我是紫沐，這是我第485篇日記。

公眾號限流依然沒解決，隨緣吧。

繼續(xù)板塊選籌系列，這次聊聊海珠。

我一直很喜歡海珠。

這是個糅合了煙火氣和現(xiàn)代化的地方，房價也豐儉由人。

這種好，是公認(rèn)的，所以海珠的購房需求一直比較旺盛。

就算這幾年新盤不少，去化速度依然是全廣州第二。

具體選籌，我們先從海珠西說起。

還記得上輪行情，海珠西唯一能打的樓盤，只有光大花園。

幾年過去了，變化其實(shí)也不大，周邊新盤依然在拿光大做對標(biāo)。

比較值得考慮的，有越秀桂悅東曉、保利燕語堂悅、還有保利南泰路（保利寶榮花園）這幾個盤。

桂悅東曉和燕語堂悅，我覺得算不上光大的上位替代。

桂悅東曉有配套有產(chǎn)品，但體量太小，花園過于袖珍。

燕語堂悅有體量有產(chǎn)品，但周邊環(huán)境和配套對比光大弱一檔。

所以這兩對上光大，只能說互有優(yōu)勢，選誰主要看個人需求。

真正算得上升級版光大的，還得是保利南泰路。

下樓就是20萬㎡商場和貼牌名校，有大花園和大社區(qū)，有三地鐵+新規(guī)戶型。

既有光大的優(yōu)勢，又彌補(bǔ)了光大的瑕疵。

所以千萬以下預(yù)算，喜歡海珠西的成熟煙火氣，我覺得保利南泰路最值得關(guān)注。

綜合競爭力，目前還沒有對手。

不過它的170㎡，后續(xù)市場表現(xiàn)感覺有點(diǎn)懸。

南泰路定位明顯偏剛需-剛改，在這里面塞進(jìn)去豪宅戶型，多少有點(diǎn)錯配。

就看海珠的老錢購買力，愿不愿意為這種產(chǎn)品升級買單了。

再看看海珠中，也就是最近很火的廣州新中軸。

其實(shí)看一個規(guī)劃是不是畫餅，最直觀的方法，就是有沒有真的砸錢砸資源。

就目前新中軸肯砸錢，肯拉高補(bǔ)償提升效率的打法，還是能感覺到誠意的。

后續(xù)再把環(huán)境搞好，完成產(chǎn)業(yè)和配套升級，對整個海珠的價值提升都是好事。

而新中軸里面比較好的樓盤有兩個，一個是中海大境，一個是綠城馥香園。

其實(shí)就2026年，中海大境還能不能打這個問題，也挺多人關(guān)心。

畢竟現(xiàn)在新盤宣發(fā)都很猛，ppt一個比一個好看。

對比起來，大境的戶型產(chǎn)品，就有點(diǎn)太落伍。

但千萬別忘了，買房這事，確定性很重要，而中海大境有很強(qiáng)的確定性。

它是準(zhǔn)現(xiàn)樓，而且目前的交標(biāo)部分，像實(shí)景園林，做得都很不錯。

這就省去了，買新房貨不對板的煩惱。

再加上完善的配套和新中軸兌現(xiàn)紅利，大境綜合競爭力還是很不錯的，入手沒啥問題。

反而是中海廣府萬宸，也就是去年底中海拍下的新中軸地塊，我覺得有點(diǎn)懸。

雖然，萬字系是中海高端系列，更是廣州首秀。

但這種獨(dú)棟單體豪宅，在新中軸未必有市場。

最好的例子，琶洲的越秀樾華樾，依托琶洲這個頂級地段，去化都比較慘淡。

目前除了珠城和它的尚東柏悅府，廣州還沒出現(xiàn)第二個真正意義上的單體豪宅。

連琶洲都做不到，以新中軸的能量，恐怕更差點(diǎn)意思。

說完改善和豪宅，再看看剛需-剛改，綠城馥香園我覺得是性價比很高的選擇。

貼牌名校、地鐵上蓋、大花園、絕版高得房率，全給配齊了。

對比其他競品，在環(huán)境、產(chǎn)品、配套上面，都分別有錯位優(yōu)勢。

所以單純想買個六邊形房子，馥香園會很合適。

最后是海珠東區(qū)，也就是琶洲和泛琶洲領(lǐng)域。

新盤這塊，基本就保利天奕。

但不得不說，雖然快一年過去了，天奕的競爭力依然很強(qiáng)。

好地段+好配套+好產(chǎn)品，放眼全廣州都很有價值。

至于跟隔壁的琶洲南tod對比，天奕產(chǎn)品更好，tod地段更好。

兩者沒有太大差距，選誰更多看個人需求。

從個人喜好角度，我會更喜歡保利多一點(diǎn)點(diǎn)。

有些人擔(dān)心，天奕周邊后續(xù)還有供應(yīng)，會變得不稀缺。

這是事實(shí)，供過于求放哪里都是利空。

但也得明白，天奕周邊的地塊，素質(zhì)是要弱一些的。

而且現(xiàn)在戶型新規(guī)收緊，未來新盤的得房率，可能還比不過天奕。

所以千萬左右預(yù)算，天奕還是能放心入手的。

二手這邊，保利天悅近期爭議很大。

很多人覺得買天悅，還不如買隔壁的新盤，這觀點(diǎn)我其實(shí)是認(rèn)同的。

像天奕190㎡，明顯就比天悅190㎡要好。

但是，再往上，300㎡以上的豪宅領(lǐng)域，保利天悅還是沒有對手。

一線望江+成熟配套+大園林，這護(hù)城河琶洲新盤們根本沒法逾越。

所以從某種意義上，不是天悅不行，是你能買到的天悅不行。

不過還是那句話，海珠是個豐儉由人的地方。

剛需-剛改，可以多看看燕語堂悅、桂悅東曉、綠城馥香園。

改善買家，可以多看看中海大境、保利南泰路、保利天奕。

頂豪買家，除了天悅，還是把目光多放在珠城吧，目前珠城的圈層和配套優(yōu)勢依然很大。

趁著小陽春，該買的買，該賣的賣，都可以動起來了。