出品｜中訪網(wǎng)

審核｜李曉燕

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊時(shí)代，步入以“穩(wěn)交付、優(yōu)供給、低負(fù)債”為核心的深度調(diào)整期，能否構(gòu)建穿越周期的可持續(xù)發(fā)展能力，成為檢驗(yàn)房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的試金石。作為民營(yíng)房企中的穩(wěn)健標(biāo)桿，龍湖集團(tuán)（0960.HK）以前瞻戰(zhàn)略布局、堅(jiān)定業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與扎實(shí)經(jīng)營(yíng)功底，在行業(yè)陣痛期交出亮眼答卷。2025年，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收創(chuàng)歷史新高，三大業(yè)務(wù)航道協(xié)同并進(jìn)，不僅筑牢自身發(fā)展根基，更為行業(yè)探索高質(zhì)量發(fā)展新模式提供了可借鑒的樣本。

穩(wěn)交付強(qiáng)產(chǎn)品，筑牢行業(yè)信任基石

在市場(chǎng)分化加劇、行業(yè)信心待修復(fù)的關(guān)鍵階段，龍湖集團(tuán)始終將“保交付、強(qiáng)產(chǎn)品、優(yōu)回款”作為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)核心，以穩(wěn)健表現(xiàn)跑贏市場(chǎng)大盤(pán)，守住企業(yè)生命線(xiàn)。2025年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入705.4億元，合同銷(xiāo)售金額631.6億元，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比高達(dá)89%，彰顯核心城市布局優(yōu)勢(shì) 。

交付力是房企信用的核心體現(xiàn)。全年龍湖在全國(guó)39座城市高品質(zhì)交付約7萬(wàn)套房源，總建筑面積592.5萬(wàn)平米，交付滿(mǎn)意度突破90%，用實(shí)際行動(dòng)兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾 。更值得關(guān)注的是，集團(tuán)并表回款率超100%，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量資金回籠，為現(xiàn)金流安全筑牢堅(jiān)實(shí)屏障，在行業(yè)信任危機(jī)頻發(fā)的背景下，這份成績(jī)單更顯珍貴 。

緊跟政策導(dǎo)向，龍湖率先將“好房子”建設(shè)從理念落地為標(biāo)準(zhǔn)。2025年底，集團(tuán)正式發(fā)布《龍湖集團(tuán)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，以435項(xiàng)細(xì)化條款構(gòu)建“好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)”四好價(jià)值體系，覆蓋安全、舒適、綠色、智慧、美學(xué)、品質(zhì)六大維度，通過(guò)系統(tǒng)化標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)產(chǎn)品力與服務(wù)力 。從空間規(guī)劃到細(xì)節(jié)打磨，從硬件配置到軟性服務(wù)，這套標(biāo)準(zhǔn)不僅成為龍湖產(chǎn)品升級(jí)的行動(dòng)綱領(lǐng)，更通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審認(rèn)定達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，為行業(yè)“優(yōu)供給”提供了可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐范本。

土地儲(chǔ)備方面，龍湖堅(jiān)持量入為出、審慎投資的策略，2025年擇機(jī)在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市斬獲7幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土儲(chǔ)建筑面積37.7萬(wàn)平米 。截至年末，集團(tuán)土地儲(chǔ)備總建筑面積2235萬(wàn)平米，權(quán)益面積1732萬(wàn)平米，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)為未來(lái)穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ) 。放下規(guī)模執(zhí)念、聚焦質(zhì)量效益，龍湖以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，在行業(yè)調(diào)整期守住了基本盤(pán)的基本盤(pán)。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)崛起，成為穿越周期“壓艙石”

