這年頭，在上海買房，居然也要準備好“服從調劑”了。

上周末，位于長寧天山板塊的和樾長寧迎來第三次開盤。由于認籌率沒過半，48套小高層最終只等來了20組有效客戶。

原定的公證搖號自然沒了用武之地，但開發(fā)商卻現(xiàn)場搞了一場極具“創(chuàng)意”的選房儀式：

填意向志愿、抽乒乓球選房。

這場面，像極了高考志愿填報。客戶在認籌時要填一份意向協(xié)議書，設置第一志愿和第二志愿。

開盤時，第一志愿優(yōu)先；如果多人撞了“第一志愿”，那就全憑運氣：

現(xiàn)場抽乒乓球，號碼小的先選。

原本平淡的開盤，瞬間有了競技感。開發(fā)商費盡心思把心理緩沖期拉長，給客戶一個“調劑”的機會，本質上就是為了那兩個字：

回款。

有些數(shù)據是經不起細看的。在和樾長寧前兩次的宣傳海報里，“首開售罄”、“二開認購近150%”的字眼格外耀眼。

但在真實的網簽數(shù)據面前，濾鏡碎了一地：二開之后的實際網簽，只有31套。

和樾長寧的尷尬，是上海核心區(qū)新房“地段迷信”破裂的一個縮影。

這個項目地處天山板塊，雖是內環(huán)，卻 和中環(huán)只有一路之隔。單價高達13萬，產品力還顯得有些捉襟見肘：緊鄰高架，城市界面一般，社區(qū)體量小到公區(qū)配套也缺斤少兩。

更被詬病的是戶型，為了強行增加陽臺亮點，臥室面積被擠壓得連改善客戶都直搖頭。

看看周邊，仁恒河濱花園這類成熟的次新房均價在10萬左右，天山河畔花園則在9萬上下。近3萬的價差，買一個靠高架、配套缺位的樓盤，長寧的改善客群并不傻。

原本，和樾長寧的底氣來自于它是長寧內環(huán)近十年來極少數(shù)的供應。但這個唯一性的保質期，也快到頭了。

下周一，上海土拍將迎來長寧內環(huán)的“地王”，保利已經帶了100億資金入場準備摩拳擦掌。那個巨無霸項目預計供應500套房，是和樾長寧的三倍多。

面對即將到來的巨輪，和樾長寧急了。這次開盤，123平的戶型單價悄悄下調了5000多。降價換認籌，卻依然沒能換來爆滿，這本身就是一種信號。

現(xiàn)在的上海樓市，正處于一種極度的分化與撕裂中。

“滬九條”之后，二手房市場確實熱了起來，日均成交頻繁破千，新房里的優(yōu)質項目如中環(huán)麓島、保利珺園依然能做到高認購甚至日光。

但那些地段略顯尷尬、產品存在硬傷、價格透支未來的項目，即便在東風之下，依然感受的是陣陣寒意。

比如桃浦板塊的金隅公園東序。在全上海新房規(guī)模開盤潮中，它成了那個被遺忘的角落：

開盤五個月，銷售額只有區(qū)區(qū)4套。

桃浦不缺新房，但缺的是“非你不可”的理由。五個樓盤同質化競爭，產品、價格、面積段幾乎是復刻出來的。

為了求生，寶華紫薇花園直接打出了85折的旗號，中環(huán)隨晉甚至在邊做邊改規(guī)劃。

金隅也打算在月底推出二批次，試圖再搏一把。

曾經，上海新房是買到即賺到的理財產品，大家拼的是積分，求的是入場券。

而現(xiàn)在，單價13萬的項目也要靠下調價格來獲客，上海樓市正回歸一個冷酷的真理：

沒有賣不出的地段，只有配不上的價格。

開發(fā)商們正急著收回款項，為過去幾年的高價拿地填坑。而購房者們，在看過了太多的調劑和降價后，變得前所未有地冷靜。

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