來(lái)源：斑馬消費(fèi)

每一輪周期切換，市場(chǎng)都不會(huì)以同樣的面貌歸來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，未來(lái)的看點(diǎn)在哪里？龍湖集團(tuán)在2025年的成績(jī)單中，給出了一種方向。

去年，龍湖商業(yè)新增13座商場(chǎng)，截至年底商場(chǎng)數(shù)量達(dá)到99座，預(yù)計(jì)2026年繼續(xù)新增9座。未來(lái)，這100余座商場(chǎng)，作為龍湖的流量中心，驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的活力與增長(zhǎng)。

目前，以龍湖商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩個(gè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，已經(jīng)成長(zhǎng)為龍湖集團(tuán)的增長(zhǎng)主力和盈利擔(dān)當(dāng)。隨著運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)成為集團(tuán)核心之一，龍湖的這場(chǎng)持續(xù)20余年的“換芯”馬拉松，正在無(wú)限接近終點(diǎn)。

運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，成定海神針

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的驚濤駭浪中，龍湖這艘巨輪，始終保持著清晰的航向和穩(wěn)定的速度。

2025年，龍湖集團(tuán)（00960.HK）營(yíng)業(yè)收入973.1億元，凈利潤(rùn)10.2億元。其中，最大的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)，依然來(lái)自于運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)。

去年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，營(yíng)收貢獻(xiàn)率已達(dá)27.5%。而在此前三年，這一比例分別為11.7%、13.8%和21.0%。

2025年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)整體毛利率超50%，核心利潤(rùn)為79.2億元，兩大板塊合計(jì)凈利率接近30%，顯示出優(yōu)異的盈利能力。

作為一家集團(tuán)化公司，龍湖在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，還擁有商業(yè)投資、資產(chǎn)管理兩大運(yùn)營(yíng)航道，以及物業(yè)服務(wù)、智慧營(yíng)造兩大服務(wù)航道。五大航道中，運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成公司業(yè)務(wù)重心。

截至2025年底，龍湖商業(yè)投資在25座城市運(yùn)營(yíng)99座商場(chǎng)，出租率穩(wěn)定在97%的高位；去年，龍湖商業(yè)日均客流量379萬(wàn)人次，整體同比增長(zhǎng)16%，營(yíng)業(yè)額824億元，同比增長(zhǎng)17%；租金收入同比增長(zhǎng)4%至112.1億元。

龍湖資產(chǎn)管理，主要包括長(zhǎng)租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及健康養(yǎng)老“椿山萬(wàn)樹(shù)”六大業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)“住、職、娛、醫(yī)、養(yǎng)”的全場(chǎng)景覆蓋。

截至2025年底，冠寓旗下開(kāi)業(yè)六個(gè)月以上項(xiàng)目出租率達(dá)到95.7%；全新活力街區(qū)歡肆，已經(jīng)在成都、合肥、杭州、上海等4城正式亮相。

龍湖天街、冠寓、歡肆等品牌多點(diǎn)開(kāi)花，讓運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)成為龍湖集團(tuán)的定海神針。2025年，由商業(yè)投資和資產(chǎn)管理組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)租金收入141.9億元，同比增長(zhǎng)1.6%，為集團(tuán)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)支撐。

龍湖天街，為何越開(kāi)越火？

2003年，龍湖商業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目——北城天街，在重慶CBD觀音橋開(kāi)業(yè)。彼時(shí)，這或許只是龍湖在行業(yè)上行期進(jìn)行資產(chǎn)多元化配置的嘗試。

后來(lái)，龍湖天街紛紛落地，迅速引領(lǐng)各大高線城市的商業(yè)。嘗到甜頭的龍湖，逐漸將商業(yè)作為長(zhǎng)期主義投入的主要方向，每年將銷(xiāo)售回款的10%沉淀到持有物業(yè)中。

如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，市場(chǎng)重心從短期的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)向能夠長(zhǎng)期產(chǎn)生收入與利潤(rùn)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)。以龍湖天街為首的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，成為龍湖的業(yè)務(wù)核心之一。

2025年，受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，市場(chǎng)中商業(yè)項(xiàng)目的新開(kāi)速度下降。但龍湖商業(yè)依舊保持了穩(wěn)定的擴(kuò)張速度，去年如期新增運(yùn)營(yíng)13座商場(chǎng)，武漢濱江天街、重慶江岸天街等旗艦項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即成區(qū)域商業(yè)新地標(biāo)。

截至2025年底，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)99座，覆蓋全國(guó)25個(gè)城市；合作品牌超7400家，其中戰(zhàn)略合作超400家。

同時(shí)，對(duì)包括重慶北城天街、蘇州獅山天街、北京長(zhǎng)楹天街在內(nèi)的多個(gè)頭部項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)，通過(guò)硬件設(shè)施更新、內(nèi)部空間改造、品牌梯隊(duì)煥新等，提升項(xiàng)目的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

