龍湖未央天街實拍圖龍湖冠寓長樂天街店實景圖

伴隨著2025年龍湖集團(tuán)業(yè)績的發(fā)布，西安行業(yè)內(nèi)也在觀察：作為大家心目中的標(biāo)桿房企，龍湖這兩年在西安的表現(xiàn)如何。

相信這個問題，是很多人所關(guān)心的。畢竟，與前幾年的“高舉高打”相比，這兩年龍湖在西安似乎慢了下來，土地市場上看不到龍湖身影的同時，新房市場在售項目數(shù)量也在減少。

實際上，龍湖慢下來的背后，是2025年在陜西近萬套的交付體量，以及其它板塊業(yè)務(wù)在持續(xù)參與西安這座城的發(fā)展。

把時間線拉長來看，你會發(fā)現(xiàn)龍湖已經(jīng)逐步完成從傳統(tǒng)意義上的房企向“城市合伙人”的角色轉(zhuǎn)變，走出了一條可持續(xù)發(fā)展的高質(zhì)量發(fā)展路徑，也為民營房企提供了一個可借鑒的發(fā)展樣本。

01

在西安，龍湖持續(xù)投身交付兌現(xiàn)中

在過去幾年，房地產(chǎn)市場依舊處于深度調(diào)整中。

整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售額持續(xù)下滑、融資端受阻等諸多現(xiàn)實問題，使得企業(yè)能夠回籠的現(xiàn)金大幅下降。

在此背景之下，企業(yè)既要確保工程建設(shè)順利推進(jìn)按時、保質(zhì)交付，又要確保按時還債不違約，難度可想而知。

對于龍湖而言，交付難度系數(shù)更大。畢竟，在2022年、2023年這兩年時間，龍湖在西安賣出去了將近300億元的房子，對應(yīng)的交付時間基本上都是在2024年至2025年之間。

尤其2025年，應(yīng)該是龍湖進(jìn)入西安這么多年來，所面臨的交付規(guī)模最大的一年！并且交付所涉及到的產(chǎn)品覆蓋剛需、改善、豪宅、公寓、商業(yè)等類型，使得復(fù)雜度進(jìn)一步提升。

因此，這兩年龍湖在西安將最大的精力實際上投入到了交付層面。

從2025年龍湖在西安各項目的交付來看，雖然有的項目也經(jīng)歷了波折，但在各種困難的考驗之下，龍湖依然確保了青云闕、大唐云河頌、高新云河頌、硯熙臺、景粼玖序等11個項目的交付，交付規(guī)模接近1萬套。

龍湖景粼玖序交付實景圖

這個交付規(guī)模，不但可以排在西安前列，甚至超過了很多房企在全國的交付量。

在交付的項目中，最受關(guān)注的當(dāng)屬三座云河頌。

三座云河頌交付實景圖

三年三座云河頌，三次不同的風(fēng)格探索，引領(lǐng)了西安西安豪宅史的新時代。

一方面，云河頌將藝術(shù)基因注入到建筑立面、景觀園林在內(nèi)的產(chǎn)品全生命周期當(dāng)中，全面打開城市豪宅價值的新奢度；另一方面，云河頌首創(chuàng)了豪宅會所的標(biāo)準(zhǔn)化體系，打開了高凈值人群對生活追求上的新眼界，同時也擎領(lǐng)了市場后來者對豪宅會所的重視。可以說，龍湖三座云河頌的兌現(xiàn)，為西安留下了真正經(jīng)典的豪宅作品。

與此同時，咸陽的龍湖上城三期兩次順利交付依然驚艷全城，并且交付即交證；良好交付的口碑，成就了龍湖在咸陽的三冠王，這是其他房企所沒有的殊榮。

龍湖上城交付實景圖

2025年底，隨著幸福林帶板塊的龍湖天際交付、龍湖長樂天街開業(yè)，龍湖也迎來了其在西安首個TOD項目的完美呈現(xiàn)，填補了西安整個幸福林帶板塊大型商業(yè)的空白，也為周邊百萬的常住居民提供了更豐富、更便捷的生活配套。

龍湖天際&龍湖長樂天街實景圖

可以說，龍湖在西安用實際行動，將冰冷的銷售業(yè)績、規(guī)劃藍(lán)圖一步步兌現(xiàn)為成千上萬所溫暖的家，也讓城市更有活力與溫度。

02

龍湖轉(zhuǎn)型新模式，又領(lǐng)先行業(yè)一步

經(jīng)歷了2025年交付“大考”之后，2026年龍湖在西安的交付壓力將有所緩解，從而也將更從容。

同時從整個企業(yè)層面來講，2025年是龍湖集團(tuán)的償債最高峰，到期金額約220億元，之后在2026年、2027年下降至約60億元、69億元。之后在2029年再次大幅下降，至約40億元。債務(wù)壓力大幅削減，是各大房企中還債壓力最少的一批。

更值得一提的是，與大多數(shù)房企是通過處置資產(chǎn)或者以資抵債強行削債不同的是，龍湖則是通過其自身創(chuàng)造的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)債務(wù)的降低。

龍湖之所以能夠擁有內(nèi)部“造血”的能力，得益于其較早布局商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、空間營造的運營及服務(wù)板塊業(yè)務(wù)。

多元化的業(yè)務(wù)在實現(xiàn)資產(chǎn)積累的同時，已經(jīng)成為龍湖營收、利潤的“第二增長曲線”，從一定程度上彌補了過去幾年地產(chǎn)行業(yè)下滑對于企業(yè)的影響。

