HELLO，大家好，我是阿森～

簡(jiǎn)單跟大家介紹下我自己：從2018年踏入司法拍賣行業(yè)，至今已經(jīng)整整8個(gè)年頭，從一開始啥也不懂的法拍小白，熬成了現(xiàn)在摸清行業(yè)所有門道的法拍“老頭”，踩過的坑、見過的套路，說起來能裝一籮筐。

相信大家平時(shí)刷新聞，也看過不少關(guān)于法拍房的糟心事——買了房卻住不進(jìn)去、遇到20年長(zhǎng)期租約、要交高額稅費(fèi)，甚至還有莫名的居住權(quán)糾紛……久而久之，大家心里都默認(rèn)了一個(gè)想法：“法拍房”就是個(gè)大坑，碰不得！

今天，阿森就憑著8年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，把法拍房可能出現(xiàn)的所有坑，一一給大家列清楚、講明白，建議大家認(rèn)真聽、仔細(xì)看，別等踩坑了才追悔莫及！

① 產(chǎn)權(quán) & 過戶風(fēng)險(xiǎn)：隱形坑最多，一不小心就虧大

產(chǎn)權(quán)不清：房子可能有共有產(chǎn)權(quán)人、繼承后未做公證，還有隱性抵押、多重查封、違規(guī)搭建，甚至是劃撥土地或小產(chǎn)權(quán)房，最后要么無法過戶，要么得補(bǔ)交高額土地出讓金，憑空多花一筆錢。

欠費(fèi)疊加：原業(yè)主欠下的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)，還有稅費(fèi)、滯納金，大多需要買家兜底結(jié)清，少則幾千塊，多則上萬，相當(dāng)于買完房還要替別人“還債”。

戶口遷不走：法院只負(fù)責(zé)判決房屋過戶，不強(qiáng)制要求原業(yè)主遷戶口。要是原業(yè)主賴著不遷，后續(xù)你家孩子上學(xué)、自己落戶，甚至以后想賣房，都會(huì)受嚴(yán)重影響，維權(quán)起來特別麻煩。

② 入住 & 清場(chǎng)難：買了房，卻成了“旁觀者”

帶租拍賣：最常見的坑之一！有些房子會(huì)附帶長(zhǎng)期租約，甚至是虛假的20年低價(jià)租約，按照“買賣不破租賃”的規(guī)定，就算你買了房，也不能趕租客走，相當(dāng)于花了錢，卻住不進(jìn)去、收不到租金。

有人占用：房子可能被原業(yè)主、老人、租客，甚至第三方霸占，法院大多不負(fù)責(zé)騰退，只能自己打官司清場(chǎng)，耗時(shí)最短半年，長(zhǎng)則好幾年，耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

有居住權(quán)：有些原業(yè)主為了阻止房子被拍賣，會(huì)惡意辦理“終生”居住權(quán)，一旦辦了，你買了房，也得陪著別人一起住，想想都鬧心，相當(dāng)于買了個(gè)“共用房”。

③ 稅費(fèi) & 資金隱性成本：低價(jià)背后，藏著不少“隱形開銷”

稅費(fèi)高昂：很多法拍房的稅費(fèi)，是按二手房最高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，增值稅、個(gè)稅、契稅、土地增值稅，全要由買方承擔(dān)，一套幾百萬的房子，稅費(fèi)可能就幾十萬。

按揭難度大：部分法拍房銀行直接拒貸，少數(shù)銀行愿意放貸，也會(huì)要求高首付、嚴(yán)利率，要是貸款批不下來，之前交的保證金就會(huì)直接沒收，血本無歸。

資金壓力大：法拍房的保證金通常不低，而且尾款支付周期很短，一旦逾期，保證金會(huì)被沒收，房子還會(huì)重新拍賣，相當(dāng)于白忙活一場(chǎng)。

④ 房屋本身硬傷：看不見的隱患，最致命

內(nèi)部情況不明：法院拍賣時(shí)，大多只拍攝房屋外部，房屋內(nèi)部是否有墻體開裂、漏水、隱蔽工程損壞，甚至是不是“兇宅”、有沒有違規(guī)搭建，法院一概不負(fù)責(zé)，買完才發(fā)現(xiàn)問題，只能自己承擔(dān)維修成本。

學(xué)區(qū)不穩(wěn)：很多人買法拍房是為了學(xué)區(qū)，但可能原業(yè)主已經(jīng)占用了學(xué)區(qū)名額，或者學(xué)區(qū)政策變動(dòng)，最后導(dǎo)致買了房，孩子也無法入學(xué)，竹籃打水一場(chǎng)空。

最后阿森簡(jiǎn)單總結(jié)一句：法拍房便宜是真的便宜，比同地段二手房低不少，但所有風(fēng)險(xiǎn)，基本都要由買家自己承擔(dān)。記住一句話：不懂盡調(diào)，所謂的低價(jià)，其實(shí)就是踩坑的開始！

今天就先分享到這里，后續(xù)阿森會(huì)繼續(xù)給大家科普法拍房避坑技巧，教大家怎么避開這些雷區(qū)，放心買法拍房～