華潤置地，創(chuàng)造了2026年的上海樓市奇跡。

3月27日，澐啟濱江四批次開盤，當日去化超90%，并且完成了一個里程碑式的業(yè)績——

短短4個月，四開四捷，成交近500套，累計銷售額達108億！

這個數(shù)字放在今天的上海意味著什么？可以負責的說：這是2026年上海樓市含金量最高、最難得的一份成績單。

澐啟濱江不僅是上海新房市場近四個月內(nèi)唯一的百億豪宅，更一舉拿下同期全市簽約金額、銷售面積、成交套數(shù)第一的“業(yè)績大滿貫”。

四批次認購192組，認購率142%，創(chuàng)2026年上海新房最高認購率、是2026年上海第一個觸發(fā)限售項目、第一個首日認購數(shù)破百項目…

了解上海樓市的朋友都知道今年市場有多難，即便是市中心最核心地段的豪宅，首開也只敢放出幾十套，還難以完成高去化。

放眼全國一線城市，過去幾個月深圳廣州都有項目成就百億業(yè)績，但在上海，去年底至今，真正做到逆勢熱銷、突破百億的——唯有澐啟濱江，斷崖式領(lǐng)先，沒有第二！

在濤哥看來澐啟濱江創(chuàng)造了一個驚人的「澐啟現(xiàn)象」，其獨領(lǐng)上海的108億，是地段基因、超級產(chǎn)品、極致操盤三重力量共振的結(jié)果。

今天，濤哥就來聊聊“澐啟現(xiàn)象”的背后，華潤置地逆市熱銷的非凡絕技。

01

「事在人為」

上下同心、追求極致的破局能力

上海如今很多好地段、好產(chǎn)品的豪宅項目——為什么只有澐啟濱江，在今年的市場里做到了百億？

濤哥關(guān)注這個項目數(shù)月，也跟很多同行與客戶做過交流，在我看來這個項目的熱銷背后——

地段和產(chǎn)品提供了90分的基礎(chǔ)，但從90分到100分這段最艱難的“兌現(xiàn)之路”，是華潤置地上下同心，以極致精神實現(xiàn)的一次逆風破局。

背后既有華潤置地總部對這個“中國江河1號作品”在產(chǎn)品力、營銷力、服務力等維度自上而下的全力支持，也有一線項目團隊敢于迎難而上的破局勇氣，最終證明的，是華潤置地整體組織能力與團隊精神的強勁戰(zhàn)斗力。

第一，市場的極致把握：首開到百億，只用4個月

從2025年11月29日首開，到2026年3月27日四開破百億——

短短120天，澐啟濱江完成了很多項目一年甚至兩年都未必能完成的業(yè)績，而且是在上海最難的市場里完成的。

這種快速推盤的背后，不僅對集團整體組織能力提出了極高的要求，同時還需要營銷條線對“曝光度”與“節(jié)奏感”的精準把握，最終成就了“又快又爆”的業(yè)績。

首先是項目品牌曝光高，始終占據(jù)樓市頭條。

從去年9月“世界水岸城市濱江發(fā)展論壇”，到10月戰(zhàn)略新品發(fā)布會，11月云端發(fā)布會，12月單霽翔、丁祖昱領(lǐng)銜“濱江發(fā)展論壇2.0”，再到2026年3月“澐尚新品影響力盛典”、上海半馬活動……

