自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)風(fēng)云變幻，新的競(jìng)爭(zhēng)格局正在加速形成。

在2020年8月末發(fā)布“三道紅線”政策時(shí)，當(dāng)時(shí)TOP30房企中僅有5家處于“綠檔”。據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這5家房企分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)和招商蛇口。

短短5年之后，這些房企的命運(yùn)就已經(jīng)走向分化：央企憑借融資與信用優(yōu)勢(shì)逆勢(shì)擴(kuò)張，坐穩(wěn)頭部；而失去“安全墊”的金地集團(tuán)，則在去杠桿與銷售下行的雙重?cái)D壓下迅速“掉隊(duì)”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，于2025年末，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口齊齊沖進(jìn)行業(yè)TOP5，唯有金地集團(tuán)銷售規(guī)模只有300億元，被阻擋在top20的門(mén)外。

作為曾經(jīng)四大金剛“招保萬(wàn)金”中的一員，金地集團(tuán)未來(lái)還能否擠進(jìn)頭部房企的行列？

其實(shí)，金地集團(tuán)是一家老牌房企。

1988年，深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司正式成立，主要業(yè)務(wù)是統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)深圳市上步區(qū)屬下工業(yè)村。此后，公司更名為金地實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司，并在1993年開(kāi)始從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是深圳市福田區(qū)的區(qū)屬國(guó)有企業(yè)。

3年后（1996年），在原金地實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行改組、設(shè)立了金地集團(tuán)。當(dāng)時(shí)，深圳市福田區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局為第一大股東，持股49%。

此后，深圳市福田區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局將其所持金地集團(tuán)全部股份，轉(zhuǎn)由下屬公司深圳市福田投資發(fā)展公司（現(xiàn)更名為：深圳市福田投資控股有限公司，以下簡(jiǎn)稱：福田投資）持有。目前，福田投資仍是金地集團(tuán)的第二大股東。

有國(guó)資背書(shū)，金地集團(tuán)曾和招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科并稱為“招保萬(wàn)金”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“猛將”。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)激蕩前行的30余年里，房企經(jīng)歷了野蠻發(fā)展、加速狂奔、殘酷“洗牌”。在這期間，金地集團(tuán)有過(guò)“掉隊(duì)”，也有過(guò)高光時(shí)刻——2021年，其銷售額達(dá)2867.1億元，在克而瑞榜單上位列行業(yè)第11；2022年，又和“招保萬(wàn)”在行業(yè)TOP10相遇。

在這之后，金地集團(tuán)掉頭向下，銷售規(guī)模一瀉千里。2024年，金地集團(tuán)的簽約金額跌破千億，降至685.1億元，和2023年的1535.5億元相比直接“腰斬”。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

一邊是沉重債務(wù)下的去杠桿壓力，一邊是銷售端的萎靡不振，雙重?cái)D壓之下，金地集團(tuán)自2023年6月以來(lái)就暫停在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，直到2025年才重啟拿地，在杭州、上海等地補(bǔ)倉(cāng)。

在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)徐家俊表示，公司重回土地拍賣市場(chǎng)的主要原因是公司隨著公開(kāi)債務(wù)的償還，債務(wù)壓力緩解。同時(shí)，2024年行業(yè)寬松政策對(duì)市場(chǎng)整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用，市場(chǎng)有所修復(fù)，部分核心城市市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度回暖的積極跡象，因此在核心城市重啟拿地。

金地集團(tuán)試圖重整旗鼓，再回正軌，但現(xiàn)實(shí)卻不如人意。2025年，金地集團(tuán)的簽約金額同比大跌56.18%至300.2億元，幾乎僅剩2021年巔峰時(shí)期的1/10。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

另?yè)?jù)克而瑞、中指院數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)2025年的合約銷售額甚至比仍處于困境中的碧桂園還低102億元，行業(yè)排名降至第23位。

