4月13日，深圳龍華區(qū)幸福城臻園項目3棟住宅樓開盤銷售，因現(xiàn)場排隊人數較多，其間出現(xiàn)保安對人群噴灑辣椒水，場面一度陷入混亂，引發(fā)市場關注。

事件發(fā)生后，深圳龍華區(qū)相關政府部門迅速介入。4月13日晚間，深圳龍華區(qū)微信公眾號“深圳龍華”發(fā)布消息稱，龍華區(qū)已經成立由區(qū)住建、市監(jiān)、公安等部門組成的聯(lián)合調查組，對該樓盤涉及的現(xiàn)場銷售相關情況進行調查。

目前，公安機關已依法對涉事保安人員楊某某予以行政拘留。住建部門也已約談項目開發(fā)企業(yè)深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司，責令其立即采取整改措施。市監(jiān)部門對該項目開發(fā)企業(yè)價格備案情況展開調查。

當日，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司發(fā)布致歉信稱：“本次開盤期間現(xiàn)場人氣超出預期，導致現(xiàn)場秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購房體驗，我們深表愧疚”。同時，該開發(fā)商也表示“嚴肅處理涉事人員，妥善做好致歉及相關善后工作”。

據“深圳龍華”官方發(fā)布，接下來，龍華區(qū)也將全面開展房地產銷售行為專項整治，全力維護群眾利益及社會公共秩序。

“深圳龍華”公眾號截圖

搶購因為價格“跳水”？業(yè)內：開發(fā)商因去化不佳而降價

深圳住建委官方網站顯示，幸福城臻園項目3棟住宅樓于2026年4月8日取得預售證。本次開盤共推出217套房源。

據深圳當地一名中介介紹：“幸福城臻園項目此次推出的房源主要為65平方米、82平方米、89平方米的產品，售價從上一期的單價6.5萬降至4.5萬左右，因大幅降價而引發(fā)搶購，來搶購的主要是沖著小戶型購買的，小戶型總價約250萬，目前已經售罄。”

對于引發(fā)搶購的原因，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉分析稱：“幸福城臻園項目引發(fā)搶購原因主要有幾個方面，一是項目大幅降價，備案價由去年的6.5萬降到本次的4.5萬，相對周邊競品價格具有明顯優(yōu)勢；另一方面，本次備案產品以剛需為主，主要為65平方米、82平方米、89平方米的產品，其中小戶型產品市場較為稀缺，且折后單價不到4萬，總價250萬起，對剛需吸引力較大。”

不到一年的時間，該項目的均價從6.46萬/平方米降至4.47萬/平方米，降價接近三分之一，相比同類型新盤也屬于“大幅度”降價。

記者查詢深圳住建委官網顯示，2025年7月這一批房源尚有不少房源處于“期房待售”的狀態(tài)，其中三單元一套待售期房的單價約為6.37萬元。

對于降價銷售的原因，鄒少偉表示：“項目自2025年7月取證以來整體去化不理想，中間雖降過一次價，但效果不佳，開發(fā)商為加速去化回籠資金只能降價促銷。”

“先到先得” ？開發(fā)商“饑餓營銷”越過了合規(guī)邊界

業(yè)內人士指出，該項目開發(fā)商在銷售方式上采取“先到先得”的做法客觀上加劇了“搶房”的行為。

對此，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司發(fā)布致歉信稱，本次開盤期間現(xiàn)場人氣超出預期，導致現(xiàn)場秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購房體驗，深表愧疚。

幸福城|臻園公眾號截圖。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“開發(fā)商營銷為何從搖號轉向‘先到先得’，主要原因在于開發(fā)商在營銷策略上想出奇招，故意制造奇貨可居的信號，使市場注意力集聚在本項目，從而獲得市場銷售的效果。”