在集團資源的支持下，項目幾乎每月至少一次城市級大事件轟炸市場，為快速推盤持續(xù)積蓄熱度聲量。

其次是推盤節(jié)點節(jié)奏準，抓住了過去4個月里每一個市場機會。

11月首開時上海豪宅市場處于供應空白期，澐啟濱江果斷入市首開售罄引爆了市場熱度；然后立刻推二批次，趁熱打鐵30天攬66億。

三開精準抓住春節(jié)長周期窗口，又恰好趕上新政出臺“當場有貨”的稀缺優(yōu)勢；四開則踩中新政后樓市回暖的情緒高點……

華潤置地自上而下對于市場與政策窗口的準確研判，讓每一次開盤都跑贏大市。

這種高強度、高精準度的“連軸作戰(zhàn)”，考驗的不是單個節(jié)點的執(zhí)行力，而是整個營銷體系的系統(tǒng)性作戰(zhàn)力。

當其他同行還在“等風來”，澐啟濱江則通過強大的策劃力持續(xù)搶占市場聲量；當風真來時，他們則果斷出手成為最大贏家，快準狠的完成了業(yè)績兌現(xiàn)。

第二，價值的極致釋放：把每一個戶型當一個單盤來經(jīng)營

濤哥注意到一個很有意思的現(xiàn)象：澐啟濱江，每一個戶型都有自己的名字和完整價值體系。

Skyline 510天際獨藏、Diamond 286天鉆環(huán)幕、River 245寰幕澐灣、Glow 226澐映江輝、BUND MANOR KING235、BUND MANOR GARDEN185、BUND MANOR River125——

他們把每一個戶型當單盤做，賣的不是戶型，而是一種直擊客群需求的“生活夢想”。

比如別的房企一個單盤開一次產(chǎn)品發(fā)布會，而澐啟濱江幾乎為每個戶型開一次產(chǎn)品發(fā)布會，每個戶型都經(jīng)過詳細客研、策劃與價值解讀。

同時他們還為每個戶型都做了專屬的室內(nèi)效果模擬與視野分析，搭配歸家動線漫游、會所架空層漫游……在實景未呈現(xiàn)的階段，通過模擬讓客戶“提前住進”未來的家，堅定了客戶購買的動力與信心。

并且他們很注重項目整體價值的“立體傳播”，系統(tǒng)性地提煉“8大核心價值”，通過產(chǎn)品說明會、線上線下、媒體發(fā)聲等多渠道精準釋放；傳播也徹底跳出“賣房子”的傳統(tǒng)語境，“全球S灣心”“旗艦莊園”“江城共生”……這些獨特價值標簽經(jīng)由全球設計大師深度解讀，進一步夯實了產(chǎn)品價值的高度。

在濤哥看來，很多項目做傳播是“廣撒網(wǎng)、碰運氣”，華潤置地是“深挖井、精灌溉”。

這種深度、持續(xù)、立體化的價值傳播，讓客戶對產(chǎn)品價值形成深刻理解與信任，后續(xù)每一次認購與開盤，客戶才會毫不猶豫地出手。

第三，圈層的極致突破：一套從未見過的大客戶拓展體系

傳統(tǒng)豪宅營銷的邏輯是“守”——守住售樓處，等客戶上門，等渠道帶客。

澐啟濱江在華潤置地總部的資源支持下，做了一件行業(yè)里幾乎沒人做過的事：跨行業(yè)、跨城市、跨體系的全域大客戶拓展，把“守株待兔”變成了“主動出擊”。

跨行業(yè)破圈：天使投資會覆蓋21家上市公司與68家高科技企業(yè)，“科技造就好房子”精準打入高科技圈層；還有高爾夫圈層深度介入、新春音樂會等權(quán)益鏈接……

濤哥印象深刻的是，去年澐啟濱江請到原故宮博物院院長單霽翔出席的2025上海文化藝術(shù)與城市空間跨界高峰論壇，當時引起廣泛的關(guān)注，非常的出圈。確實做到通過不同觸點覆蓋不同圈層的高凈值人群。

跨區(qū)域深耕：央企寫字樓定向拓展覆蓋徐濱、世博、陸家嘴區(qū)域，聯(lián)想、中國電科等專場宣貫完成30+企業(yè)拓展。大客戶組、銷售團隊、自渠商機團隊三支隊伍協(xié)同作戰(zhàn)，對全市客戶實施精準排摸與全鏈條跟進。