進(jìn)入2026年，金地集團(tuán)又艱難開(kāi)場(chǎng)。2026年2月，企業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約金額6.3億元，同比下降77.50%；前2個(gè)月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額18.5億元，同比下降63.37%。

那么，金地集團(tuán)為何在銷售端如此萎靡？是土儲(chǔ)布局，還是戰(zhàn)略層面存在問(wèn)題？2025年以來(lái)補(bǔ)倉(cāng)的項(xiàng)目去化如何？是否有提振銷售、加快去化的具體措施？

對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向金地集團(tuán)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

銷售端不暢所帶來(lái)的“隱痛”，正在金地集團(tuán)的財(cái)報(bào)上慢慢浮現(xiàn)。

今年1月23日，金地集團(tuán)披露2025年業(yè)績(jī)預(yù)告——預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)虧損111億元到135億元，扣非后歸母凈利潤(rùn)虧損100億元到124億元。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

和2024年歸母凈利潤(rùn)虧損61億元、扣非后歸母凈利潤(rùn)虧損44億元相比，2025年的虧損規(guī)模直接翻倍，創(chuàng)下2001年上市以來(lái)的最高虧損紀(jì)錄。

（圖 / 金地集團(tuán)財(cái)報(bào)）

對(duì)于利潤(rùn)的下滑，金地集團(tuán)解釋，公司近年銷售規(guī)模下降，2025年可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年減少，營(yíng)業(yè)收入較上年下滑。

此外，公司根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷售策略，加大去化力度，使得部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本，基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和信用損失準(zhǔn)備。

就在金地集團(tuán)轉(zhuǎn)入虧損之前，管理層的震蕩就已經(jīng)提前上演。

2023年10月16日晚間，金地集團(tuán)宣布，因身體原因，凌克申請(qǐng)辭去公司董事、董事長(zhǎng)和董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)。

據(jù)悉，凌克曾任深圳市福田外貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)部部長(zhǎng)，進(jìn)入金地集團(tuán)后，以董事長(zhǎng)身份執(zhí)掌金地集團(tuán)長(zhǎng)達(dá)25年。就像雷軍之于小米、王健林之于萬(wàn)達(dá)，凌克則是金地集團(tuán)的“靈魂人物”。

這場(chǎng)離職也引起了軒然大波。凌克官宣離職次日（10月17日），金地集團(tuán)股價(jià)低開(kāi)低走，當(dāng)日觸及跌停，同時(shí)多筆境內(nèi)債齊跌，且有債券跌幅超20%。當(dāng)日，金地集團(tuán)緊急發(fā)布公告，再次表示凌克離職是“身體原因”，強(qiáng)調(diào)公司“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正?！薄?/p>

很快，第一大股東富德生命人壽、第二大股東福田投資相繼派人入主金地集團(tuán)。2024年3月，金地集團(tuán)前董秘徐家俊當(dāng)選為新一任董事長(zhǎng)、來(lái)自福田投資的季彤擔(dān)任副董事長(zhǎng)。

在2025年最后一天，金地集團(tuán)宣布，因工作變動(dòng)原因，季彤申請(qǐng)辭去董事、副董事長(zhǎng)等職，辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。2026年1月，福田投資董事長(zhǎng)楊宇球進(jìn)入金地集團(tuán)董事會(huì)。

客觀而言，新管理團(tuán)隊(duì)或許有著更資深的管理經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的熟悉程度或難以匹敵凌克、黃俊燦等長(zhǎng)期深耕房地產(chǎn)的“老將”。從數(shù)據(jù)來(lái)看，自2024年以來(lái)，金地集團(tuán)始終沒(méi)有走出虧損，2年歸母凈利潤(rùn)累計(jì)虧損預(yù)計(jì)超過(guò)170億元。

那么，新管理團(tuán)隊(duì)組建2年，如何改善巨額虧損的難題？誰(shuí)應(yīng)為集團(tuán)的虧損承擔(dān)責(zé)任？是否有扭虧時(shí)間表？倘若長(zhǎng)期虧損，是否擔(dān)憂加劇現(xiàn)金流壓力？對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向金地集團(tuán)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