對于開發(fā)商的做法，李宇嘉進一步表示：“雖然‘先到先得’本身不違規(guī)，但在此次事件中，開發(fā)商的操作越過了合規(guī)的邊界，主要體現(xiàn)在以下兩點：一是觸碰了‘安全底線’（涉嫌違規(guī)），根據《大型群眾性活動安全管理條例》等法規(guī)，舉辦大型活動必須有完善的安保預案?，F(xiàn)場出現(xiàn)混亂、踩踏風險，甚至保安使用辣椒水，說明開發(fā)商未盡到安全保障義務。龍華區(qū)住建局約談企業(yè)并責令整改，正式認定其在現(xiàn)場秩序維護上存在重大過失。二是，可能涉嫌‘虛假宣傳’‘饑餓營銷’。如果開發(fā)商明知房源數量與排隊人數嚴重不匹配，卻不啟動分流或搖號，反而默許混亂以制造‘搶房噱頭’，這涉嫌違反《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》中關于不得制造緊張氣氛的規(guī)定?！?/p>

同時，在監(jiān)管層面，針對新房認籌人數較多的情況，一線城市比如上海在認購規(guī)則中明確，在樓盤上市認購組數超過可售房源套數一定比例時，將采取計分排序的方法，選取進入公證搖號選房的購房人。

鄒少偉也指出，上述開發(fā)商采取“先到先得”的營銷做法并不是深圳市場的主流，其表示：“先到先得可以營造熱鬧氛圍，但需要強化組織管理，維護秩序。目前深圳樓市多數開發(fā)商依然采取公證搖號的銷售模式，更為公平公正，也能杜絕插隊占位沖突等各種亂象?！?/p>

此外，幸福城臻園降價銷售是否通過備案？對此，據“深圳龍華”發(fā)布消息，深圳市監(jiān)部門已對該項目開發(fā)企業(yè)價格備案情況進行調查。

李宇嘉表示：“按照商品房預售管理規(guī)則，單次售價調整幅度超過15%就要重新備案。近年來，隨著市場價格波動頻繁，為了促進銷售，該規(guī)則執(zhí)行有所放寬。該案例造成了較壞的影響，使得市場對片區(qū)價格中樞的認識再次調整。盡管個案會獲得銷售短期業(yè)績，但會對片區(qū)內其他類似項目和二手房價格造成明顯的沖擊?！?/p>

專家:“大幅降價是局部個案” 今年深圳樓市整體趨穩(wěn)

對于幸福城臻園大幅降價的做法，業(yè)內人士指出：雖然市場仍然在調整，但是大幅降價是局部個案。

鄒少偉告訴記者：“大幅降價算是局部個案，更多還是小范圍調整，節(jié)后不少項目小幅降價促銷，效果不錯。目前深圳樓市依然延續(xù)調整態(tài)勢，市場依然處于筑底過程中，以價換量依然是市場主旋律。”

同時，幸福城臻園所在的龍華區(qū)庫存量較高，新盤供應集中導致去化壓力大。李宇嘉指出：“據深圳住建局的最新數據，截至2026年3月末，龍華新房庫存高達7091套，占全市新房庫存總量的近三成，穩(wěn)居全市第一。今年龍華還有20多個新盤排隊入市，市場供應將進一步增加。”

從整體市場來看，今年以來，深圳樓市整體趨穩(wěn)。尤其是在“金三”的窗口期，深圳一、二手房成交量都有攀升。

據深圳中原研究中心統(tǒng)計，2026年3月，深圳一、二手商品房合計成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。其中，一二手住宅合計成交7898套，環(huán)比上升117.2%。

對于接下來深圳樓市的走勢，李宇嘉分析稱：“接下來，4月份會延續(xù)小陽春的熱度，但整體市場情緒會隨著前期積累需求的釋放、季節(jié)性購房需求的減弱而消退。一季度以二手房為主。二季度，新房供給會增加，特別是新規(guī)產品會面世，新房之間的競爭會加劇。如果一季度二手房活躍能帶動二季度賣舊買新、賣小買大的換房需求，市場循環(huán)起來，交易規(guī)模有望獲得不錯表現(xiàn)。”

新京報貝殼財經記者 徐倩 編輯 陳莉 校對 穆祥桐