房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)依舊，從2021年樓市調(diào)整至今已經(jīng)有五年，大城市的房?jī)r(jià)普遍跌幅20%，回到了2018年。不少三四線的房?jī)r(jià)甚至降幅達(dá)到30%以上，郊區(qū)房?jī)r(jià)甚至有的已經(jīng)回到了2014年附近。

這一趨勢(shì)，似乎也印證了馬云早在17年就做出的警告——未來房?jī)r(jià)如蔥，

雖說這個(gè)說法有點(diǎn)夸張，但從這幾年的趨勢(shì)來看，并非全無道理，這種背景下對(duì)于手上有多套房的業(yè)主來說，尤其是炒房客，他們的壓力也是巨大的。

有的人擔(dān)心，2026年房?jī)r(jià)繼續(xù)保持過去幾年的趨勢(shì)，手上有2套以上房的家庭，要面臨3大難題：

01.為啥房子越來越難賣？

很多賣房人這幾年深有感觸，房子比以前更難賣了！

江西一個(gè)老表2019年120萬買的房子，現(xiàn)在70萬掛牌一年多也沒人問，面對(duì)成交變得越來越難，很多人都在問，為啥我這個(gè)房子賣不掉？

幾個(gè)原因：

1、房子過太多了。

過去十幾年高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，導(dǎo)致庫(kù)存積壓，三四線城市空置率超20%，有的新區(qū)一到晚上點(diǎn)燈率不足30%，跟個(gè)鬼城一樣，再加上保障法供給增加，買房需求分分流。

2、需求大不如前了。

一方面，城鎮(zhèn)化達(dá)到65%，增速放緩，進(jìn)城的都進(jìn)來了，新需求少了。

另一方面，出生人口持續(xù)下降，老年人越來越多，結(jié)婚率大不如前，人口紅利的消退，需求大幅下降。

3、購(gòu)買力差了。

以前居民杠桿率只有不到30%，現(xiàn)在超62%，六層家庭的資產(chǎn)集中在房產(chǎn)上，還有很多人如今還面臨著消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用卡壓力，加杠桿空間幾近枯竭。4、信心弱了一方面，房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，大家對(duì)房子的邏輯已經(jīng)從“增值預(yù)期”轉(zhuǎn)向“實(shí)用主義”，炒房信心弱了。

另一方面，居民工作及收入穩(wěn)定性的預(yù)期弱了，導(dǎo)致大家存錢意愿驟增，觀望情緒濃厚，加劇交易周期拉長(zhǎng)（部分城市二手房成交周期超30個(gè)月）。

02.手上有多套房，面臨的難題？

一旦市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，房子多的家庭難逃3大難題：

1、房子賣不掉，出租也變難

以前房?jī)r(jià)狂飆，不僅房子好賣，出租也很容易，所以那個(gè)時(shí)候大家買房哪怕不賣，也能以租養(yǎng)貸。

現(xiàn)在呢？房子供給多不好賣，炒房客賣房不賺錢，就只能轉(zhuǎn)向出租緩解壓力，導(dǎo)致租房市場(chǎng)供需失衡，供過于求，房子更難租，尤其是人口持續(xù)外流的三四線，房多人少，加上長(zhǎng)租公寓興起，出租房子賺錢更難了。

2、房子越拿越貴。

不僅難出租，拿房成本也越來越高，一旦房子租不出去，物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、維修費(fèi)等等，未來成本越來越貴，房子越多，壓力就越大。

尤其是將來如果房產(chǎn)稅落地，還有房子老化維護(hù)費(fèi)越來越高，屆時(shí)房東不得不承擔(dān)更多額外的開支。

3、財(cái)富貶值風(fēng)險(xiǎn)增加

以前覺得房子越多，財(cái)富越多，現(xiàn)在這種觀念已經(jīng)被現(xiàn)實(shí)擊碎，尤其是人口持續(xù)流出、經(jīng)濟(jì)增速放緩的城市，沒人解散，房?jī)r(jià)可能會(huì)持續(xù)陰跌。

屆時(shí)房子越多，財(cái)富貶值越快。

03.普通剛需怎么辦？

房子多的人壓力山大，買房人不要重蹈覆轍，建議注意這幾點(diǎn)：

1、做好預(yù)算，算好月供

現(xiàn)在買房成本低，自住不愛過分關(guān)注價(jià)格，更應(yīng)該注意根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和需求來，月供控制在收入的30%，手上多留點(diǎn)資金，將來應(yīng)急更從容。

2、多首付，多留錢

資金充足，能全款就全款，起碼以后沒有還貸壓力，如果不能全款，盡量提高首付比，建議首付四成，還貸利息少，壓力更小。

還有，首都以外也要多多留資金，最好預(yù)留24個(gè)月的月供作為應(yīng)急資金，比如月供6000，就起碼要留72000左右的應(yīng)急資金，這個(gè)錢能保持咱們不會(huì)因突發(fā)情況中斷還貸，不會(huì)陷入被動(dòng)。

3、規(guī)劃未來15年

買房時(shí)不能只想著現(xiàn)在的情況，最好考慮到未來10年以上的職業(yè)和家庭規(guī)劃，比如：會(huì)不會(huì)要孩子？工作會(huì)不會(huì)換？這些都要考慮進(jìn)去，

如果不知道未來如何，就最好選擇周邊有地鐵、學(xué)校、商業(yè)配套的小區(qū)，這種自住方便，將來也不愁賣。

此外，一定要理性，別跟著市場(chǎng)情緒跑，全國(guó)超730萬套二手掛牌房，沒必要著急，邊看邊選，適合自己的最重要。