在房地產(chǎn)巔峰時(shí)期，金地集團(tuán)也曾深受資本青睞。

2013年至2014年期間，富德生命人壽、安邦保險(xiǎn)及子公司安邦人壽（大家保險(xiǎn)后接管安邦，以下合稱：大家系），曾在二級(jí)市場(chǎng)不斷舉牌金地集團(tuán)，爭(zhēng)相入局。

據(jù)「子彈財(cái)經(jīng)」不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1月至2014年5月，富德生命人壽至少買入金地集團(tuán)11.35億股股票，耗資約84億元。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

2013年12月至2014年12月，彼時(shí)的安邦保險(xiǎn)、安邦人壽（后為“大家系”）則增持了金地集團(tuán)超6億股股票，均價(jià)普遍在6元/股以上。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

于2014年末，富德生命人壽、大家系分別持有金地集團(tuán)29.99%、20%股權(quán)，一躍成為金地集團(tuán)的前兩大股東，力壓創(chuàng)始股東福田投資一頭。

而一向敏銳的大家系，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入下滑通道之時(shí)就迅速撤退。從2021年開(kāi)始，大家系開(kāi)始頻繁減持套現(xiàn)，逐漸淡出金地集團(tuán)前十大股東行列。

其實(shí)，富德生命人壽曾擬轉(zhuǎn)讓金地集團(tuán)股份的消息也一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)。2023年10月凌克辭任董事長(zhǎng)不久之后，網(wǎng)傳富德生命人壽擬以60億元轉(zhuǎn)讓金地集團(tuán)股權(quán)予深投控，但深投控官微很快發(fā)表聲明辟謠，并稱已向公安部門(mén)報(bào)警。

如今，富德生命人壽已經(jīng)被套牢。于2025年三季度末，富德生命人壽持有金地集團(tuán)13.47億股，按照2026年3月20日的收盤(pán)價(jià)2.95元/股計(jì)算，這些股份價(jià)值約40億元，和曾經(jīng)耗資80余億元舉牌的盛況相比，產(chǎn)生了巨大落差。

但值得注意的是，在兩大險(xiǎn)資入主之后，金地集團(tuán)的分紅比例陡然飆升，早已分享了房地產(chǎn)紅利。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年至2021年，金地集團(tuán)累計(jì)分紅約192億元，每年的股利支付率均超30%。而在2015年以前，金地集團(tuán)的股利支付率從未超過(guò)20%。

（圖 / Wind）

只不過(guò)，在長(zhǎng)期高額分紅之后，又疊加償債高峰的到來(lái)，一定程度上擠壓了金地集團(tuán)的現(xiàn)金流安全邊界。

2023年12月，金地集團(tuán)曾向福田投資轉(zhuǎn)讓深圳市金地新沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)，回籠了32.51億元。

但這仍然只是杯水車薪。于2025年三季度末，金地集團(tuán)的貨幣資金為143.40億元，短期借款4.26億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債278.58億元，短債合計(jì)約282.84億元。若以此粗略計(jì)算，企業(yè)的短期資金缺口約139億元。

（圖 / 金地集團(tuán)財(cái)報(bào)）

不僅如此，金地集團(tuán)還在喪失“造血”能力。2025年前三季度，金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-14.68億元，直接由正轉(zhuǎn)負(fù)。在樓市當(dāng)下“?，F(xiàn)金流”為核心的環(huán)境下，金地集團(tuán)所承受的資金鏈壓力由此可見(jiàn)一斑。

（圖 / 金地集團(tuán)財(cái)報(bào)）

回頭來(lái)看，金地集團(tuán)“掉隊(duì)”之后，曾短暫回歸到行業(yè)TOP10行列，此后又陷入了銷售驟降、利潤(rùn)虧損的困境之中。這一次，將金地集團(tuán)重新推回正軌的重任，就從凌克傳遞到了徐家俊肩上。