2026開年，亞龍灣紅樹林度假酒店精彩活動不斷。

在文旅等重資產(chǎn)領(lǐng)域，項目前期投入大、回報周期長，企業(yè)在發(fā)展過程中高度依賴穩(wěn)定的金融環(huán)境。

中房報記者 陳標志 三亞報道

當前，海南自貿(mào)港建設(shè)已進入封關(guān)運作后的關(guān)鍵時期，文旅產(chǎn)業(yè)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)，正持續(xù)釋放強勁活力。

然而，就在這一背景下，三亞三個紅樹林項目——這一曾被譽為中國文旅產(chǎn)業(yè)標桿的品牌，卻因流動性困境進入破產(chǎn)重整程序，引發(fā)了社會各界的廣泛關(guān)注。

一邊是運營穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足、帶動近7000人就業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，一邊是金融政策調(diào)整等帶來的外部壓力，紅樹林所遭遇的困境，既令人惋惜，也值得深刻反思。

運營穩(wěn)健“優(yōu)良資產(chǎn)”何以陷入危機

2026年春節(jié)，三亞灣紅樹林度假世界。

三亞紅樹林項目包括亞龍灣紅樹林、三亞灣紅樹林度假世界和海棠灣紅樹林度假酒店，是業(yè)內(nèi)公認的優(yōu)質(zhì)文旅資產(chǎn)。

其中，亞龍灣紅樹林自2004年開業(yè)以來便持續(xù)盈利，入住率與營收水平長期位居行業(yè)前列，運營毛利率高達64%，是中國唯一一家連續(xù)10余年運營毛利率保持在60%以上的酒店。

3個項目合計擁有6000余間客房，建筑面積達100萬平方米，依托稀缺的灣區(qū)資源與成熟的商業(yè)模式，長期以來穩(wěn)居海南文旅市場第一梯隊。無論是項目口碑、入住率，還是運營收入，均展現(xiàn)出強勁的自我造血能力。

就是這樣一家運營正常的民營企業(yè)，卻在2018年之后逐步陷入流動性危機。

據(jù)今典集團事后回應(yīng)媒體，紅樹林陷入困境的真正原因，并非源于經(jīng)營不善，而是金融政策調(diào)整等外部環(huán)境變化所致。

企業(yè)進一步解釋，文旅項目本身具有投入大、周期長、回收慢的特點，建設(shè)周期通常需要2~5年。在政策環(huán)境相對穩(wěn)定的時期，銀行貸款到期后通常能夠續(xù)貸或換貸，企業(yè)運營保持平穩(wěn)。

然而，一旦外部政策驟然收緊，原本健康的資產(chǎn)也難以承受突如其來的流動性沖擊。

金融政策收緊引發(fā)債務(wù)期限錯配？

2026開年，亞龍灣紅樹林度假酒店吸引了眾多游客前來游玩。

據(jù)了解，2018年，金融去杠桿周期啟動，金融機構(gòu)將自持長期運營的文旅項目統(tǒng)一歸為“房地產(chǎn)”類別，導致貸款期限被壓縮至3~5年。

與此同時，在“房住不炒”的總基調(diào)下，海南出臺了“全域限購”等一系列樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場政策全面收緊，“壯士斷腕”擺脫房地產(chǎn)依賴、與房地產(chǎn)“徹底決裂”，成為海南樓市一段時期內(nèi)的重要導向。

在這一背景下，紅樹林項目的融資環(huán)境發(fā)生根本性變化。原本依賴續(xù)貸與換貸維持的資金鏈條被切斷，銀行不再續(xù)貸，轉(zhuǎn)而要求本金利息到期后一次性償還。企業(yè)現(xiàn)金流瞬時承壓，征信也受到影響。

自2019年起，紅樹林已無新增融資現(xiàn)金流，完全依靠自身運營收入維持運轉(zhuǎn)。

這背后反映的是典型的債務(wù)期限錯配問題——長期資產(chǎn)與短期負債之間的矛盾。

據(jù)企業(yè)介紹，三亞紅樹林企業(yè)的銀行貸款平均期限僅為5年，最長一筆也不過8年，而文旅項目的投資回報周期往往遠超這一期限。

對于一個健康的運營主體而言，現(xiàn)金流雖可覆蓋日常成本與利息支出，卻難以在短期內(nèi)消化大額本金集中到期的壓力。

政策環(huán)境的驟然收緊，使這一矛盾被迅速放大，企業(yè)即便資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)健，也難逃流動性危機的沖擊。

“企業(yè)自身投入遠超外部融資”

2026年騰訊云合作伙伴大會在海棠灣紅樹林度假酒店舉辦。

2026恒瑞醫(yī)藥全國經(jīng)銷商大會在海棠灣紅樹林度假酒店舉辦。

從網(wǎng)上公開的債權(quán)信息來看，紅樹林的債務(wù)結(jié)構(gòu)頗具代表性。

2018年前，銀行指定評估機構(gòu)對3個紅樹林酒店的估值約為217億元，彼時金融機構(gòu)貸款總額僅為30余億元，占總資產(chǎn)比例較低，項目絕大部分投資來自企業(yè)自身。

而此次長城資產(chǎn)與信達資產(chǎn)在阿里資產(chǎn)平臺掛牌的債權(quán)合計43億元。

但值得注意的是，這并非紅樹林最大的債權(quán)來源。最大的債權(quán)人正是紅樹林的實際控制方——今典集團。今典集團及所屬企業(yè)申報的債權(quán)約70余億元，占全部紅樹林債權(quán)的50%以上。

這意味著，企業(yè)在項目上的真金白銀投入遠超外部融資，長期堅守、穩(wěn)健運營，卻因債務(wù)期限錯配和外部政策變化，被迫進入破產(chǎn)重整程序。

紅樹林的案例并非孤例。在文旅等重資產(chǎn)領(lǐng)域，項目前期投入大、回報周期長，企業(yè)在發(fā)展過程中高度依賴穩(wěn)定的金融環(huán)境。一旦外部政策發(fā)生變化，即便項目本身運營健康、現(xiàn)金流良好，仍可能因短期流動性問題陷入困境。

這種因政策環(huán)境變化導致優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)陷入危機的情形，值得各方高度關(guān)注。

當前，國家高度重視民營經(jīng)濟發(fā)展，強調(diào)要穩(wěn)定預期、提振信心，保護民營企業(yè)和民營企業(yè)家的合法權(quán)益。在這一背景下，如何精準識別因非經(jīng)營原因陷入困境的優(yōu)良企業(yè)，如何通過精準施策幫助其紓困解難，已成為社會各界需要共同面對的重要課題。

對地方經(jīng)濟而言，優(yōu)良民營企業(yè)不僅是就業(yè)的穩(wěn)定器，更是產(chǎn)業(yè)升級的重要力量。紅樹林項目直接帶動近7000人就業(yè)，間接拉動更多文旅相關(guān)崗位，穩(wěn)定運營、足額納稅，是地方經(jīng)濟的重要支撐。

紅樹林的破產(chǎn)重整，是一面鏡子，映照出民營企業(yè)在外部環(huán)境變化中的脆弱，也提醒我們：在推動高質(zhì)量發(fā)展的道路上，呵護民營企業(yè)，就是守護經(jīng)濟信心與民生根基。唯有通過制度性關(guān)懷，精準施策、科學紓困，才能真正激發(fā)市場主體活力，促進地方經(jīng)濟健康發(fā)展。