告別單一開(kāi)發(fā)依賴(lài)，轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”多元協(xié)同，是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然方向。龍湖集團(tuán)多年前便前瞻布局第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，歷經(jīng)深耕培育，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在2025年迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，成為集團(tuán)利潤(rùn)與現(xiàn)金流的核心支柱。數(shù)據(jù)顯示，全年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營(yíng)收比重達(dá)27.5%；整體毛利率超50%，凈利率約30%，貢獻(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，成為名副其實(shí)的“現(xiàn)金?！迸c“壓艙石” 。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)作為運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的核心引擎，表現(xiàn)尤為亮眼。2025年龍湖商業(yè)租金收入達(dá)112.1億元，同比增長(zhǎng)4%，整體出租率穩(wěn)定在97%的高位 。全年新開(kāi)業(yè)13座購(gòu)物中心，武漢濱江天街、重慶江岸天街等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即成為區(qū)域消費(fèi)地標(biāo)，截至年末累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)99座，覆蓋全國(guó)25座城市，合作品牌超7400家 。依托“一店一策”差異化運(yùn)營(yíng)策略，龍湖天街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)17%、日均客流增長(zhǎng)16%，以?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，印證“開(kāi)發(fā)+持有運(yùn)營(yíng)”成熟模式的本土化成功。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)多點(diǎn)開(kāi)花，長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院、健康養(yǎng)老六大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，全年實(shí)現(xiàn)收入29.8億元。其中長(zhǎng)租公寓品牌冠寓表現(xiàn)突出，開(kāi)業(yè)超六個(gè)月項(xiàng)目出租率達(dá)95.7%，租金收入24.8億元；全新活力街區(qū)“歡肆”落地多城，拓展消費(fèi)新場(chǎng)景。服務(wù)業(yè)務(wù)方面，以龍湖智創(chuàng)生活為核心的物業(yè)服務(wù)與智慧營(yíng)造業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入125.8億元，覆蓋13類(lèi)業(yè)態(tài)，依托HALO智慧平臺(tái)提升服務(wù)效能，同時(shí)代建業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，全年新增代建面積1387萬(wàn)平米，助力委托方創(chuàng)造價(jià)值。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，日本三井不動(dòng)產(chǎn)等頭部房企正是憑借租賃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，成功穿越行業(yè)周期波動(dòng)。如今龍湖的轉(zhuǎn)型路徑與之不謀而合，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)不再是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，而是形成相互賦能、協(xié)同增長(zhǎng)的新格局。中指研究院評(píng)價(jià)指出，龍湖與華潤(rùn)置地展現(xiàn)出較強(qiáng)抗周期韌性，營(yíng)收結(jié)構(gòu)多元化特征顯著，是行業(yè)轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿樣本。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健筑底，三大航道協(xié)同向新

轉(zhuǎn)型的底氣，源于健康的財(cái)務(wù)底盤(pán)。2025年龍湖集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，有息負(fù)債較上年末下降235.1億元至1528.1億元，融資成本降至3.51%的低位，平均借貸年期拉長(zhǎng)至12.12年，安全穿越債務(wù)高峰 。更難得的是，集團(tuán)連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)覆蓋資本性開(kāi)支后的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，2025年達(dá)58億元，以強(qiáng)勁自我造血能力，構(gòu)建“低負(fù)債、低融資成本、正向現(xiàn)金流”的健康發(fā)展模式 。摩根士丹利評(píng)價(jià)認(rèn)為，龍湖正走在正確軌道上，逐步轉(zhuǎn)型為專(zhuān)注運(yùn)營(yíng)及服務(wù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

面向未來(lái)，龍湖已明確“空間建造、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)”深化協(xié)同的戰(zhàn)略方向。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)守品質(zhì)與交付，持續(xù)踐行“好房子”標(biāo)準(zhǔn)；運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)深耕商業(yè)、資產(chǎn)管理，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模與運(yùn)營(yíng)效能；服務(wù)業(yè)務(wù)依托科技賦能，拓展物業(yè)服務(wù)、智慧營(yíng)造、代建等輕資產(chǎn)賽道 。三大航道各司其職、相互支撐，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供初始資產(chǎn)與現(xiàn)金流，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定收益，服務(wù)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)價(jià)值與客戶(hù)粘性，形成閉環(huán)增長(zhǎng)生態(tài)。

行業(yè)分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量提質(zhì)、多元發(fā)展的新階段，單一開(kāi)發(fā)模式難以為繼，“開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”的綜合能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。龍湖集團(tuán)的實(shí)踐證明，唯有提前布局、主動(dòng)轉(zhuǎn)型，構(gòu)建多元業(yè)務(wù)協(xié)同體系，才能在周期波動(dòng)中保持韌性，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

從行業(yè)黑馬到穩(wěn)健標(biāo)桿，從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量增長(zhǎng)，從單一開(kāi)發(fā)到多元協(xié)同，龍湖集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，以戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新能力與經(jīng)營(yíng)實(shí)力，成功跑通轉(zhuǎn)型新模式，走出行業(yè)深水區(qū)。2025年的亮眼業(yè)績(jī)，既是對(duì)過(guò)去前瞻布局的回報(bào)，更是未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展的起點(diǎn)。站在“十五五”開(kāi)局之年，龍湖將繼續(xù)堅(jiān)守“固本韌行、聚勢(shì)向新”的發(fā)展理念，以產(chǎn)品為根、以運(yùn)營(yíng)為翼、以服務(wù)為魂，在行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，持續(xù)書(shū)寫(xiě)民營(yíng)房企穩(wěn)健發(fā)展的新篇章，為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)探索可持續(xù)發(fā)展新路徑貢獻(xiàn)更多龍湖智慧。