2026年3月27日的龍湖2025年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，如果要用一個(gè)詞來(lái)形容，那大概是“如釋重負(fù)”。

作為行業(yè)最后的“安全堡壘”之一，龍湖在這一天交出了2025年的答卷：營(yíng)業(yè)收入973億元，股東應(yīng)占溢利10.2億元。經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)看起來(lái)并不算亮眼，但管理層“安全平穩(wěn)地度過(guò)了債務(wù)高峰”的表述卻分量很足。

對(duì)于龍湖，甚至對(duì)于整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，“越過(guò)山丘”是一次歷時(shí)三年多的驚險(xiǎn)穿越。對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，越過(guò)山丘之后，即將迎來(lái)的是龍湖用三年半時(shí)間親手夯實(shí)的“新地基”。

削峰：度過(guò)償債高峰

在2025年，龍湖交出了一份堪稱硬核的兌付成績(jī)單。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼透露：2025年全年，龍湖償還集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)共220億元，其中包括境內(nèi)信用債超100億元、中債增進(jìn)擔(dān)保債券超35億元，以及境外信用貸款折合人民幣約85億元。更令人印象深刻的是，龍湖在2025年12月初就提前結(jié)清了92.27億港元的海外銀團(tuán)貸——這在行業(yè)深度調(diào)整中是很少見(jiàn)的。

趙軼用一組數(shù)據(jù)宣告了債務(wù)“削峰”的成功：2026年剩余到期債務(wù)僅約61億元，2027年約62億元。這個(gè)規(guī)模以龍湖含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，便可基本覆蓋。

龍湖安全平穩(wěn)地度過(guò)了債務(wù)高峰，背后是一場(chǎng)持續(xù)三年半的“主動(dòng)瘦身”。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼CEO陳序平回顧了壓降負(fù)債的思路：2021年年末，龍湖的有息負(fù)債余額接近2000億元，其中一半以上是信用類融資。而到今天，信用類融資僅剩200多億元，三年半時(shí)間壓降近600億元有息負(fù)債，供應(yīng)鏈融資全部清零。

更關(guān)鍵的是，龍湖在降負(fù)債的同時(shí)，保住了最核心的資產(chǎn)。

據(jù)陳序平透露，龍湖在這一輪降負(fù)債中，所有運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的核心資產(chǎn)都沒(méi)有進(jìn)行出售或者稀釋。這意味著，當(dāng)其他同行在斷臂求生時(shí)，龍湖不僅守住了陣地，還保住了未來(lái)轉(zhuǎn)型的“火種”。

新地基：一場(chǎng)持續(xù)三年的“打地基”工程

“這幾年大家都在提房地產(chǎn)發(fā)展新模式，但核心問(wèn)題在于，如果不重新打地基進(jìn)行業(yè)務(wù)、債務(wù)的遷移，是不現(xiàn)實(shí)的。”

在回答“房地產(chǎn)新模式”的相關(guān)問(wèn)題時(shí)，陳序平表示，房企能否真正過(guò)渡到新模式，關(guān)鍵在于業(yè)務(wù)調(diào)整與債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深度融合。龍湖過(guò)去三年半做的，就是這件事。

具體來(lái)看，這個(gè)“新地基”由兩塊基石構(gòu)成。

第一塊基石：債務(wù)結(jié)構(gòu)的重塑。

在2021年末，龍湖有息負(fù)債余額約2000億元，一半以上是信用類融資，財(cái)務(wù)安全與信用市場(chǎng)深度捆綁。而到2025年底，龍湖的信用類融資僅剩200多億元。

取而代之的是什么？是超過(guò)千億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及長(zhǎng)租貸。截至2025年末，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及長(zhǎng)租貸占融資總額的比例已達(dá)66%，推動(dòng)龍湖集團(tuán)平均融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至12.12年。同時(shí)，龍湖一年內(nèi)到期短債158億元，占比降至10%左右。

可以看到，從過(guò)往由 “信用類融資”支撐，轉(zhuǎn)向?qū)崒?shí)在在的商場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)背書(shū)，龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)改善。

第二塊基石：收入結(jié)構(gòu)的遷移。

2025年全年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，占總營(yíng)收比重提升至27.5%。毛利率保持在50%以上，凈利率30%，為集團(tuán)貢獻(xiàn)了79.2億元的核心權(quán)益后利潤(rùn)。

所以，盡管開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌影響，但龍湖整體業(yè)務(wù)盤(pán)面仍維持穩(wěn)健?！凹瘓F(tuán)培育的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在這個(gè)周期中承擔(dān)了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。未來(lái)，這兩塊業(yè)務(wù)將保持每年兩位數(shù)的增長(zhǎng)?！壁w軼指出。

陳序平算了一筆賬：2025年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的EBITDA覆蓋利息超過(guò)了2倍，預(yù)計(jì)到2028年有望達(dá)到4倍?！斑@個(gè)數(shù)本身就是一個(gè)投資級(jí)的評(píng)級(jí)指標(biāo)?！?/p>

如龍湖集團(tuán)管理層介紹，目前龍湖的新地基已接近打造完成。從壓降負(fù)債到重構(gòu)地基，從開(kāi)發(fā)為主到運(yùn)營(yíng)并重，龍湖這場(chǎng)即將完成的轉(zhuǎn)型，正為其鋪開(kāi)一條更確定的前路。

2028之約：新舊模式轉(zhuǎn)換的倒計(jì)時(shí)

越過(guò)山丘之后，龍湖要去哪里？

陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上給出了一個(gè)清晰的倒計(jì)時(shí)：最晚到2028年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入?！耙环矫妫_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)是啃下存貨的硬骨頭；另一方面，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)會(huì)變得更加重要，無(wú)論是同店同比的提升，還是更多業(yè)務(wù)圍欄的獲取，都在推動(dòng)這兩塊業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)?！?/p>

按照推演，到2028年底，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的EBITDA預(yù)計(jì)將覆蓋利息接近4倍，有息負(fù)債預(yù)計(jì)降至1200億元左右，且?guī)缀醵际情L(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。

正如陳序平所說(shuō)：“這個(gè)過(guò)程一路走來(lái)，經(jīng)歷過(guò)才能知道其中的艱辛。面對(duì)當(dāng)下，我們幾乎已經(jīng)完成了債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，也會(huì)更加有信心在未來(lái)的兩三年時(shí)間，把這段轉(zhuǎn)型之路堅(jiān)定走下去，堅(jiān)定去實(shí)現(xiàn)！”

越過(guò)山丘，“新地基”上的龍湖，也將更具發(fā)展韌性，更值得期待。