「西安房哥」是本地購房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說人話！

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買房，見面，加好友聯(lián)系。

早上送娃，因?yàn)榇┦裁匆路臓幷摚阕氵t到了10分鐘，我看了天氣，陰轉(zhuǎn)晴，8-19℃，但家里四口人的體驗(yàn)卻完全不同。

媳婦認(rèn)為秋衣+薄毛衣就行，我意思再加個(gè)開衫，奶奶說秋褲也不能脫，孩子堅(jiān)持要穿短袖，因?yàn)橛邢矚g的奧特曼圖案。

明明溫度擺在這里，外面樹也綠了，花也開了，但一家四口人穿衣的立場都很難統(tǒng)一。

買房圈子里，圍繞三月西安樓市回暖沒的爭議也是一樣，支持與反對方胡不想讓，就我的觀察看，問題壓根不在于回暖溫度，而是多方立場不同。

屁股決定腦袋，觀點(diǎn)會(huì)騙人，但口袋是真實(shí)的！

真實(shí)溫度

2026年，想要達(dá)成樓市回暖的共識(shí)，其實(shí)是很困難的，當(dāng)下的市場并非房價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)，而是自住置換驅(qū)動(dòng)。

但大眾多年的觀念是樓市回暖等于房價(jià)上漲，這個(gè)在如今卻是不成立的，作為從業(yè)者，如果用一句諺語總結(jié)，最合適的就是旱的旱死，澇的澇死。

數(shù)據(jù)會(huì)有真假，但體驗(yàn)是無比真實(shí)的，就和春天一樣，有人冷有人熱，但花會(huì)開，樹會(huì)綠，鳥會(huì)飛，不用懷疑，這就是春天。

壹

售樓部里，冷熱不均

為了驗(yàn)證這個(gè)觀點(diǎn)，上周我和團(tuán)隊(duì)花一周的時(shí)間走訪了西安不少售樓部，包括但不局限于招商西安灣，林嶼縵島，綠城桂冠東方，長安玉華；

金茂幸福曉棠、金地長纓賦，邦泰觀云高新，保利天瑞，以及高新三期的中海、招商和越秀鐵建，基本覆蓋西安各個(gè)熱門區(qū)域。

基本來都是周邊三五公里范圍內(nèi)的居民，最火的是招商的 林嶼縵島，月中旬開盤現(xiàn)場，我這有讀者搖號(hào)三次139㎡沒有中簽。

（招商開盤現(xiàn)場）

新三板的團(tuán)結(jié)村和幸福林帶確實(shí)熱鬧，周末售樓部里座無虛席，沙盤，樣板間，示范區(qū)里客戶不少。

相比新房的熱鬧，反而是現(xiàn)房尾盤，比較冷清，朋友圈里特價(jià)，工抵消息不斷，售樓部里人氣寥寥，置業(yè)顧問看著手機(jī)，無心工作。

貳

業(yè)主群里，火熱討論

人是情緒的產(chǎn)物，買不買房，很多時(shí)候是從聊不聊開始，房哥百人交流群有10個(gè)，相當(dāng)于西安買房圈的小樣本。

很明顯都感覺到開年后，討論房子的人變多了，沒有了去年那般恐慌與無奈，反而多了理智與分析。

（部分業(yè)主群話題）

多數(shù)的業(yè)主糾結(jié)的仍是手里的老房子賣哪個(gè)，比如跟風(fēng)搖號(hào)的，房價(jià)下跌的，買在外圍的，反而是新朋友，更關(guān)注學(xué)區(qū)房買哪里，高三是不是撿漏時(shí)機(jī)，奧體二手還會(huì)不會(huì)再降。

周內(nèi)，業(yè)主主動(dòng)來約聊置換房子的人變多了，周末團(tuán)隊(duì)陪粉絲去看房的頻率也更高了，該買的還在看，不買的也完全不考慮了，兩家分化挺明顯。

叁

小程序上，咨詢不斷

更直觀的則是房哥問答社的小程序上，順應(yīng)大家需求，文字提問從199元調(diào)整至1元，一元提問，買房答疑！

為了是摸清樓市脈搏，真正知道多少人有買房訴求，大家在買房過程中，對房價(jià)，產(chǎn)品，情緒有哪些糾結(jié)。

數(shù)據(jù)上，從3月1號(hào)開始，至今26天，總共收到一元文字咨詢約500條，499元電話或見面約聊共15人，典型的問題如下：

1、350萬預(yù)算，目前住涇河，工作出差多，通勤無要求，看重學(xué)校和大戶型，意向高新三期中海和招商現(xiàn)房，也接受奧體綠城，中糧的大面積二手房，對學(xué)校要求高，房哥給確定個(gè)方向？

2、房哥，我是外地人，在西安工作，媳婦懷孕4個(gè)月，考慮買房兼顧書包，想要四代房，預(yù)算240萬左右，有哪些可選？

3、房哥，關(guān)注五年以上了，我和另一半工作在高新和航天城，想買中海曲江大城，看重房齡小區(qū)環(huán)境和學(xué)區(qū)，但周邊比較荒，不知道當(dāng)前價(jià)格值得嗎，買了以后會(huì)不會(huì)再跌？

