chǎn)實現(xiàn)盤活。

不過，盤活的本質(zhì)是什么？是土地?zé)o法按原計劃開發(fā)，只能通過收儲、置換等方式“換血續(xù)命”。這15宗土地的盤活，恰恰說明金茂手中仍有大量“沉睡資產(chǎn)”等待處理。

匯豐研究在去年8月的報告中直言：市場更關(guān)注金茂清理舊有庫存的能力。

2025年，金茂實現(xiàn)簽約銷售金額1135億元，同比增長16%。在金茂的銷售額強勁增長的過程中，新項目的亮眼表現(xiàn)，某種程度上掩蓋了舊庫存的沉重負擔(dān)。但當(dāng)這些舊庫存以低于預(yù)期的價格去化時，對毛利率的拖累將持續(xù)顯現(xiàn)。

如果結(jié)合毛利率的貢獻點來看，這個問題則更為明晰。

2025年，金茂的毛利率提升至16%，同比增加1個百分點，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率由11%提升至13%。管理層將其歸功于“金玉滿堂”產(chǎn)品體系和核心城市布局。

這一毛利率水平是在“24年以來新獲取項目凈利率超10%”的支撐下實現(xiàn)的。

這意味著，如果剔除新項目的貢獻，舊庫存項目的毛利率可能更低。

除了存量壓力與盈利隱憂，金茂寄予厚望的“第二增長曲線”，同樣面臨成長瓶頸。

品質(zhì)服務(wù)、精品持有和建筑科技，被金茂定位為突破開發(fā)業(yè)務(wù)依賴、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的核心抓手。

在2月份舉行的工作會議上，陶天海還提到要加速第二曲線的發(fā)展，打造具有辨識度的領(lǐng)先品牌。

就品質(zhì)服務(wù)而言，金茂服務(wù)實現(xiàn)總收入約為人民幣36.68億元，同比增加18.5%，但歸母凈利潤為3.1億元，同比下降18.8%。

另外，截至2025年底，金茂服務(wù)在管面積僅1.06億平方米，同比僅增長5%，整體規(guī)模依然偏小。相較于碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物管企業(yè)動輒數(shù)億平方米的在管規(guī)模，差距顯著。

同時，金茂服務(wù)自上市之初，便患有嚴重“依賴癥”，其業(yè)務(wù)主要依賴母公司的項目輸送，外拓能力薄弱，非金茂開發(fā)項目的在管占比偏低。

一旦母公司開發(fā)業(yè)務(wù)收縮，將直接影響金茂服務(wù)的增長后勁。

精品持有業(yè)務(wù)方面，金茂宣稱持有物業(yè)總建面達436萬平米，商業(yè)運營收入同比增長9%，酒店EBITDA同比增長31%，但整體規(guī)模依然有限，對公司整體營收的貢獻占比偏低。

此外，在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，金茂雖有突破，推出了華夏金茂商業(yè)REIT這一成熟項目，但該項目主要聚焦商業(yè)綜合體，酒店等其他持有業(yè)態(tài)的REITs探索仍處于起步階段，資產(chǎn)盤活與增值的效率有待進一步提升。

看來，金茂的“第二曲線”仍處于規(guī)模薄弱和貢獻有限的階段，難以真正支撐公司從“開發(fā)為主”向“城市運營”的轉(zhuǎn)型。

區(qū)域布局的過度集中，則是金茂面臨的另一重潛在風(fēng)險。

金茂2025年新獲取21個項目，全部位于一二線城市，其中北京、上海投資占比高達66%。

金茂全年土地款為577億元，這意味著僅京滬兩地就投入了約379億元。

一線城市確實是當(dāng)前樓市最安全的選擇，金茂在北京、上海的簽約銷售額均突破200億元，印證了這一策略的成效。

但風(fēng)險也隨之而來：一旦京滬市場出現(xiàn)波動，或土地市場競爭加劇導(dǎo)致拿地成本上升，金茂的業(yè)績將面臨集中沖擊。

而且，一二線城市土地資源稀缺，拿地成本持續(xù)高企，且市場競爭日趨激烈，想要維持現(xiàn)有的市場份額，需投入更多的資金與資源，增長難度持續(xù)加大。

此外，截至2025年末，金茂未售貨值89%位于一二線城市，但一線城市僅占30%。換句話說，近70%的貨值集中在二線城市。

這些二線城市能否在2026-2027年保持去化速度和價格韌性，是金茂未來兩年業(yè)績的關(guān)鍵變量。

毋庸置疑，金茂銷售規(guī)模在增長、行業(yè)排名在提升、融資成本在下降——這些是金茂值得肯定的成績，但對于一家“盈利同比增長18%”的公司而言，維持股息水平本該是情理之中?？山鹈x擇了不派末期息。

管理層或許有自己的考量：保留現(xiàn)金用于存量盤活和新項目獲取。但在投資者眼中，這傳遞出了什么信號？