跨城市聯(lián)動：首次上海牽頭聯(lián)動北京、深圳的華潤頂豪項目建立月度客情分析會交流機制；首次落地上海+海南潤伙伴探盤計劃；首次搭建上海與廣佛大客戶資源通道——把華潤置地在全國的高端客戶資源全部激活。

他們已不是在經(jīng)營一個樓盤，而是在運營一個覆蓋全國的高凈值人群生態(tài)平臺。這種打法需要華潤置地這樣的央企體系底座，再加上一支真正理解高端客戶的團隊，才有可能落地。

第四，團隊的極致拼搏——所有奇跡的原點，是人

以上所有營銷動作，每一個拆開看都很精彩。但濤哥認為，真正能讓這些動作形成合力的，是華潤置地上下同心極致拼搏的價值觀。

華潤置地為這個項目傾注很多資源，濤哥看到公司高管會親自為項目產(chǎn)品宣講站臺，作為“四城五子”戰(zhàn)略級作品給予高度關(guān)注，一線團隊則集結(jié)上海豪宅操盤經(jīng)驗，極致操盤背后是對市場和客戶的極致敬畏，充分體現(xiàn)華潤置地打造標桿的決心。

濤哥見過太多案例，地段好產(chǎn)品好，但團隊“等靠要”，最終成績平平。也見過團隊很拼，但方向不對，白費力氣。

澐啟濱江最難得的是：方向?qū)α?，方法對了，自上而下給支持，團隊也拼到了極致。

這就是“澐啟現(xiàn)象”第一層底牌——事在人為，百億紅盤贏在上下同心追求極致的破局精神。

02

「產(chǎn)品致勝」

引領(lǐng)市場、每一步都超前于時代

營銷能制造熱度，但讓人用真金白銀投票的，永遠是產(chǎn)品。在上海這么多10萬+的豪宅里，為什么偏偏是澐啟濱江的產(chǎn)品最打動客戶？

之前濤哥也曾詳細解讀過產(chǎn)品本身，今天換一個視角——從客戶思維來看，澐啟濱江到底比競品好在哪。

1）產(chǎn)品規(guī)劃上多想一步：25萬方大城底盤，重新定義濱江生活的想象力

上海核心區(qū)大部分豪宅的現(xiàn)狀是——城市更新后小型地塊，地塊不規(guī)則、尺度放不開、社區(qū)配套不成體系，先天就受限。

澐啟濱江的不同在于它擁有約25萬方的超級底盤，在上海一線濱江板塊中幾乎再難出現(xiàn)，這種體量賦予了它“造城級規(guī)劃”的可能。

產(chǎn)品設計之初，澐啟濱江就充分考慮到社區(qū)與城市、與江岸的關(guān)系。

9棟圍合式布局形成完整的社區(qū)秩序感，全域架空設計讓建筑從大地上“抬升”、與濱江綠帶無縫銜接，700米生活軸串聯(lián)街區(qū)商業(yè)與社區(qū)配套，800米生態(tài)花園軸銜接世博文化公園，類公園化煙火街區(qū)用咖啡驛站替代密集商鋪…

不是在做一個小區(qū)，而是在規(guī)劃一座可以自我生長的微型國際城區(qū)，帶來豐盛的大城生活。

更重要的是產(chǎn)品規(guī)劃的精準，從125㎡到510㎡全維戶型序列矩陣，精準覆蓋從1500萬級首次置業(yè)到億元級終極收藏的多元改善需求。

這種“一座社區(qū)，滿足所有改善需求”的布局，讓澐啟濱江成為全上海改善客群的必看之選。

濤哥認為，“造城思維”的高階規(guī)劃格局，才是澐啟濱江區(qū)別于所有競品的最大護城河——

無需與別人做單點比較，而是在底盤上、在理念上、在產(chǎn)品價值上，就已經(jīng)贏在了起跑線。

2）產(chǎn)品投入上多做一步：每個維度都比當前時代更高一層

把上海10萬+的豪宅逐項對比，你會發(fā)現(xiàn)大部分項目總有短板——景觀能打的戶型過時了，戶型驚艷的公區(qū)簡陋了，公區(qū)舍得投的立面平庸了。

