黃奇帆又談了房地產(chǎn)的未來趨勢，他的判斷今年在實(shí)際市場數(shù)據(jù)里已經(jīng)得到不少驗(yàn)證，明年大概率還會沿著這個方向繼續(xù)發(fā)展下去。很多人以前覺得只要政策一刺激房價就能全面反彈，但他的分析更看重結(jié)構(gòu)變化，而不是短期刺激。他指出，房地產(chǎn)正從過去全國普漲的階段，轉(zhuǎn)向城市之間、板塊之間、產(chǎn)品之間的明顯分化。

核心城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域和配套完善的房子，價值會更集中，而人口和產(chǎn)業(yè)流出較多的地方，面臨的壓力會逐步顯現(xiàn)出來。今年這種分化趨勢已經(jīng)很清晰。核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)二手房交易出現(xiàn)回暖跡象，改善型住房更容易被市場接受。

一些有穩(wěn)定就業(yè)和公共服務(wù)的區(qū)域，成交量逐步穩(wěn)定下來。部分三四線城市和非核心板塊掛牌房源數(shù)量較多，去化速度較慢，議價空間有所擴(kuò)大。

同一小區(qū)不同樓棟或者不同朝向的房子，成交價格差距也能拉開明顯距離。購房者的決策邏輯也在轉(zhuǎn)變，以前不少人買房主要看價格會不會漲，所以敢加杠桿，現(xiàn)在更多人會坐下來算家庭月收入和支出比例，考慮孩子就學(xué)路徑、通勤成本以及未來轉(zhuǎn)手的流動性。

沖動購買的情況少了，理性挑選的情況多了，這種變化本身就體現(xiàn)了市場從投資驅(qū)動向居住驅(qū)動的轉(zhuǎn)變。他進(jìn)一步分析，明年這種格局大概率會延續(xù)下去。

因?yàn)槿丝诤彤a(chǎn)業(yè)向優(yōu)勢城市群和都市圈集中的趨勢沒有改變，房價最終由就業(yè)機(jī)會、公共服務(wù)和流動性來決定。房產(chǎn)的價值更多體現(xiàn)在居住功能、戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)以及周邊配套上，而不是單純依靠金融杠桿推動。

金融環(huán)境也更注重風(fēng)險控制，杠桿使用趨于理性，市場自然呈現(xiàn)篩選特征。從數(shù)據(jù)上看，2020年房地產(chǎn)建筑量達(dá)到22億平方米，到2024年已經(jīng)降到6億多平方米，跌幅超過65%。一手房銷售面積2020年是18億平方米，2024年降到9.7億平方米左右，2025年上半年繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢但降幅收窄。

黃奇帆的預(yù)言與這些實(shí)際變化高度吻合。政府層面已經(jīng)出臺多項(xiàng)措施來化解庫存壓力。比如國家拿出幾萬億資金收購部分庫存房，轉(zhuǎn)為保障性住房租賃給老百姓使用。這既能幫助開發(fā)商回籠資金，還能增加公共租賃住房供給，同時通過REITs等方式實(shí)現(xiàn)資金平衡。

一舉多得的做法正在逐步落地，2025年市場已經(jīng)看到初步效果，今年延續(xù)這種支持力度，穩(wěn)定作用會更明顯。城市更新和舊房改造也在推進(jìn)，城中村和老舊小區(qū)改造項(xiàng)目覆蓋范圍擴(kuò)大，帶動了部分區(qū)域的居住品質(zhì)提升。

開發(fā)商負(fù)債率過高的問題也在得到控制，從過去80%到90%的水平逐步向50%左右回歸。這符合國際通行規(guī)則，避免了過度杠桿帶來的風(fēng)險。

城鄉(xiāng)融合會為城市提供更多人口空間，逐步消化過剩產(chǎn)能。普通家庭的住房負(fù)擔(dān)已經(jīng)從過去20多年收入買一套房，調(diào)整到10到20年左右的水平，更接近合理區(qū)間。對普通人來說，關(guān)鍵是根據(jù)自身情況做出選擇。不要再問全國房價會不會漲，而是看自己所在城市、所在板塊的房子有沒有流動性。

投資思維也要調(diào)整，房產(chǎn)更多是資產(chǎn)配置的一部分，而不是單押穩(wěn)賺的項(xiàng)目。今年市場分化已經(jīng)顯現(xiàn)，2025年的止跌回穩(wěn)跡象為后續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。明年大概率會繼續(xù)鞏固這種新格局，大家在實(shí)際操作中多關(guān)注真實(shí)需求和長期因素，就能更好地適應(yīng)變化。