越南在上世紀(jì)八十年代就開始調(diào)整經(jīng)濟(jì)路線，1986年推出革新開放政策，逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)靠攏。那時(shí)候政府學(xué)著周邊經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)發(fā)展，吸引外資成為重點(diǎn)。低成本勞動(dòng)力加上政策支持，讓不少企業(yè)看到機(jī)會(huì)。制造業(yè)慢慢起步，出口也開始增加。

2006年越南頒布投資法，取消外資持股上限，允許外商全資辦廠。能源和電信等關(guān)鍵領(lǐng)域也放寬準(zhǔn)入。韓國(guó)和日本公司很快行動(dòng)起來，大批進(jìn)入越南設(shè)立工廠。生產(chǎn)基地增多，本地組裝環(huán)節(jié)得到加強(qiáng)。外資直接投資占比逐步上升，供應(yīng)鏈本地化程度有所提高。

2015年住房法修訂后，外國(guó)人持護(hù)照滿足條件就能購(gòu)買房產(chǎn)，收益還能匯出境外。大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。胡志明市等地房?jī)r(jià)開始攀升，從每平方米兩千美元左右往上走。部分制造業(yè)老板轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)項(xiàng)目，期房銷售活躍起來。

投機(jī)行為推高房?jī)r(jià)，核心區(qū)域價(jià)格一度接近國(guó)際水平。當(dāng)?shù)鼐用袷杖胗邢?，多?shù)人買房壓力大。一年內(nèi)房產(chǎn)成交量不小，但自住比例不高。開發(fā)商發(fā)行債券規(guī)模擴(kuò)大，很多債券跟地產(chǎn)項(xiàng)目掛鉤，市場(chǎng)流動(dòng)性增加。

2021年企業(yè)債券發(fā)行量較大，部分缺乏足夠擔(dān)保，主要靠樓市支撐。2022年國(guó)際利率環(huán)境變化，資金流動(dòng)出現(xiàn)波動(dòng)。越南股市和債市承受壓力，外資訂單增速放緩。企業(yè)資金鏈緊張，部分出現(xiàn)裁員和停工情況。

三星等公司調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃，將少量生產(chǎn)線優(yōu)化。英特爾推遲部分?jǐn)U建項(xiàng)目。2025年第一季度，股市和債市外資凈流出規(guī)模較大。能源供應(yīng)也面臨挑戰(zhàn)，原油主要靠進(jìn)口，儲(chǔ)備有限。國(guó)際油價(jià)波動(dòng)直接影響國(guó)內(nèi)價(jià)格，加油站偶爾排隊(duì)。

股市從2022年初高點(diǎn)回落。西貢商業(yè)銀行壞賬率上升，中央銀行注入資金維持穩(wěn)定。張美蘭2024年4月被判死刑，沒收財(cái)產(chǎn)。當(dāng)局嘗試拍賣其資產(chǎn)，包括游艇和奢侈品，用于部分償債。

2025年法律改革取消部分罪名死刑，張美蘭死刑轉(zhuǎn)為終身監(jiān)禁。她從監(jiān)獄提交申請(qǐng)，要求重新評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，希望通過償還部分資金進(jìn)一步減輕刑罰。追回資金難度大，但銀行體系逐步穩(wěn)定下來。

房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)分化，部分項(xiàng)目交付延遲。2025年上半年，一些相關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整，項(xiàng)目進(jìn)度放緩。河內(nèi)和胡志明市房?jī)r(jià)較峰值有一定回落，投機(jī)資金退出市場(chǎng)。民眾積蓄投入的期房面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。

制造業(yè)仍以組裝為主，附加值提升緩慢。一部手機(jī)本地組裝環(huán)節(jié)獲利比例不高?；A(chǔ)設(shè)施如港口和道路存在瓶頸，物流效率有待提高。外債總額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例可控，但短期債務(wù)需要關(guān)注，外匯儲(chǔ)備覆蓋進(jìn)口能力有限。

這些情況跟上世紀(jì)九十年代日本房地產(chǎn)擴(kuò)張有相似地方。當(dāng)時(shí)日本通過地產(chǎn)和出口實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，后來泡沫破裂進(jìn)入調(diào)整期。越南產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和海外資產(chǎn)儲(chǔ)備不同，升級(jí)壓力較大。地方政府推動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，市場(chǎng)投機(jī)加劇價(jià)格波動(dòng)。

能源依賴進(jìn)口，儲(chǔ)備只能維持短期需求。2026年初國(guó)際油價(jià)受外部因素影響上漲，國(guó)內(nèi)汽油柴油價(jià)格相應(yīng)調(diào)整。工業(yè)園區(qū)偶爾限電，影響大型企業(yè)生產(chǎn)線運(yùn)行?；A(chǔ)設(shè)施短板在高溫季節(jié)表現(xiàn)明顯。

老齡化進(jìn)程加快，勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。人口紅利逐漸減弱，制造業(yè)低成本優(yōu)勢(shì)有所淡化。越南繼續(xù)推進(jìn)改革，試圖平衡增長(zhǎng)與穩(wěn)定性。外資企業(yè)貢獻(xiàn)顯著，但本地企業(yè)參與全球價(jià)值鏈深度有限。

2025年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)約百分之八，外資注冊(cè)資本保持穩(wěn)定。半導(dǎo)體等領(lǐng)域吸引新投資，供應(yīng)鏈本地化繼續(xù)推進(jìn)。政府設(shè)立國(guó)際金融中心計(jì)劃，旨在提升區(qū)域樞紐地位。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯示一定韌性。

不過結(jié)構(gòu)性問題依然存在，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)平均每月出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)調(diào)整。爛尾項(xiàng)目雖有減少，但交付壓力仍在。債務(wù)管理和能源安全成為重點(diǎn)工作。外部環(huán)境變化容易傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

越南當(dāng)年憑借外資和地產(chǎn)快速擴(kuò)張，表達(dá)過成為制造中心的信心?，F(xiàn)在面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)挑戰(zhàn)和基礎(chǔ)設(shè)施短板，需要持續(xù)投入。類似日本當(dāng)年的結(jié)構(gòu)性調(diào)整值得參考，但越南有自身特點(diǎn)，政策執(zhí)行將決定未來走向。