澐啟濱江是濤哥見過的少數(shù)在每一個產(chǎn)品維度上都拉滿、且找不到明顯短板的項目——

風帆群像建筑立面在上海濱江一線堪稱頂流，塔冠如燈塔指引歸航，中段以浪白與夕陽金勾勒出270°江景畫框，基座石材柱廊呼應外灘Art Deco經(jīng)典肌理。

為了最大化利用黃浦江S灣景觀資源，通過AI精密測算將臨江樓棟整體偏轉(zhuǎn)32.5°，把400米橫向濱江界面延展為約2公里瞰江長卷。

框筒結(jié)構(gòu)更從根本上顛覆傳統(tǒng)戶型格局，消滅室內(nèi)承重墻，形成靈活可變的無柱化大空間，讓業(yè)主可以根據(jù)家庭生命周期自由重塑場景。

約13米高差自然峽谷借鑒瀨戶內(nèi)海直島美術(shù)館的地景藝術(shù)手法，營造多層次的沉浸式自然景觀；

約3500㎡下沉式水院構(gòu)成社區(qū)的核心靈魂，游艇式觀景艙的設計讓所有視線都朝向水景；

約2500㎡群島式會所打破傳統(tǒng)集中式布局，泳池、健身、社交空間散落于景觀間，約25米×10米的"森泳漂浮泳池"采用整面無框巨幕玻璃，讓游泳也能觀賞峽谷美景；

近4000㎡全域架空層打造社區(qū)會客廳、兒童學堂、書吧等全齡空間，滿足全齡客群對生活的期待。

你會發(fā)現(xiàn)公區(qū)所有場景，澐啟濱江都沒有重復過往，而是以超越時代的標準在打造，真正向前一步引領(lǐng)未來高端人居的革新。

3）產(chǎn)品配置上多走一步：超越材質(zhì)堆砌，比系統(tǒng)解決方案

如今上海很多豪宅陷入了一個怪圈：無限堆砌奢石和頂級家電品牌，似乎“貴”就等于“好”。

澐啟濱江以“棲境、棲藝、棲心”三棲體系給出了完全不同的答案，聚焦系統(tǒng)性地解決業(yè)主的生活痛點。

棲境聚焦健康舒適——近零能耗建筑、全維聲學設計、四級凈水系統(tǒng)解決的是“住得舒服”的底層需求。

棲藝聚焦美學定制——X空間靈活設計、三大柔性定制、超配收納，解決的是“住得個性”的升級需求。

棲心聚焦生活服務——禮仕服務體系、潤比鄰社群運營解決的是“住得有溫度”的情感需求。

當行業(yè)還在比單項配置的時候，澐啟濱江已經(jīng)在比系統(tǒng)解決方案了。不是某一項比競品好，是整體上領(lǐng)先了一個層級。

4）產(chǎn)品定價上多留一步：給客戶留下了價值成長的空間

產(chǎn)品做到極致之后，澐啟濱江還做對了一件很聰明的事——定價策略。

對面徐匯濱江東安板塊賣到18萬+/m2，龍華板塊低密產(chǎn)品預計近20萬/m2，且不都臨江。

而澐啟濱江坐擁一線江景、超級底盤、全維產(chǎn)品力，卻保持了較強的質(zhì)價比。

125㎡戶型以約1500萬的親善總價，成為千萬級入主一線濱江的最后機遇；185㎡戶型總價2000-2800萬，235㎡戶型主力總價3000-3500萬——

每一個戶型定價，都精準錨定了一類改善需求的價格敏感點，并且成為其當下最佳的選擇。

當客戶看到，產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、景觀、會所、室內(nèi)、服務的每個維度都領(lǐng)先于市場競品，并且不只有當下的居住價值，更有清晰可期的資產(chǎn)增值預期，購買決策就從“要不要買”變成了“還不趕緊買”。