4、房哥，您好，保值暫時(shí)不住的話，預(yù)算不超過400萬，華潤悅府和悅璽可以入手嗎，什么時(shí)間合適？

5、房哥，實(shí)地看了高新觀宸和紫薇時(shí)光云境糾結(jié)，價(jià)格相差不多，邦泰擔(dān)心配套和學(xué)區(qū)問題，紫薇是口碑和產(chǎn)品一般，都擔(dān)心流通性，幫忙分析一下？

（部分小程序提問清單）

以上還僅是幾百條提問里的部分，基本大家訴求除了學(xué)區(qū)房外，更多的是四代新房改善，以及二手房入場時(shí)機(jī)，大家有疑問的也都可以去提問，一元提問，買房答疑！

冷熱不均

接觸了這么多買房人群后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)一個(gè)人真正決定買房時(shí)，他考慮的一定是預(yù)算，戶型，產(chǎn)品，學(xué)區(qū)和流通性，這些具體的問題，而非樓市有沒有回暖，房價(jià)還會(huì)不會(huì)再跌這些趨勢。

我從業(yè)11年，大家最熟悉的三句口頭禪就是，2017年前，五證不全不能買，2021年前，剛需早點(diǎn)買，2022年后，不住不買，這幾句話的含金量至今還在。

壹

房價(jià)回調(diào)是共識(shí)

房價(jià)，樓市和買房看似關(guān)聯(lián)，其實(shí)是不同話題，價(jià)格漲跌是全民財(cái)富話題，人人都可以聊，但從沒有對錯(cuò)，目前的共識(shí)是房價(jià)在止跌，西安相對六年前，房價(jià)回調(diào)幅度約28%。

（來源：冰山指數(shù)）

樓市更多是趨勢，比如新生兒變少，首付利率下降，不搖號(hào)，不限購等等，如今的共識(shí)是全民買房時(shí)代不在了，過去十個(gè)人買，如今可能只有3個(gè)人，地產(chǎn)的從業(yè)者，買房群體，關(guān)注度確實(shí)斷崖式下跌。

貳

置換需求仍旺盛

但買房更看需求，西安西北五省龍頭，仍有人口流入，現(xiàn)有的1300多萬人力，仍有不少小換大，舊換新，城北換城南，三代換四代的固定需求， 這是房價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)到需求驅(qū)動(dòng)正常的過程。

如今早已不是人人都買房，但買房的人更聚焦了，有點(diǎn)當(dāng)年路人不上網(wǎng)，網(wǎng)民不上街的意思。

對開發(fā)商而言，當(dāng)然是澇的澇死，旱的旱死，早已不是吃大鍋飯的年代，現(xiàn)在得拼價(jià)格，拼產(chǎn)品，拼地段。

團(tuán)結(jié)村的保億，招商，綠城，龍翔，幸福林帶的金茂，曲江的金茂確實(shí)賣的不錯(cuò)，高三，軟新，港務(wù)秦漢北的庫存，確實(shí)熬到了新房，仍然冷清。

（高新三期實(shí)景）

有的被價(jià)格拖累，有的被產(chǎn)品局限，有的在渾水摸魚，二手房更是如此，價(jià)格普降，但流通性不同，強(qiáng)學(xué)區(qū)的依舊好賣，一個(gè)月就能成交，老房子，舊房子，掛一年還是沒人看。

叁

大家都在卷房子

龐大的開發(fā)商群體和買房人群體，過去房價(jià)上漲，大家一起造富是一個(gè)陣營，如今泥菩薩過江，各想各的招，新房卷產(chǎn)品，二手卷價(jià)格是常態(tài)。

你賣不動(dòng)，不代表別人賣不動(dòng)，你不買，不代表別人不買，過去大家務(wù)虛，開發(fā)商賣10套都敢說賣50套，生怕同行不知道自己是紅盤，如今強(qiáng)大出頭鳥，只要賣了回款，紅不紅盤只是名號(hào)。

（來源：電影甲方乙方）

包括現(xiàn)在買房的人，即便去買，也是悄悄，不會(huì)大張旗鼓發(fā)朋友圈，周邊都在下行，你過于張揚(yáng)，也并非好事，這種心態(tài)轉(zhuǎn)化，也造成了沒有回暖的共識(shí)。

五種情緒

就像開頭說的，明明已經(jīng)春天，最高溫度19℃，但一家四口的穿衣意見都無法統(tǒng)一，樓市也是一樣，立場不同，屁股坐的地方不同，觀感和觀念是有巨大差異的，都是情緒作祟。

結(jié)合大量的咨詢案例，多年從業(yè)觀察，以及社交平臺(tái)，直播間蹲守，當(dāng)下的西安買房人呈現(xiàn)出五種情緒，可謂南轅北轍，沒有對錯(cuò)，只看你有房還是無房。