同樣來自龍湖2025年業(yè)績發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年龍湖運營及服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營收比例升至27.5%，這塊業(yè)務(wù)毛利率超過50%！最晚到2028年，運營及服務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)收入。

龍湖商業(yè)投資2025年情況

也就是說，龍湖業(yè)務(wù)模式正在發(fā)生根本性的變化。

新模式變化是表象。內(nèi)在邏輯則是，這種變化是龍湖從單純地產(chǎn)開發(fā)到積蓄長遠(yuǎn)發(fā)展動能的新模式轉(zhuǎn)型，是一種民營房企穿越周期、重構(gòu)增長的高質(zhì)量發(fā)展路徑。

當(dāng)然這種轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)性不小，并不亞于一次全新的創(chuàng)業(yè)。

畢竟，從單純地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型到經(jīng)營性投入產(chǎn)出的周期太長，不僅要歷經(jīng)犧牲地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，還要經(jīng)歷組織人才重構(gòu)的巨大陣痛，只有極少數(shù)房企才能做到，因為這是一個長期的積蓄過程。

從另一個角度看，龍湖創(chuàng)立初期就篤定“開發(fā)+運營”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略，何嘗不是長期主義的具象化表現(xiàn)？

在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代之后，當(dāng)其它房企才開始謀劃轉(zhuǎn)型，龍湖實際上已經(jīng)實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，面對地產(chǎn)行業(yè)下半場，其底氣十足并且更具競爭力。

所以說，龍湖，又領(lǐng)先了行業(yè)一大步！

03

開發(fā)+運營+服務(wù)，龍湖多元參與城市發(fā)展

“一個龍湖”概念生態(tài)之下，龍湖正在整合住宅、商業(yè)、租賃、服務(wù)等全場景服務(wù)，以一種新的角色參與到西安城市發(fā)展之中。

開發(fā)、運營、服務(wù)這三大業(yè)務(wù)，也是龍湖手握的三張王牌。

在運營層面，西安已經(jīng)開業(yè)了4座龍湖天街、1座星悅薈，每一座天街均實現(xiàn)了區(qū)域消費升級，持續(xù)吸引著客流，成為板塊內(nèi)重要的配套資源。

龍湖西安已開業(yè)的五大商業(yè)項目分布示意圖

同時，龍湖天街還給一個區(qū)域創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位，帶動消費、稅收的提升，真正成為城市共建者。

以這兩年開業(yè)的天街為例，龍湖未央天街作為團(tuán)結(jié)片區(qū)城市更新的標(biāo)桿工程，填補片區(qū)大型商業(yè)空白，帶動周邊住宅、交通及配套設(shè)施升級，形成多贏格局。根據(jù)未央?yún)^(qū)官網(wǎng)的報道，截至去年10月底，開業(yè)僅10個月的未央天街創(chuàng)造了就業(yè)崗位超3000余個。

去年年底開業(yè)的龍湖長樂天街，作為龍湖商業(yè)在西北打造的首個TOD天街，以99%出租率與98%開業(yè)率的亮眼數(shù)據(jù)亮相，成功激活城東商業(yè)新勢能。

無論是未央天街所在的團(tuán)結(jié)片區(qū)，還是長樂天街所在的幸福林帶，目前都是西安樓市的熱門板塊，區(qū)域內(nèi)所有在售的項目都以天街為標(biāo)的進(jìn)行宣傳。

從這個程度看，龍湖天街提前預(yù)測并引領(lǐng)了樓市板塊的發(fā)展。甚至有人說，在西安，龍湖天街開在哪兒，那就是下一個樓市熱點！

龍湖冠寓，在西安已達(dá)到了15家門店近5000間的開業(yè)規(guī)模。從一定程度上解決了城市青年居住問題，助力城市人才安居。在這里，奮斗者既能享有高性價比的居住品質(zhì)，亦能擁抱資源互通、成長互助的社群生態(tài)，實現(xiàn)了從“落腳”到“扎根”的蛻變。

今年，冠寓4.0產(chǎn)品成功落地西安長樂天街店。長樂天街店不僅擁有“地鐵+天街雙上蓋”的獨占優(yōu)勢，并在產(chǎn)品配置（類一室一廳產(chǎn)品）、空間設(shè)計（升級超大收納體系）、裝修美學(xué)（全新品牌家電）及公共區(qū)域規(guī)劃（健身房、會客區(qū)、機(jī)器人外賣、上門清潔服務(wù)）等方面實現(xiàn)全面升級，精準(zhǔn)契合青年租客的居住需求。

除了開發(fā)、運營業(yè)務(wù)之外，龍湖還通過龍湖智創(chuàng)生活和龍湖龍智造兩大品牌，深入到物業(yè)與代建行業(yè)，用服務(wù)板塊業(yè)務(wù)持續(xù)為合作伙伴、為城市提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與作品。

當(dāng)然，作為已經(jīng)深耕西安地產(chǎn)行業(yè)十九年的龍湖，接下來我們期盼其可以在西安市場上繼續(xù)出手拿地開發(fā)項目，畢竟龍湖開發(fā)的項目在西安市場上有口皆碑。

有人說，最近這兩年感覺市場上沒有太多關(guān)于龍湖的聲音了。不可否認(rèn)這兩年龍湖的項目是變少了，但實際上龍湖就在我們身邊，只不過換了一種方式參與西安城市的發(fā)展，我們期待龍湖走出一條更具韌性、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展道路。