這就是“澐啟現(xiàn)象”的另一層底牌——產(chǎn)品引領(lǐng)市場，贏在“每一步都多想一層”

03

「澐啟現(xiàn)象」

108億只是序章，傳奇才剛剛開始

濤哥想說一個可能很多人沒有意識到的事實：

過去4個月取得的108億，不是澐啟濱江的“天花板”——而是它的又一個“起跑線”。

回顧這4個月的百億成績，濤哥認為這是天時地利人和缺一不可的結(jié)果。

天時，是滬七條新政打開全國高凈值人群購買上海的政策窗口。來自全國的購買力加速涌入上海核心資產(chǎn)，澐啟濱江精準承接了這波全國性的配置需求，成為外地高凈值客群進入上海的首選標的之一。

地利，是后灘S灣絕版地段與華潤置地超級產(chǎn)品力構(gòu)成的資產(chǎn)“硬通貨”。黃金三角2.0幾何中心、300米親江距離，三大CAZ交匯，華潤置地25萬方超級底盤的產(chǎn)品碾壓力、全維無短板的產(chǎn)品體系，土地與產(chǎn)品價值雙重拉滿。

人和，是華潤置地上下一心的團隊精神、全域大客戶拓展體系、全鏈條價值傳播能力。加上華潤置地總部支持下的戰(zhàn)略協(xié)同與資源傾斜，讓每一個窗口期都被精準把握、每一分產(chǎn)品價值都被充分釋放。

天時、地利、人和齊聚，方有“澐啟現(xiàn)象”。

但更值得關(guān)注的是，過去4個月客戶做出購買決策時，看到的還只是效果圖、VR漫游和樣板間。

澐啟濱江真正的“殺手锏”——實景，還沒有亮出來。

在濤哥看來，好的項目分兩種：

一種是把全部底牌亮完之后還能熱銷，一種是底牌還沒亮就已經(jīng)熱銷。澐啟濱江屬于后者，108億的成績，是在實景尚未全面呈現(xiàn)的情況下取得的。

當實景兌現(xiàn)的那一天，才是“澐啟現(xiàn)象”真正的爆發(fā)時刻。

接下來，澐啟濱江將迎來幾個重要的節(jié)點。

壓軸產(chǎn)品即將登場。最后一棟大戶型建面約226-510㎡即將上新，尺度全面升級——部分戶型擁有16.3㎡奢華廚房、8米寬幕餐客廳連接L型環(huán)幕江景陽臺，主臥套房配以全景落地窗與觀景衛(wèi)浴。

如果說此前的125-235㎡是“澐啟現(xiàn)象”的上半場，那么這批壓軸產(chǎn)品將正式開啟頂豪對決的下半場。

“52個濱江時刻”正在加速兌現(xiàn)。源自巴黎左岸的花神咖啡即將亮相——復刻花神咖啡的經(jīng)典設計，在家門口享受塞納河畔同款咖啡香。

實景示范區(qū)也將在4月開放，恢弘大門、下沉庭院、會所實景將從效果圖走進現(xiàn)實。

花神咖啡實景劇透照

濤哥相信，當這些場景一一兌現(xiàn)的時候，將引發(fā)全上海乃至全國范圍新一波的關(guān)注熱潮。

黃浦江奔流不息，每一個時代都有屬于自己的封面作品。

2026年的上海樓市，太需要一個提振信心的標桿。而澐啟濱江用4個月108億給出了擲地有聲的回答：

上海市場不缺購買力，缺的是真正配得上這份購買力的優(yōu)秀作品。

108億是澐啟濱江的重要里程碑，但也僅僅是輝煌之路的半程——壓軸產(chǎn)品蓄勢待發(fā)，實景兌現(xiàn)近在眼前，200億目標已在路上。

屬于華潤置地高端產(chǎn)品的引領(lǐng)時代，正在拉開大幕。