那么，在AI虛擬世界搶占用戶(hù)注意力、電商和即時(shí)零售讓購(gòu)物足夠方便的時(shí)代，龍湖天街，作為線下消費(fèi)場(chǎng)景的代表，如何持續(xù)保持吸引力，開(kāi)一家火一家、一直開(kāi)一直火的？

到目前為止，新一代的龍湖天街，用森系中庭營(yíng)造商業(yè)空間的松弛感，將公園、特色菜市場(chǎng)等生活空間與購(gòu)物中心融合，讓商業(yè)綜合體從簡(jiǎn)單的“消費(fèi)場(chǎng)所”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘猩顦屑~”。

首店經(jīng)濟(jì)，為近些年龍湖商業(yè)提升吸引力的重要方式。每一座新的龍湖天街開(kāi)業(yè)，首店占比都是關(guān)鍵KPI。以2025年開(kāi)業(yè)的武漢濱江天街為例，其城市首店、旗艦店占比高達(dá)40%。

另外，龍湖商業(yè)打造天街廟會(huì)、天街歡搶季、天街歡樂(lè)季、醒春季等原創(chuàng)IP，持續(xù)與消費(fèi)者互動(dòng)。其中，天街歡樂(lè)季已連續(xù)舉辦九屆，2025年底的最新一期，融合浪漫圣誕派對(duì)、超級(jí)年終大促與驚喜跨年夜，聯(lián)動(dòng)全國(guó)近百座購(gòu)物中心。

在場(chǎng)景更新、首店經(jīng)濟(jì)、內(nèi)容創(chuàng)新等運(yùn)營(yíng)策略的推動(dòng)下，龍湖商業(yè)的人流量和租金收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，成長(zhǎng)為集團(tuán)收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流的穩(wěn)定貢獻(xiàn)來(lái)源。

內(nèi)核切換，重新認(rèn)識(shí)龍湖

隨著龍湖商業(yè)躋身國(guó)內(nèi)頭部商管運(yùn)營(yíng)品牌，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)成為集團(tuán)的增長(zhǎng)及盈利擔(dān)當(dāng)，龍湖用20余年，接近跑完一場(chǎng)內(nèi)核切換的馬拉松。

龍湖從過(guò)去以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，發(fā)展為如今開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大板塊并進(jìn)。“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系下，商業(yè)投資、物業(yè)服務(wù)、智慧營(yíng)造等航道深度協(xié)同，共同為空間賦能、為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值、為消費(fèi)者帶來(lái)更好的商業(yè)體驗(yàn)，形成獨(dú)特的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

無(wú)論市場(chǎng)的短期波動(dòng)如何，龍湖仍然堅(jiān)定地投入。2026年，龍湖商業(yè)將新增開(kāi)業(yè)9個(gè)全新項(xiàng)目，5重4輕，分別位于北京、杭州、成都、長(zhǎng)沙等核心一二線城市。

此前，龍湖提出的目標(biāo)是，到2028年，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)收入，將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入。

隨著“換芯”進(jìn)程的深入，市場(chǎng)對(duì)龍湖集團(tuán)的認(rèn)知也隨之升級(jí)。2025年10月，穆迪在龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)報(bào)告中，將評(píng)級(jí)方法論從住宅建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，調(diào)整為REITs及其他商業(yè)地產(chǎn)。

其實(shí)，很多地產(chǎn)公司早已認(rèn)識(shí)到運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)的價(jià)值，但能夠始終保持航向和節(jié)奏，持續(xù)投入并拿到結(jié)果的公司，少之又少。

2025年，龍湖新增土儲(chǔ)多位于深圳、上海、蘇州、成都、重慶、貴陽(yáng)等高線市場(chǎng)。連續(xù)多年快速去化后，公司土地儲(chǔ)備降至2235萬(wàn)平方米，平均成本為每平方米4132元。

成功度過(guò)2025年的債務(wù)償還高峰后，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現(xiàn)金292.0億元；公司擁有人應(yīng)占權(quán)益1628.1億元，凈負(fù)債率52.2%；平均融資成本降至年利率3.51%，平均合同借貸年期延長(zhǎng)至12.12年。

隨著地產(chǎn)存貨的快速去化，以及集團(tuán)債務(wù)壓力的持續(xù)降低，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)龍湖集團(tuán)的影響，越來(lái)越小。運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的出彩，將會(huì)越來(lái)越明顯；其在龍湖體系內(nèi)的價(jià)值，將愈發(fā)凸顯。

重新認(rèn)識(shí)龍湖，確實(shí)需要時(shí)間。但可以預(yù)見(jiàn)，在這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的大轉(zhuǎn)型中，龍湖一定是能夠成功穿越周期的那一家。

未來(lái)，龍湖將繼續(xù)深化開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大板塊的協(xié)同效應(yīng)。以運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)創(chuàng)造的穩(wěn)定現(xiàn)金流和客戶(hù)觸點(diǎn)為基礎(chǔ)，反哺開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品力提升與精準(zhǔn)投資，同時(shí)以服務(wù)業(yè)務(wù)筑牢客戶(hù)信任，共同構(gòu)建面向未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)。