壹

手里有多套房的

西安人手里有多套房的不是小數(shù)目，比如父母家屬院一套，奶奶家老破小一套，自己2014年買首套，2021年跟風(fēng)又搖號(hào)，對外是家里四套房，但沒有一套像樣的好房子，現(xiàn)在面臨置換。

因?yàn)橐鲐?，關(guān)注點(diǎn)一定是樓市回暖了，二手房漲價(jià)了，未來好房子依舊有市場的相關(guān)話題，多套房最關(guān)注情緒。

貳

手里有一套房的

這類是大多數(shù)，以新西安人為準(zhǔn)，大多是房價(jià)上漲，結(jié)婚倒逼，孩子上學(xué)買房，對房價(jià)漲跌極為敏感，但自知與自己無關(guān)，一套房漲跌，都得住，賣了就得租房，數(shù)著月供過日子。

反而觀點(diǎn)比較中立，比如剛需自住就賣，不賣就不會(huì)虧，早買早享受，不賣不行，青春有限，等不起低點(diǎn)，一套房更多關(guān)注生存。

叁

沒房但想買房的

也是目前最糾結(jié)的，既要又要，同時(shí)前怕狼后怕虎，核心的原因是預(yù)算問題，不是需求，包括但不局限于原本租房的，現(xiàn)在能買商品房，原本買得起小高，如今想住洋房，因?yàn)槟芰εc野心不匹配，所以關(guān)注趨勢。

比如小陽春到底來了沒，專家說不著急再等等，北京都在降，西安還要跌，房產(chǎn)稅可能要出臺(tái)，利率補(bǔ)貼萬一來了，房價(jià)要回歸合理收入等，看似都是大趨勢，本質(zhì)還是預(yù)算低。

肆

沒房但買不起的

相比買得起糾結(jié)的，沒房但買不起的，更多的情緒則是悲觀，走進(jìn)售樓部這件事與自己無關(guān)，但對房價(jià)，房市，聊的比誰都起勁，從心理學(xué)上說，求而不得，因愛生恨。

比如高盛又預(yù)判了，李嘉誠有拋售了，參考日本經(jīng)驗(yàn)還要跌，出生率，老齡化如何，這種情緒是常態(tài)，菜夾饃少給點(diǎn)土豆絲都要吵架，同時(shí)對中東，南美局勢很有看法。

真有一套房，或多套房以后，觀念則會(huì)迅速反轉(zhuǎn)，從極度看空到過度看多。

伍

沒有買房計(jì)劃的

對于多數(shù)生活在西安的，除非住房一輩子，正常軌跡里結(jié)婚，升學(xué)，養(yǎng)老都要和房子關(guān)聯(lián)，一輩子不買房的人我見過幾個(gè)，很少很少，尤其租售不同權(quán)的情況下，很多人在遇到糟心房東后，觀念會(huì)反轉(zhuǎn)。

他們關(guān)注的主要是房價(jià)大跌，樓市降溫剛開始，以后房子白菜價(jià)，鶴崗才多錢，租房開心，來去自由，你愛買多買一套。

人是情緒的奴隸，情緒的來源則是完全不同的生活處境，收入預(yù)期，工作上限，家庭氛圍不同，對房價(jià)，對買房的需求完全不同。

過去，房價(jià)上漲就是一切的泡沫下，掩蓋了不同人的處境，大家走進(jìn)售樓部，都是準(zhǔn)業(yè)主，搖上號(hào)都是幸運(yùn)兒，至于你月入3000，還是他月入30000，其實(shí)沒區(qū)別。

但如今，買房的人，和不買房的人，走在完全不同的兩條路上，永遠(yuǎn)平行，但不會(huì)相交，對樓市回暖，體驗(yàn)完全不同，也很好理解。

這就像《儒林外史》里說的，有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。少年不知愁滋味，老來方知行路難。

買房也是如此，過好自己的日子，算好自己的賬，守住自己的錢包，比什么情緒都實(shí)在。

地產(chǎn)依舊是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，住房依舊是基礎(chǔ)需求，就像一盤麻將一樣，打牌的人可以換，但牌桌子不能散。

買房依舊是家庭大宗資產(chǎn)的決策，心可以熱，但頭要冷，想不明白的，也可以和我來聊聊，買家立場，理性溝通。

理性聲音

對我們而言，專業(yè)與理性的價(jià)值被重新重視，房哥也將重新出發(fā)，聚焦買房，賣房，帶看服務(wù)，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利，今年兩個(gè)目標(biāo)：

1、幫助100位朋友買到新房（免費(fèi)帶看，一對一服務(wù)，價(jià)格優(yōu)惠）

2、幫助100位朋友賣掉二手（買家0中介費(fèi)，0貸款服務(wù)費(fèi)，0權(quán)證服務(wù)費(fèi)）

同時(shí)，房哥問答社小程序，迎來價(jià)格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，交個(gè)朋友，只為解決更多人買房，換房問題。一元提問，買房答疑！

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：晴明

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